Права на землю.

Право землепользования.

В теории ЗП это право изучалось с точки зрения регулирования порядка извлечения полезных свойств земли. Используя подход цивилистов к понятию пользования, можно говорить о возможности извлечения из земли ее полезных свойств и получения дохода. Второе понимание права землепользования – из ЭП – это вид природопользования. В этом случае земля рассматривается как природный ресурс и как пространственно-территориальная база. Регулирование в таком случае осуществляется нормами природоресурсного права. Здесь приоритет имеют нормы публично-правового регулирования.

Если говорить о земельном праве, то в нем право землепользования как правовой институт – это система норм, устанавливающих порядок возникновения, изменения и прекращения прав на землю, порядок использования земельных участков, права и обязанности правообладателей в целях рационального использования земли. Извлекать полезные свойства предписано путем совершения активных действий. В теории выделяют право землепользования первичное (предполагается право, возникшее на основании акта публичного органа власти о наделении правом использования земли; т.е. может возникнуть и на искусственно созданный земельный участок) и вторичное (право, возникшее в результате сделки на вторичном рынке). Также выделяют общее (право на извлечение полезных свойств земли, свободной для открытого доступа – ст.262 ГК) и специальное (делится по видам прав землепользования, по объему полномочий: право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования, аренда) право землепользования.

Объекты права землепользования:

земельный участок, имеющий определенный правовой режим. Элементы правового режима земельного участка:

1) целевое назначение (категория земли)

2) виды разрешенного использования (по градостроительному кодексу – основное, вспомогательное и условно-разрешенное)

3) предельные параметры земельного участка (размер – максимальные и минимальные нормы)

4) предельные параметры разрешенного строительства

5) правовой режим зданий, строений, сооружений, которые оказывают влияние на права по использованию и распоряжению земельным участком.

Признаки земельного участка: индивидуальная определенность, целевое использование, делимость.

Если говорить о признаках земельного участка как объекта права землепользования, то к указанным признакам можно добавить и четвертый – оборотоспособность.

Содержание права землепользования – совокупность полномочий правообладателей по владению, пользованию и распоряжение земельным участком как объектом права землепользования. В РФ принцип платности землепользования. Соответственно, формы платежей – земельный налог или арендная плата. Условием внесения земельного налога признано наличие документа о праве, потому и появился термин «титульность землепользования». Титул землепользования – документ, подтверждающий право владеть, пользоваться, а иногда и распоряжаться земельным участком. Общее правило – землепользование должно быть титульным. Соответственно, владение как полномочие права землепользования реализуется через обладание документом о праве на земельный участок. Пользование – это активные действия по извлечению полезных свойств земельного участка. Причем конкретные действия обладателя права землепользования регламентируются, и общее правило – закрепляется разрешительный порядок получения разрешения на использование. Это реализуется посредством получения разрешения на застройку. Кроме того, полномочия по использованию регламентированы ст.40 (собственник) ЗК и ст.41 (обладатель иных прав) ЗК. Извлечение полезных свойств осуществляется в строгом соответствии с видом целевого назначения и видами разрешенного использования (т.е. их собственник изменять не может!)

Распоряжение – право обладателя земли производить отчуждение, «уничтожать» вещь, те. определять судьбу земельного участка. Гл.1.1 позволяет объединить земельные участки в один, тогда 2 ранее существовавших земельных участка прекращают свое существование, и «рождается» новый земельный участок, новый объект. Распоряжаться может собственник, а также обладатели пожизненного наследуемого владения (передача по наследству, право объединять участки)), а также обладатели права постоянного бессрочного пользования (право объединения земельных участков, принадлежащих одному лицу на праве постоянного бессрочного пользования). Ст.11.6 п.5 содержит данный вывод. Полномочия арендатора определены в ст.22 ЗК. Аренда – это вид землепользования, и в данном случае законодатель существенным образом расширяет полномочия арендатора по отношению к нормам ГК, закрепляя уведомительный порядок распоряжения правом аренды, а не разрешительный порядок, если иное не предусмотрено договором. Но для всех видов права землепользования в законе запрещено изменять вид целевого назначения и вид разрешенного использования, установленного градостроительным регламентом.

