Право собственности на землю.

Кроме гл.17 ГК нужно обратить внимание на ряд постановлений судов, в которых есть разъяснения положений, касающихся защиты права собственности и применения ГК: Постановление Пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 г. №10/22; Постановление Пленума ВАС от 11(?).07.2011 г. №54 – разъяснения о самовольной застройке.

Собственность на землю – это возможность для правообладателя производить действия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком как своим собственным, своею волей, но в соответствии с целевым назначением и установленными Градостроительным регламентом видами разрешенного использования земельного участка.

Отсюда получается, что право собственника полноценное, но оно не является абсолютным, полным! Подтверждение этому есть даже в п.11 ст.1 ЗК.

В гл.17 ГК также есть подтверждение общедозволительному характеру полномочий собственника.

Целевое назначение участка устанавливается в административном порядке и указывается в акте о возникновении права собственности первичным способом.

Итог: правовой статус собственника имеет общедозволительный характер с ограничивающими условиями.

Собственник может производить любые действия по извлечению полезных свойств земли, пресекать любыми законными способами проникновение посторонних лиц на свой земельный участок (в законе есть гарантии: установление ограждения по линии границы земельного участка или любым способом обозначить волю собственника, суть которой выражается в запрете доступа для всех третьих лиц). Тут появляется такой элемент как граница – принцип незыблемости от всех третьих лиц, в т.ч. от государства.

Ст.7 закона о кадастре – граница – это уникальная характеристика земельного участка (т.е. она для земельного участка должна быть всегда). А кадастровый номер лишь подтверждает факт завершенности индивидуализации земельного участка, отношения по межеванию завершаются кадастровым учетом. Присваивая кадастровый номер, участку дается характеристика границы. Граница – это линия, по существу, на которой вы сталкиваетесь с вашим смежным правообладателем. Т.е. граница – это сфера, в которой возникают соседские правоотношения. В суде пограничные споры вообще не урегулированы.

Со 2.08.2011 г. – вступил в силу закон от 19.07.2011 г. «Об искусственных земельных участках».

Граница вносится в Государственный кадастр недвижимости – федеральный информационный ресурс, присваивается кадастровый номер. Учитывая это все, ст.554 ГК толкуется судами так: при продаже недвижимости нужно указывать сведения о земельном участке, на котором она находится, - достаточно указание на кадастровый номер земельного участка (если он имеется).

Иногда его может не быть:

1) если участок находится в фактическом пользовании (см.предыдущую лекцию). По существу, фактический пользователь может продать только здание, а не землю, принцип единой судьбы тут не действует, тогда на покупателя переносятся все проблемы оформления прав на земельный участок.

2)если участка нет: например, искусственный земельный участок; а также продажа будущей вещи. Суд сказал, что если участок не образован, но будет в будущем, должно быть описание местоположения границ земельного участка!

Образование земельного участка.

У участка должен быть признак индивидуальной определенности, значит, он должен быть сформирован, образован! Гл.1.1 ЗК содержит перечень способов образования земельного участка. Анализ норм этой главы позволяет сделать вывод, что образование с точки зрения законодателя – это первоначальное создание вещи как объекта права. Образование земельного участка – это совокупность действий правообладателя и специально уполномоченных органов по сбору и описанию характеристик земельного участка как индивидуально определенной вещи. Основная характеристика в этом действии – это граница! Т.к. все проводящиеся действия направлены на межевание, на то, что разделяющая линия смещается в ту или иную сторону либо вообще прекращает свое существование. Поэтому Иванова считает границу существенным свойством земельного участка, которая определяет пределы полномочий правообладателя, а также расширяет круг субъектов – появляются соседи. Соседские правоотношения – то, что не урегулировано вообще!

Владение, пользование и распоряжение носит публичный характер, который выражается в записи в ЕГРП. Также публичный характер связан со свойством земли как природного ресурса – как части окружающей среды. Сегодня проявление этой особенности есть в ст.37 ЗК – особенности совершения сделок с земельным участком. Нужно рассказать покупателю о соседских участках, а также о том, что планирует публичный орган сделать с продаваемым участком. И документально подтвердить. А если ему этого не сказать, то покупатель может требовать уменьшения покупной цены и требовать расторжения договора купли-продажи. Т.е. нужно получать выписки из кадастра на соседние участки; запросить сведения из региональной геоинформационной системы о градостроительной документации – о планируемом использовании земельного участка. Публичный характер права собственности – расширяет круг субъектов, перед которыми собственник обязан. +Земельный участок – часть окружающей среды. Есть вы хотите мини-пекарню, а у соседа аллергия, то еще не факт, кому из вас нужно будет переезжать. Но этот аспект находится в тени: ни законы, ни судебная практика это не регулируют.

