Земельные правоотношения.

Являются предметом Земельного права.

Ст.3 ЗК содержит перечень правоотношений, которые регулируются земельным законодательством. Определение ЗК довольно узкое – отношения по использованию и охране земель. Т.е. земельные отношения – это отношения по извлечению полезных свойств земли. +Это совокупность действий по защите земельного участка (охрана).

Земельные имущественные отношения – их регулирование также осуществляется нормами Земельного права. Но земля, будучи политическим пространством, в современный период приобретается всегда путем получения прав на нее административным способом или смешанным гражданско-правовым и административными способом (например, получение земли на торгах). Иванова считает, что отношения по поводу предоставлению земли являются земельными правоотношениями, т.к. ст.30 ЗК регулирует данные отношения => определение ст.3 ЗК нечеткое, в нем названы не все земельные правоотношения. Правоотношения по возникновению прав на земельный участок не являются отношениями ни по использованию, ни по охране земель. Приватизация – совокупность действий, проводимых органами публичной власти по передаче земельных участков из публичной собственности в частную. Данная ситуация отличается от предоставления участка, т.к. при приватизации участок уже существует. Но это также правоотношения по возникновению права, точнее, по переоформлению права в соответствии с земельным законодательством. Распоряжение 2732-р Санкт-Петербург – регулирует пошаговые действия по оформлению прав на земельный участок в СПб. Ст.35-36 ЗК – право собственников зданий и сооружений оформить права по использованию земельного участка. Это может быть либо право собственности, либо в аренду. Закон о введении в действие ЗК в ст.3 закрепляет право граждан оформить право собственности на земельные участки, занятые принадлежащими таким гражданам зданиями, строениями. +ст.2 регулируют порядок оформления прав фактическими используемых гражданами земельных участков – и это отношения по (пере)оформлению документов о правах, которые также не являются отношениями по использованию или охране земельных участков.

Земельные правоотношения - отношения по предоставлению, приватизации, оформлению и переоформлению документов о правах на землю, а также отношения по использованию и охране земель как основе жизни и деятельности народов, проживающих на этих землях. В учебниках вместо первой части определения иногда указано «управление».

Особенности земельных правоотношений:

1) наличие сложного юридического состава для возникновения (всегда присутствует, кроме межевания, акт органа публичной власти, помимо волеизъявления лица; обязательно необходимо формирование земельного участка, составление межевого плана и кадастрового паспорта, а при формировании в этой процедуре также всегда принимает участие орган публичной власти, в т.ч. и в межевании; межевой план утверждается Росреестром, кадастровый паспорт также выдается Росреестром);

2) участником земельных правоотношений всегда является орган публичной власти (всегда это лицо либо которое организует торги, либо которое проводит проверки в рамках земельного контроля и т.д.);

3) целевой характер земельных прав и обязанностей (ст.40-42 ЗК – обязанность использовать в соответствии с целевым назначением земельный участок; целевой характер прав и обязанностей публичных субъектов закреплен в нормах законов - незаконным признается бездействие);

4) специальная правоспособность участников земельных правоотношений (речь идет о специальных требованиях к субъектам, например, право постоянного бессрочного пользования может возникнуть у строго ограниченного круга субъектов – юридических лиц, указанных в ст.20 ЗК; особенности использования земельных участков религиозными объединениями);

5) земельные права и обязанности подчинены не только частным, но и публичным интересам (пп.11 ст.1 – сочетание интересов общества и законных интересов граждан, но при условии обеспечения гарантий каждому гражданину на владение, пользование, распоряжение);

6) реализация земельных прав и обязанностей может осуществляться в составе сообщества (например, садоводство, огороднические, дачные объединения; участники земельных правоотношений являются субъектами правоотношений по использованию участка, переданного конкретному гражданину, являющемуся членом некоммерческого объединения; использование участков общей собственности);

7) земельные права и обязанности могут быть дополнительными по отношению к основным правам и обязанностям (сегодня это не четко выраженная особенность, поэтому она в конце; пример – использование земельного служебного надела – ст.24 ЗК: лесники, железнодорожники должны проживать рядом с местом своей работы, поэтому им предоставляются служебные наделы, но условием получения прав на такой надел являлось наличие трудового правоотношения – т.е. это основные права и обязанности).