Беститульное землепользование. Ст.35 и 36 ЗК как раз регулируют беститульное землепользование. Собственник недвижимости (ст.35) имеет права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением. Ст.271 ГК также закрепляет права собственника недвижимости на земельном участке, принадлежащей другому лицу – право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Фактическое землепользование – вид землепользования, которое относится к беститульному. Признаки:

1) наличие права собственности на недвижимость, возникшее до 30.10.2001 года на законных основаниях, это условие обеспечивает собственника статусом фактического землепользователя, и наделяет его правом преимущественной покупки участка, который уже находится в иной, кроме частной, форме собственности; права на недвижимость должны быть оформлены в соответствии с нормами законодательства, действующими на момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Ранее регистрация проводилась государственным комитетом по земельной политике и земельной реформе и землеустройству – специально уполномоченный федеральный орган – регистрировал ДОКУМЕНТЫ о правах на землю. До 1991 года регистрация документов о правах на землю проводилась исполнительными органами власти по месту нахождения земельного участка. Преемственность документов.

Подача заявления о предоставлении, издание акта органа власти по предоставлению, отвод земельного участка – сложный юридический состав для получения земли.

Ст.29 ЗК – предоставление лицам земельных участков осуществляется на основании решения органов исполнительной власти – это правило не изменялось с первого ЗК 1922 года.

Фактическое землепользование – вид беститульного вида землепользования, обладатель которого наделен правом на выкуп земельного участка под недвижимостью, под условием если это земли публичные, и если у такого лица имеется документ о правах на недвижимое имущество (порядок – ст.35, 36 ЗК).

Фактический землепользователь имеет право определить границы земельного участка, необходимого для обслуживания здания или необходимые для использования (ст.35 ЗК).

Особенности такого права:

1) правоотношения по установлению границ земельного участка – это вид земельных правоотношений, регулирование которых осуществляется преимущественно земельными правовыми нормами, носящими административный характер

2) участники правоотношений по установлению границ земельного участка: фактический землепользователь (правообладатель земельного участка), специализированная организация (ИП, имеющий статус кадастрового инженера), специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти – Росреестр, государственное учреждение – земельная кадастровая палата.

Как можно определить размер предоставляемого участка?

1. Есть договор о приобретении здания (по ГК, если приобретается здание, в договоре указывается информация о земельном участке, на котором находится здание) относительно размера земельного участка и вида права, передаваемого на такой земельный участок.

2. Переданная от правообладателя копия решения о предоставлении земельного участка под здание.

3. На территории СПБ информацию о границах земельного участка можно получить информацию на Земельном портале СПБ в РГИС (региональная гео-информационная система)

4. Из технической документации на объект

5. П.7 ст.36 – информация о размере земельного участка может быть получена из Градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны (сайт администрации СПб, сайт комитета по градостроительству и архитектуры в разделе «правила землепользования и застройки»)

Размер земельного участка: по красным линиям застройки (информация по красным линиям застройки содержится в КГА); +границами смежных (соседних) участков; +учет естественных границ (чаще в сельской местности).

Судебная практика идет по пути толкования ст.554 – требования об указании в договоре купли-продажи недвижимости сведений о земельном участке – достаточно указание кадастрового номера земельного участка! => информацию можно получить в государственном кадастре недвижимости.

Особенности земельных отношений по установлению границ:

1) фактический землепользователь так реализует свое право преимущественной покупки участка под зданием

2) заключает гражданско-правовую сделку с кадастровым инженером на межевание (составляет межевой план)

3) материалы работ утверждаются специализированным органом – Земельной кадастровой палатой (у нее контрольные функции, она проверяет, насколько кадастровый инженер провел работы с соблюдением требований законодательства; в результате – внесений сведений в кадастр недвижимости и выдача кадастрового паспорта земельного участка)

4) после чего производится государственная регистрация ПРАВА на земельный участок (либо если право собственности дорого, то фактический землепользователь имеет право выбора – в аренду).

Т.е. у него есть право выбора из 2 – преимущественное право покупки земельного участка под зданием, либо право вступить в арендные отношения. А у органа исполнительной власти нет права выбора, он следует выбору фактического правообладателя.

10.09.2011