Связь права собственности с земельным правопорядком.

Элемент земельного правопорядка – правовой режим земель, который и включает в себя права и обязанности собственника. От того, насколько в законе будут четко прописаны земельные права и обязанности собственника, насколько они будут обеспечены защитой и насколько механизм реализации прав будет разработан, будет видно, есть ли упорядоченность отношений или существует бардак.

Закрепление обязанностей и мер по защите права собственности – через это проявляется связи права собственности с земельным правопорядком. В теории ЗП эта особенность разрабатывалась особенно тогда, когда была только публичная собственность на землю. Сегодня это встроено в земельный правопорядок с точки зрения государственной собственности, частная собственность задействована слабо.

Предельные параметры земельного участка (максимальные и минимальные нормы) – это в том числе и ограничения вещных прав на землю.

15.09.2011

Земельные права и обязанности.

Определяются нормами ст.40 ЗК (права, неисчерпывающий перечень), ст.41 (право постоянного бессрочного пользования и др.), ст.42 (перечень обязанностей). Гл.17 ГК.

Ст.263 ГК – право на застройку.

Основное направление использования земли (после сельскохозяйственного производства).

Ст.40 ЗК закрепляет в пп.2 п.1 право возводить различные здания, строения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, а также соблюдением земельных норм и правил. Разрешительный порядок данного права, т.к. есть требование соблюдать целевое назначение и градостроительные нормы и правила. В Градостроительном кодексе закреплен механизм реализации этого права – ст.51 – порядок получения разрешения на строительство. Ст.263 – право собственника на застройку. Если эту статью сопоставить со ст.40, то будут существенные различия. В ЗК четкий порядок реализации этого права и общедозволительный статус собственника. По ГК собственник может возводить сам, а также разрешать застройку другим лицам. А по ЗК собственник также может это делать, но лишь с соблюдением ограничений о целевом характере.

Можно ли говорить о том, что выдавая разрешение, собственник может производить те же действия, что и публичные органы? Права собственника ограничиваются видами разрешенного использования, параметрами разрешенного строительства и целевым назначением.

Разрешение проводить застройку на своем земельном участке:

Разрешение на строительство выдается тому лицу, у которого есть право на участок – наличие документа о праве на участок – это условие выдачи разрешения (ст.51 Градостроительного кодекса). Кроме того, для выдачи разрешения требуется проект на застройку. Также необходима информация о характеристиках земельного участка, влияющих на возможность будущей деятельности: документы, полученные в результате исследования грунта (инженерные изыскания – ст.47 Градостроительного кодекса). Эта информация получается либо в специально уполномоченных публичных органах, либо в результате проводимых исследований со специализированной организации на основании договора. Также расчеты оснований конструкций фундамента здания, факторы техногенного воздействия на окружающую среду от будущего объекта и др. Эта информация касается качественных характеристик земельного участка, она носит технический характер, но имеет правовое значение.

На этапе получения разрешения решаются 2 вопроса:

-насколько будет создаваемый объект безопасен для жизни и здоровья людей

-насколько будущий объект соответствует градостроительным нормам и правилам (публичная функция – регулирования рациональности использования земли).

Судебная практика:

применительно к полномочиям собственника разъяснений нет, но есть разъяснения по поводу самовольной постройки. Если постройка противоречит требованиям безопасности для жизни и здоровья – то это безусловное основание для решения о сносе застройки.

Если участок не принадлежит собственнику, то объект признается самовольно возведенным, и тогда уже собственник должен сам проявить инициативу. Форма, в которой собственник разрешил этому лицу возводить объект – то, что нужно узнавать.

Имеющиеся противоречия:

в ст.263 ГК используется термин – собственник может «разрешать» строительство. В градостроительном кодексе – «разрешение на строительство». Причем разрешение на строительство в п.1 ст.51 Град.к. – в ней содержится определение правового статуса данного документа:

1) разрешение на строительство выдается в случае, если будущий объект и будущая деятельность соответствует предельным параметрам разрешенного строительства на земельном участке.