Объекты земельных правоотношений:

Во-первых, перечень объектов из ст.6 ЗК – неполный! Кроме поименованных там объектами земельных правоотношений являются земельные доли, территориальные и иные зоны. В ст.6 – земля как природный ресурс и природный объект – земля, имеющая определенный правовой режим (в ст.7 перечень категорий земель, имеющих различный правовой режим).

Земельный участок как объект земельных правоотношений обладает следующими признаками (в УМК более полно объяснено):

Определение земельного участка в ст.11.1 – часть поверхности земли, границы которого определены в соответствии с требованиями законодательства.

1) его индивидуальная определенность, т.е. наличие таких характеристик как кадастровый номер, границы, размер (площадь), адрес (местоположение). Кадастровый номер стоит на первом месте, учитывая то, что в июле ВАС принял постановление №54, разъясняющее положения, касающиеся индивидуализации земельного участка, где признано, что наличие кадастрового номера является достаточной для индивидуализации объекта недвижимости. Ст.7 закона о кадастре содержит 2 уникальные характеристики – границы и кадастровый номер, поэтому оставлять только кадастровый номер, вероятно, не совсем законно. Обременения земельного участка влияет на желание приобрести его – это самое главное, что есть на участке, по мнению Ивановой;

2) целевое использование, целевое назначение и виды разрешенного использования;

3) признак делимости.

Важно запомнить именно эти признаки!

Часть земельного участка как объект земельных правоотношений:

часть земельного участка является объектом земельных имущественных отношений. С точки зрения земельных отношений по предоставлению, часть участка может быть объектом посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о зонах особого использования, иначе часть участка не индивидуализировать. Например, на время стройки нужно выделить участок, который будет дорогой для подвозки строительных материалов, тогда такой участок можно выделить и сдать в аренду. В кадастр нужно внести сведения о кадастровом номере, о границах, об обременениях земельного участка, а часть земельного участка вносится именно как зона – т.е. это самостоятельный объект недвижимости.

Сельскохозяйственные угодья:

Ст.79 ЗК – вот почему перечень объектов ст.6 неполный.

Есть т.з., что это все же земельный участок, но Иванова считает, что сельскохозяйственные угодья – самостоятельный объект земельных правоотношений. С.У. могут быть признаны и особо охраняемым объектом.

Территориальные и иные зоны:

Являются в первую очередь объектами правоотношений по планированию в сфере использования и охраны земель – ст.85 ЗК. Могут быть охранные зоны в ст.87 ЗК – это территории, имеющие особый режим использования, связаны с хозяйственной деятельностью или с необходимостью охраны объекта. Но всегда это ограничение прав => установление охранных зон осуществляется в административном порядке в результате зонирования.

Субъекты земельных правоотношений.

Ими могут быть публичные образования, юридические, физические лица.

Публичные образования выступают в двух лицах:

1) реализуют свои властные функции при предоставлении земельных участков, при осуществлении различных установленных законом функций, таких как планирование, резервирование, зонирование, государственный учет земель, землеустройство и государственный земельный контроль – посредством специально уполномоченных органов, реализующих названные функции.

При резервировании выделяются территории, предназначенные, например, для строительства линейных сооружений, каких-либо объектов в будущем.

При зонировании участок делится на территориальные зоны, для каждой из которых устанавливаются градостроительные регламенты.

2) публичные образования наряду с юридическими и физическими лицами могут быть участниками земельных правоотношений согласно ст.5 как правообладатели прав на землю: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, обладатели сервитутов. В этой ипостаси ст.40 и 42 обязательны как для физических, юридических лиц, так и для публичных образований.

Юридические лица: наличие специальной правоспособности, иных особенностей нет.

Физические лица: граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.