Если сопоставить данную норму со ст.44 Град.к., то можно понять, что речь идет о соблюдении предельных параметров разрешенного строительства – о соблюдении градостроительного регламента.

2) ввод объекта в эксплуатацию ст.55 Град.к. – это также проявление разрешительного порядка реализации права на застройку, т.к. контроль за полномочиями собственника осуществляется, по сути, от начала и до конца. Безопасность построенного объекта и его соответствие градостроительным нормам и правилам. Это завершающий юридический факт на этапе создания объекта, т.к. по ст.55 Град.к. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным документом, предоставляемым для проведения государственного кадастрового учета здания.

Ст.261 ГК: пределы полномочий собственника распространяются не только на поверхность земли, но собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что располагается над и под поверхностью участка. Сегодня трактовка того, что над и под, может быть совершенно различной. На какую глубину? Смотрим законодательство о недрах – все, что на глубине до 5 метров – это собственность. А какова может быть высота? Можно ли запретить прокладку электрических проводов над своим участком? Запретить пролет самолетов над своим участком, и на какой высоте? Нет нормы, аналогичной норме закона о недрах – нет нормы с какими-то конкретными размерами, т.к. воздух – это не объект права. П.3 ст.261 ГК закрепляет полномочия использовать все, что над поверхностью – что тогда имелось ввиду в этой статье? Отсюда следует только то, что есть некие полномочия по изменению земли как пространственно-территориальной базы. Т.е. право на застройку. Любое сооружение оказывает влияние на содержание моих прав. Есть право давать разрешение и отказывать в проведении каких-либо коммуникаций над своим участком.

17.09.2011

Виды земельных участков:

-искусственный

-садовый

-дачный

-огородный

-приусадебный

-полевой

На каждый вид участка есть свой закон.

Земельные права правообладателя земельного участка:

1) использовать земельный участок

2)на застройку

3) приватизировать

4)переоформить права ПНВ, П(Б)Н, возникшие до 30.10.2001 г.

Земельные обязанности:

1) использовать земельный участок

2) сохранять межевые знаки, обозначающие границы земельного участка

3) приступать к использованию в установленные сроки

4) завершить строительство на участке в установленные сроки

5) осуществлять мероприятия по охране земельного участка (мелиорация, рекультивация, консервация).

Ограничения прав на землю.

Наиболее полное определение понятию ограничения – «стеснение» (запрет – это скорее форма проявления ограничения).

Ограничения могут быть выделены по срокам:

а) на определенный срок

б) бессрочно

По содержанию:

а) ограничения общие (право участия общего – члены общества заинтересованы в стеснении произвола собственника)

б) ограничения частные (право участия частного – стеснение произвола собственника в интересах определенных лиц).

Виды ограничений также по содержанию:

а) в пользовании (использовать, не изменяя целевого назначения участка)

б) во владении (нормирование земельных участков – максимальные и минимальные нормы; у одного гражданина в собственности не может быть участков, превышающих размер, установленный законом субъекта РФ; земли сельскохозяйственного назначения не могут находиться в собственности иностранных лиц)

в) в распоряжении (ограничения в обороте земельных участков: уведомительный порядок в договоре аренды, если иное не установлено в договоре)

Ограничения в пользовании и владении можно разделить на общие (если принят общенормативный правовой акт – т.е. распространяется на все объекты в пределах конкретной зоны не зависимо от их правового статуса) и специальные (ограничения, связанные с конкретным объектом; самый яркий пример – частный сервитут).

Ограниченные права на земельный участок:

1) право пользования ПНВ, ПБП, БСП

2) права преимущественного приобретения (фактическое пользование, покупка земельного участка в будущем (созданного, образованного в будущем)

3) права реализации земельного участка (обеспечительные права).

22.09.2011

Возникновение прав на землю.

Земельное законодательство выделяет несколько видов прав на землю: ПС, ПНВ, ПБС, БСР, Аренды и право сервитута. Основания возникновения данных прав – основания из ст.8 ГК. Учитывая специфику земельных отношений, использование земельных участков являются отношениями по землепользованию. Для возникновения земельных отношений требуется сложный юридический состав, т.е. совокупность юридических фактов. Если выделять виды юридических фактов, то можно выделить:

-акт исполнительного органа власти или органа МСУ

-договор

-решение суда.

Это 3 основных, но их недостаточно. Для возникновения отношений землепользования, необходимо, чтобы соискатель обратился с заявлением к лицу, обладающему полномочиями принимать властные решения. Значит, заявление и встречное решение. Кроме того, земельный участок – это особый объект, что требует особой процедуры его индивидуализации, значит, появляется еще один юридический акт – формирование земельного участка. Необходимо, чтобы информация о выявленных характеристиках была во всех документах. На основании полученных документов производится государственная регистрация прав. Для начальной процедуры применительно к земельному участку возникновение права происходит с участием органа публичной власти, здесь используется такой термин как «предоставление земельного участка».

Предоставление земельного участка – совокупность последовательных действий в соответствии с законодательством, проводимых специально уполномоченными исполнительными органами государственной власти и МСУ, специализированными организациями, юридическими лицами и гражданами, направленных на изменение правового статуса земельного участка. Это административная процедура, сегодня она отнесена к виду государственных услуг, оказание которых производится на основании административного регламента. В законодательстве СПб есть административный регламент по предоставлению земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования. Предоставление – совокупность последовательных действий, каждое из которых приводит к изменению.

Приватизация – также административная процедура – совокупность последовательных действий, проводимых в соответствии с законом специально уполномоченными органами исполнительной власти, направленные на передачу земли из публичной собственности в частную. Происходит передача по договору безвозмездная либо за плату. Но есть нюанс: если относить это к сделке, то у сторон сделки есть свобода усмотрения? Может собственник земельного участка – частное лицо – в принципе договориться о продаже, а потом изменились обстоятельства, и он передумал продавать, могут ли быть убытки? У органа публичной власти такого быть не может, он лишен права выбора. Поэтому свобода усмотрения на стороне продавца отсутствует! Первоначальные способы возникновения права на землю – всегда предоставление или приватизация! В данном случае совокупность юридических актов не меняется. Волеизъявление лица, решение органа власти, действия по определению индивидуально определенных характеристик земельного участка – присутствуют всегда при первоначальном возникновении права на землю! Еще есть такой способ возникновения права как переоформление.

Предоставление как первоначальный способ возникновения права делится на виды в зависимости от этапов: с предварительным согласованием места размещения объекта, без предварительного согласования места размещения объекта.

Кроме того, предоставление в зависимости от способа принятия решения, делится на предоставление на торгах (ст.38 ЗК) либо целевое предоставление (участок предоставляется юридическим лицам организационно-правовых форм, указанных в ст.20 ЗК).

Этапы предоставления:

-подготовительный этап

-формирование объекта

-принятие решения об изменении правового статуса земельного участка

-оформление документов.

Подготовительный этап – совокупность действий, при которых орган власти определяет и правовой режим земельных участков, проводит зонирование участков, проводит резервирование, публикует сведения о свободных земельных участков по результатам инвентаризации, по результатам проводимого зонирования. Общее правило – предоставление земельных участков осуществляется за плату. Исключения устанавливаются только для определенных категорий граждан. Если торги – то мы подаем заявление о том, что готовы участвовать в торгах на основании публикуемых сведений о свободных земельных участках. Если хотите сами выбрать участок, то есть процедура «выбор земельного участка» - совокупность действий, проводимых на подготовительном этапе. Это правоотношения, которые возникают между соискателем и органами публичной власти. У органов публичной власти есть закрепленная в законе обязанность информировать население о процедуре выбора участка для строительства конкретного объекта. Органы публичной власти обязаны информировать соседей участка о вашем желании построить что-либо на участке, и органы публичной власти обязаны организовать публичные слушания. Орган исполнительной власти, составив акт выбора земельного участка, выносит решение, которое представляет собой предварительное выражение воли органа публичной власти по поводу будущего изменения правового статуса земельного участка. Срок действия решения – 3 года. Принимая решение, орган исполнительной власти гарантирует вам предоставление одного из выбранных земельных участков, поэтому это решение очень близко по правовому значению с предварительным договором.

Есть проблемы. Во-первых, очень в общих чертах определен круг субъектов, права которых могут быть затронуты будущим предоставлением.