Права иностранных граждан – есть ограничения по субъектному составу, в частности, земли сельскохозяйственного назначения и земельные участки в приграничных территориях не могут находиться в собственности иностранных лиц. Какая территория в СПб пригранична, по Указу Президента? Кронштадт!

08.09.2011

Земельное право – самостоятельная отрасль права. Практически везде выделяются основные институты земельного права. В общую часть включается:

право землепользования, право собственности на землю, управление в сфере использования и охраны земли (с подинститутами землеустройство, государственный учет земель, земельный контроль, ответственность).

В особенную часть включается:

правовой режим земель различных категорий, правовой режим земель в зависимости от видов прав, правовой режим земель граждан, правовой режим земель юридических лиц.

Специфика метода земельного права: «Для регулирования земельных правоотношений характерен разрешительный тип правового регулирования с ограничивающим условием в виде установления обязываний, которые (обязывания) закрепляются в управомочивающих нормах» - из монографии Волкова.

Источники Земельного права.

1) Запреты, дозволения, позитивные обязывания.

Позитивные обязывания – это основная форма установления общеобязательных правил, именно они регулируют правоотношения с участием публичного образования – т.е. одна сторона обременена юридической обязанностью, а другая сторона – правом совершать активные действия, и в случае нарушения защищать такое свое право. Пример позитивных обязываний – ст.30 ЗК, регулирующая вопросы предоставления земельного участка, и др. Пп.6 ст.36 ЗК возлагает на орган исполнительной власти определенные обязанности, и в случае их неисполнений правообладатель земельного участка наделяется правом притязания – защищать свои права – обязать заключить договор. Ст.34 ЗК – пример отношений по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством – участвует властный, публичный субъект. Позитивные обязывания – нормы, возлагающие обязанность произвести конкретные действия – т.е. это не чистые обязывания. Отличие от обычных обязаний тем, что обязанное лицо терпит какие-то неудобства, лишения, а тут орган исполнительной власти лишений не терпит, он просто исполняет свои обязанности, реализует публичную функцию.

2) Наличие процессуальных правонаделительных норм, регулирующих деятельность специально уполномоченных органов (по сути, это разновидность позитивных обязываний). Например, Устав Земельной кадастровой палаты регулирует ее функции по проведению государственного кадастрового учета земельного участка и участию в межевании земель. По количеству такие нормы занимают не последнее место, если не второе. Эти нормы должны быть основаны на нормах законодательства! А не актах министерств и т.п.

3) Правоохранительные нормы, регулирующие порядок разрешения земельных споров занимают значительное место среди земельных правовых норм.

4) Большое количество норм-гарантий. Но, к сожалению, не все они обеспечены механизмом реализации. Пример – гарантии прав лиц, заинтересованных в проведении землеустройства, и нормы, гарантирующие правообладателям полномочия по участию в обсуждении документов резервирования, зонирования.

Конституционные основы регулирования земельных правоотношений.

В Конституции определяются основы регулирования земельных правоотношений, и нормы Конституции можно поделить на 3 группы (классификация Голиченкова А.К. и Волкова Г.А.):

1) положения, определяющие основы правового режима земли как природного объекта и природного ресурса (земля используется и охраняется как основа жизнедеятельности народов; многообразие форм собственности на землю; охраняются и защищаются равным образом все формы собственности; порядок использования земельных участков регулируется федеральным законом)

2) положения, определяющие права граждан на землю (ст.35 – никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение земли только с условием предварительного равноценного возмещения, 36 – каждый вправе иметь землю в частной собственности, свобода усмотрения собственника с ограничивающим условием, 62 – иностранные граждане и лица без гражданства пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ);

3) положения, устанавливающие предметы ведения РФ, субъектов РФ в сфере регулирования земельных правоотношений (ст.72 пп. «в», «к», «г»; ст.71 «д», ст. 114 «г», ст.76 п.2 и 5). Земельные отношения – предмет совместного ведения. Конституция устанавливает те вопросы, которые относятся к исключительному ведению РФ. Процедура разграничения – это предмет ведения РФ, а сам порядок разграничения, реализация – это предмет совместного ведения. Норма закона о введении в действие ЗК ст.3.1 и касается вопросов разграничения принципов разграничения государственной собственности на землю.