Формирование земельного участка: перечень действий определен в ст.30 ЗК. Проводятся:

-определение качественных характеристик земельного участка, оказывающих влияние на содержание земельных прав и обязанностей (целевое назначение и вид разрешенного использования, установленные в административном порядке; установление границ земельного участка при проведении кадастровых работ (межевание); определение местоположения зданий, строений, сооружений, имеющихся на участке, зон с особыми условиями использования; определение технических условий и стоимости подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Кадастровый паспорт завершает процедуру формирования, он подтверждает факт проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

Межевой план и кадастровый паспорт составляются кадастровым инженером (лицо, сдавшее квалификационный экзамен и получившее аттестат кадастрового инженера; информация о них содержится на сайте Росреестра в разделе «кадастровая деятельность»).

Образование земельного участка (отличается от формирования!) регулируется гл.1.1 ЗК и представляет собой совокупность действий по определению или изменению границ земельного участка. Иванова рассматривает формирование как более широкое понятие, чем образование, т.к. при образовании меняется такая уникальная характеристика как граница, а при формировании меняются многие другие характеристики. Образование – это распоряжение земельным участком.

Принятие уполномоченным органом решения о предоставлении – т.е. об изменении правового статуса земельного участка. Есть 2 способа принятия решения: с использованием состязательных процедур (торги) либо целевое предоставление. Юридически значимые действия: проведение торгов (конкурс или аукцион); подготовка акта о предоставлении в соответствии с установленным регламентом подготовки акта. Протокол об определении победителя торгов и решение о предоставлении земельного участка – в совокупности являются основанием возникновения права, на их основании вносятся записи в государственный реестр.

Оформление документов. Это по сути организационно-правовой этап. Тут происходит заключение договора купли-продажи, аренды, инвестиционного договора. Есть понятия оформления и переоформления документов о правах. Это также способ возникновения права, регулируемый законом. Для случаев фактического землепользования (использование земельных участков на законных основаниях). Фактическим землепользователем могут быть признаны: собственник недвижимости, права на которую возникли до начала земельной реформы либо до введения в действие ЗК. Оформление и переоформление – правовая форма легализации правоотношений, возникших до начала земельной реформы. Что считать законными основаниями? П.9 ст.3 ЗК – принцип преемственности ранее выданных документов о правах; в случае отсутствия у лица таких документов, но при наличии у него завершенности юридического акта о приобретении недвижимости; либо есть у лица есть 1 из 3 юридических фактов для предоставления земли. Первый вариант: он собственник недвижимости, при этом у него зарегистрированные права на недвижимости, а документа о правах на землю нет, но у него есть решение о предоставлении земельного участка какого-то лохматого года. Если он начал процедуру получения документа (процедура отвода земельного участка), то он считается фактическим землепользователем, и он имеет право на ту землю, той площади, которая указана в его решении о предоставлении.

Переоформление применяется для случаев изменения правового титула в соответствии с законом: ЮЛ, обладающие земельным участком на ППБП (существовал до 1.01.2001 г.), переоформляют. Причем закон обязывает таких лиц переоформить право постоянного бессрочного пользования. Закон о введение в действие ЗК (ст.3) связывает это со сроком 1.01.2012 г., и законодатель все время продлевает этот срок переоформления как способа возникновения права для ЮЛ. В КоАПе введен новый состав за нарушения сроков переоформления права. Для граждан переоформление – это способ возникновения права собственности, причем данное право на переоформление не связано с каким-либо сроком. Для граждан есть упрощенный порядок переоформления путем подачи заявления в регистрирующий орган.

24.09.2011

Прекращение права на землю.

Для прекращения требуется наличие сложного юридического состава.

Основаниями прекращения права на землю являются те же, что и при возникновении:

-акт органа власти

-договор

-решение суда

Один из трех!

Права могут прекратиться добровольно, когда лицо само отказывается от своих прав, либо принудительно, когда лицо не соглашается.

По способам прекращение права:

-административно-правовой (переоформление права: изъятие, приватизация, предоставление участка в собственность)

-гражданско-правовой (сделка)

Принудительно право на землю может быть прекращено при наличии неправомерного действия обладателя права на землю, а также при отсутствии неправомерных действий, но есть наличие публичных интересов, которые имеют приоритет над частными. Правовая форма, в которую облекается наличие публичных интересов, имеет значение – это всегда должен быть акт органа публичной власти! Должна быть известна информация о перспективах, о том, что когда-нибудь этот участок будет изъят. Мы, как жители города, вправе участвовать на публичных слушаниях, где обсуждается генеральный план (т.е. должны быть активные действия от нас). Кроме того, принимается индивидуальный акт об изъятии конкретно моего участка – принимается на основании и в соответствии с Генеральным планом (только отсюда возникает значимый юридический акт, просто Генплан еще ни на что не влияет). Отсюда начинаются правоотношения по изъятию земельного участка. У нас есть право требовать рыночной оценки стоимости изымаемого имущества, право принять решение о добровольной продаже по рыночной цене, вправе требовать равноценной замены земельного участка, срок у нас – 1 год, дается чтобы принять решение, заключать ли договор, если такое решение не принято, то в суде изымают принудительно. Есть документ территориального планирования и индивидуальный акт об изъятии нашего земельного участка, далее процедура, и следующий значимый акт – заключение договора выкупа (либо судебное решение о принудительном выкупе).

Изъятие земельного участка – административная процедура, представляющая собой совокупность последовательных действий, проводимых в соответствии с законодательством специально уполномоченными ИОГВ или органами МСУ, и направленных на прекращение права на землю в связи с наличием государственных или муниципальных нужд или неправомерных действия правообладателя земельного участка.

Нормы позитивного обязывания играют здесь большую роль.

Изъятие носит административный характер.

Если нет неправомерных действий собственника, то: наличие государственных или муниципальных нужд (документ территориального планирования) и резервирование земельного участка (акт о резервировании).

В ст.49 ЗК указано, что может быть государственными и муниципальными нуждами.

Решение об изъятии направляется вам. Закон требует, чтобы решение об изъятии было направлено не ранее чем за 1 год до изъятия. В ГК процедура прекращения права собственности – ст.279-286. Срок исчисляется с даты, предшествующей дате принятия решения об изъятии. И от этой же даты определяется стоимость имущества, имеющегося на изымаемом участке (эта норма содержится в ЗК в главе «гарантии»). Важно, чтобы в решении об изъятии адресно был указан мой участок. Решение об изъятии направляется также в регистрационный орган. В ЕГРП на основании такого решения делается запись об ограничении моего права – участок обременяется будущим изъятием. Регистрационный орган должен замкнуть круг – направить мне информацию о регистрации обременения моего участка, и тогда совокупность юридически значимых фактов будет выполнена (путем получения информации от 2-х органов).

Нельзя сначала изъять участок, а потом в течение многих лет договариваться о стоимости! В течение года мы должны договориться! Мы должны приобретателю сообщить о том, что участок зарезервирован и будет изъят, тогда компенсацию получит уже новый приобретатель. Если мы будем строить на участке, то нам не будет компенсирована стоимость после получения решения об изъятии земельного участка. Мы можем потребовать замены участка и предоставления нового земельного участка, но здесь за органом публичной власти остается право отказать в предоставлении нового земельного участка (при отсутствии равноценного участка в собственности у публичного образования). А деньги на компенсацию всегда найдутся.

Установлены изъятия, ускоренные по срокам – не за год, а за 4 месяца! Для Сочи, Владивостока. Также изъятия по срокам оценки и по способам оценки – ограничен срок до 3-4 месяцев, оценка имущества проводится определенной компанией (а обычно мы можем выбирать независимого оценщика). Это упрощенный порядок изъятия земельного участка. От этого не теряется статус гарантий прав собственности на землю, но все же подтверждается приоритет публичных нужд над частными!

Термин «равноценный» имеет особенности. Есть стоимостная оценка, а есть стоимость, которая не выражается в денежном эквиваленте. Сегодня законодатель останавливается только на денежно оценке. Равноценность с точки зрения потребительских свойств (например, инженерные коммуникации) – также переводится на денежный эквивалент.

Неправомерные действия собственника:

1) Фиксация нарушения законодательства

- составление акта о нарушении специально уполномоченным органом в сфере земельного контроля

- установление срока для устранения нарушения.

2) Привлечение к административной ответственности

-составление акта о нарушении после истечения срока для устранения

-информирование органа публичной власти, имеющего права предоставления/изъятия земельных участков, о выявленном нарушении и о неустранении такого нарушения в установленный срок.