ФКЗ, ФЗ, законы субъектов РФ.

В их числе обязательно знать следующие:

Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, ГК, Лесной кодекс, Закон о введении в действие ЗК, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения; О переводе земель из одной категории в другую; О землеустройстве; О государственном кадастре недвижимости; О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан; О содействии развитию жилищного строительства; Об организации и проведении 22 Олимпийских игр и 11 Параолимпийских игр в 2014 года в городе Сочи.

Вопросы, по которым субъекты РФ издает земельные правовые акты:

-порядок предоставления и изъятия

-резервирование

-нормирование земельных участков, передаваемых гражданам в собственность граждан (ст.33 ЗК)

-круг лиц, которым участки передаются в собственность бесплатно из состава государственных земель субъекта РФ (ст.28 ЗК)

-порядок проведения согласительных процедур при выделе земельных долей

-утверждение перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий

Указы Президента.

п.3 ст.15 ЗК реализован, и перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане не могут приобретать землю в право собственности, утвержден!

Постановления Правительства РФ.

Ими регулируются вопросы резервирования земель для федеральных нужд (№561 от 22.07.2008 г.); вопросы государственного земельного контроля (№689 от 15.11.2006 г.).

Ведомственные акты.

Минрегионразвития, Минэкономразвития, Министерство сельского хозяйства.

НПА органов местного самоуправления.

1) Правила землепользования и застройки (НПА, принимаемый органами МСУ, имеющий всеобщий характер, данные правила распространяются по территориальному признаку не зависимо от форм собственности на все участки в границах МО, легальное определение есть в ст.1 Градостроительного кодекса. В составе данных правил принимаются градостроительные регламенты – часть правил землепользования и застройки, которые содержат перечень разрешенных видов использования земельных участков, расположенных в границах определенной территориальной зоны. (В СПб также действуют такие правила – их нужно прочитать.)

2) Порядок предоставления и изъятия земельных участков, находящихся в собственности МО

3) Нормирование земельных участков, передаваемых гражданам в собственность (ст.33 ЗК определяет те цели, для осуществления которых нормирование земельных участков производится ОМСУ; устанавливаются максимальные и минимальные нормы передачи участков в собственность)

4) Установление публичных сервитутов (с учетов результатов публичных слушаний) – ст.23 ЗК

5) Установление размера земельного налога (реализация принципа платности землепользования осуществляется актом органа МСУ).

На первом и последнем местах стоят самые существенные вопросы, решаемые ОМСУ!

Перечень неисчерпывающий.

Международные договоры и соглашения.

Международное соглашение о рациональном использовании природных ресурсов в части охраны почв и лесных земель. 4 декабря 2004 г. принят модельный ЗК для государств-участников СНГ. Декларация по окружающей среде и развитии Рио-де-Жанейро в части закрепления принципа устойчивого развития населенных пунктов.

Правовой обычай.

Применительно к регулированию земельных отношений правовой обычай применяется не посредством использования в суде каких-то доказательств, а посредством использования в законодательстве такого оборота как «сложившееся землепользование», «фактическое землепользование».

Учитывается при предоставлении участков на территории проживания и хозяйствования коренных малочисленных народов Севера, Сибири, ДВ. Если участок предоставляется для проведения линий электропередач.

Учитывается при оформлении документов на фактически используемые земельные участки. Ст.36 ЗК: границы земельного участка по объектам недвижимости устанавливаются в том числе и с учетом естественных границ. Ст.38-39 Закона о государственном кадастре недвижимости: если производится уточнение границы земельного участка, то принимается во внимание фактическое землепользование, существующее в течение 15 лет и более, установленные на местности ориентиры, обозначающие границы участка.

В итоге сложности в регулировании и толковании связаны с отсутствие четких концепций развития земельного законодательства в РФ => существует если не хаос, то различный плюрализм подходов относительно регулирования земельных правоотношений.

09.09.2011