3) Судебный порядок прекращения права на земельный участок

-решение органа публичной власти об изъятии земельного участка (принимается для всех видов прав, кроме права собственности)

-обращение в суд о прекращении права и об изъятии земельного участка (передаче участка органу исполнительной власти или ОМСУ).

Процедура регулируется ст.54 ЗК – условия и порядок прекращения права для правообладателей права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.

Условия – гл.17 ГК.

Нарушениями законодательства является либо неиспользование земельного участка (последствия – ст.284 ГК). В период не включается период освоения земельного участка – срок, которые предоставлен для начала проведения хозяйственной деятельности.

Правовая природа решения об изъятии земельного участка неоднозначна! Во-первых, это административный акт, это индивидуальный акт. Это правовая форма волеизъявления органа публичной власти относительно изменения статуса земельного участка (изменения в обратную сторону, т.е. он возвращает участок в свою собственность) – это орган, имеющий право распоряжаться участком. Предоставление – это публичная услуга. Изъятие публичной услугой не признается пока, но, по сути, изъятие – это обратная процедура предоставлению. Кому эту услуга оказывается? Самому себе. Государственная услуга по предоставлению оказывается тому, кому передаются права, а при изъятии они прекращаются; но решение – это правовая форма выражения воли, оно должно быть, без него возникает неправомерная свобода усмотрения.

Отказ от права – самостоятельное изучение! (ст.53 ЗК).

29.09.2011

Управление в сфере использования и охраны земли.

Земля – это природный ресурс, это элемент окружающей среды. Использование земли осуществляется не только в интересах частного лица, но и в публичных интересах. Институт управления и реализует данный подход законодателя. Управление – это организационная деятельность. Причем организационная деятельность, применительно к земле, направлена на создание условий, обеспечивающих рациональное использование земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на ней. В связи с этим выделяются следующие элементы управления:

- планирование

- распределение/перераспределение земель

- переоформление документов о правах на землю

- землеустройство

- государственный учет

- мониторинг

- охрану земель

- земельный контроль

- досудебный порядок урегулирования земельных споров, связанных с границами

- установление платы.

Все это имеет свою специфику, но у них есть и общее:

- характерен административно-правовой порядок регулирования

- обеспечивают рациональное использование земли

- некоторые элементы (планирование, учет, контроль) обеспечивают правила игры на земельном рынке в целом

Что касается распределения/перераспределения земель – особенности были в предыдущих лекциях (в теме – предоставление земельных участков). Сегодня распределение – это предоставление. Законодатель устанавливает конкурентные условия, торги, т.е. распределение происходит не зависимо от субъективных факторов. Целевое использование возможно только в случаях, установленных законом. Перераспределение: этот термин в ЗК встречается в гл. 1.1. Перераспределение – это способ образования земельных участков, характерен административно-правовой характер. Какое значение имеет управление, если есть рынок земельных участков? Если рассматривать управление, то оно учитывает то, что земля – это экономическая и политическая категория, а также то, что земля – элемент окружающей среды. Понятие управления есть в теории земельного права. Сегодня управление – это совокупность организационных действий специально уполномоченных органов публичной власти, порядок проведения этих действий регулируется только законом, действия по управлению направлены на регулирование земельных отношений, рациональное использование (планирование особенно). Распределение и перераспределение тоже опосредованно направлено на это.

Правовые формы для обеспечения условий рационального использования земли (публично-правовые способы определения содержания земельных правоотношений):

1) Территориальное планирование

2) Резервирование земель и земельных участков

3) Зонирование земель.

Планирование земель – деятельность специально уполномоченных органов государственной власти о и органов МСУ по подготовке, принятию и реализации документов территориального планирования в целях обеспечения рационального использования земель и других природных ресурсов, а также устойчивостью развития территорий. Характеризуется следующими особенностями:

- субъектами являются органы публичной власти как общей, так и специальной компетенции, как исполнительные, так и представительные. Документ территориального планирования для СПб – это генеральный план, который разрабатывается как территориальными органами общей компетенции, так и отраслевыми (органы градостроительства и архитектуры, земельный комитет, КУГИ – это обязательные, а потом может быть орган, осуществляющий охрану памятников культуры и др.). Правовое регулирование осуществляется нормами ГрадК и ЗК.

- объектом этих отношений являются земли различных категория (в СПБ земли одной категории – земли населенных пунктов СПб). Перечень категорий земель определен в ст.7 ЗК.

- правовыми формами территориального планирования являются: схема территориального планирования РФ, субъектов РФ, МО; Генеральный план населенного пункта; Генеральный план городского округа. В документах содержится информация о категориях земель (см. сайт Росреестра). На основании схемы информация о категориях земель вносится в информационные ресурсы – Государственный кадастр недвижимости; Градостроительный кадастр (информационный ресурс, обеспечивающий градостроительную деятельность; в ГрадК нет такого термина – это вариант Ивановой, там есть «информационная система обеспечения градостроительной деятельности»); в СПб есть РГИС (региональная геоинформационная система), можно туда попасть, зайдя на земельный портал СПб либо на сайт Администрации СПб. В отдельный вид отношений выделены отношения по изменению категорий земель – эта процедура регулируется специальным законом «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. В нем определяются условия изменения категорий земель в зависимости от вида категорий. Правовая форма – документ территориального планирования, который является документом об изменении категорий земель. Особенно ярко это видно на примере земель населенных пунктов.

В документах территориального планирования определяются (из анализа норм ГрадК):

1) Категория земель (ст.7 ЗК)

2) Зоны существующих и планируемых к размещению объектов обороны, безопасности, транспорта, энергетики, социальной инфраструктуры

3) Границы населенных пунктов

4) Границы зон с особыми условиями использования.

Изменение категорий земель никак не влияет на право собственности! Изменение категорий влияет на содержание прав и обязанностей правообладателя.

Резервирование земель – деятельность специально уполномоченных органов государственной власти и органов МСУ по подготовке, принятию, реализации актов об определении перспективных направлений использования и границ территорий, предназначенных для размещения объектов общегосударственного значения (публичных нужд).

Порядок резервирования регулируется Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 г. №561.

Ст.56.1 ЗК.

Резервирование земельных участков - деятельность специально уполномоченных исполнительных органов государственной власти и органов МСУ по подготовке, принятию, реализации актов о резервировании, в соответствии в которыми в зонах планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения в будущем будут выделены с изъятием у правообладателей или без изъятия земельные участки/части земельных участков для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Т.е. касается только одного объекта – земельного участка!

Процедура резервирования:

Для реализации генерального плана орган власти уже издает акт о резервировании конкретного земельного участка (т.е. переход от резервирования земель к резервированию земельного участка).

Т.е. сначала принимается решение о резервировании земель в связи с наличием государственных или муниципальных нужд, затем принимается решение о резервировании конкретного земельного участка, решение о наличии государственных или муниципальных нужд в документах территориального планирования. Затем принимается решение об изъятии земельного участка. И данное решение направляется правообладателю и в регистрационный орган (этап информирования).

Правовое значение резервирования участка – это обременение. Для публичных земель резервирование – это также обременение, но такое, которое изымает земельный участок из гражданского оборота (ст.28 ЗК)! Поэтому резервирование является обременением земельного участка!

Зонирование земель - деятельность специально уполномоченных исполнительных органов государственной власти и органов МСУ, юридических лиц и граждан по подготовке, принятию, реализации актов о разделении территории на части (зоны, подзоны) по различным критериям с определением видов разрешенного использования или особых условий использования земельных участков, расположенных в границах выделяемых зон, подзон. Т.е. появляются новые субъекты – ЮЛ и граждане.

При выделении зон устанавливаются правила игры: виды разрешенного использования для земельных участков в границах этих зон.

Виды зонирования по критериям:

1) Градостроительный критерий

- территориальное (принятие правил землепользования и застройки, в составе которых принимается схема территориального планирования; правовая форма – это схема территориального зонирования)

- функциональное зонирование («вещь в себе» - законодатель не знает, зачем он ввел этот термин. Это выделение территории по видам использования, т.е. по большому счету это деление города, например, по отраслям – жилая застройка, промышленная застройка и др. Выделяются территории по функциональному признаку)

2) Экологический критерий (пример – зона у озера Байкал)

3) Правовой критерий (когда нужна правовая информация. В бывшем ГрадК - это совокупность действий по подготовке нормативно-правовых актов, регулирующих застройку)

4) Оценочный критерий (если имеет значение рыночная стоимость земли)

Для правового режима земель имеет значение территориальное зонирование, т.к. оно связано с принятием градостроительных регламентов (а это правила использования земли). Функциональные же зоны выделяются в генеральном плане.

01.10.2011