3.3.Механизмы и методы управления земельными ресурсами

в городе Барнауле.

Механизм управления – это совокупность методов, способов, направленных на субъекты управления. К основным механизмам управления относятся нормативно-правовой, административный, экономический и социально-психологический механизмы.

Нормативно - правовой – это совокупность правил и норм, прописанных в законодательных актах и нормативных документах. Он проявляется при опосредованном управлении, когда создаваемое законодательство и нормативы использования земель вынуждают субъектов земельных отношений принимать нужные государству решения.

Нормативно – правовая база Алтайского края дает органам местного самоуправления города Барнаула самостоятельно устанавливать цены на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории города. Так в соответствии с Постановлением № 448 от 22.10.2008 устанавливаются цены земельных участков, в зависимости от кадастровой стоимости, ставки земельного налога, расположения земельного участка. Статья 66 Земельного Кодекса гласит, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В этом случае, кадастровая стоимость определяется в процентах от его рыночной стоимости. При этом процедура установления рыночной стоимости не определена. Постановлением Администрации Алтайского края от 14.12.2005 N 700 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков водного фонда, земельных участков и земель особо охраняемых территорий и объектов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Алтайского края» и Постановлением Администрации Алтайского края от 14.11.2007 N 519 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края» утверждены средний уровень кадастровой стоимости по Алтайскому краю, в том числе городу Барнаулу, однако на практике это утверждение носит скорее формальный характер, поскольку вся процедура определения кадастровой стоимости участков жестко регламентирована на федеральном уровне.

Но существует ряд недостатков в законодательной базе не только на федеральном уровне, но и на уровне муниципального образования – города Барнаула. Так, актуальными и требующими решения являются следующие проблемы:

-урегулирование всего комплекса отношений собственности, возникших при приватизации земель;

-создание эффективной системы управления земельными ресурсами, в том числе завершения процесса оформления прав на земельные участки;

-решение проблемы изъятия земельных участков, используемых не по целевому назначению;

-упрощение процедур добровольного отказа от земельных участков и земельных долей;

-разработка эффективной системы земельных и компенсационных платежей;

-правовое оформление системы земельно – оценочного кредитования.

Административный механизм - это совокупность способов и приемов организационного и распорядительного воздействия, направленного на обеспечения непрерывности и ритмичности управленческих процессов.

Этот механизм является своего рода дополнением к правовому механизму управления земельными ресурсами.

Анализируя современную нормативно – правовую базу в Барнауле, можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли и недвижимости:

- отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;

-наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;

- оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;

- ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;

- процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;

- используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;

- объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.

На сегодняшний день в Барнауле введены следующие ставки за земельные участки: - занятые жилищным фондом – 0,1 %; - предоставленные для жилищного строительства, кроме индивидуального – 0,3 %; - сельскохозяйственного назначения, земли в составе зон сельскохозяйственного использования и используемые для сельскохозяйственного производства, земли предоставленные для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства – 0,3 %; - на которых располагаются гаражи и погреба, независимо от формы управления собственностью (за исключением используемых для производственных и коммерческих целей) - 0,8 % и др.

Кроме того, существуют различные льготы по уплате налогов, так налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей: - ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий; - инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности; - инвалидов с детства и другие.

Барнаульская городская Дума определила уменьшение налоговой базы для вышеперечисленных лиц в размере 50000 руб. Также, В Барнауле от уплаты земельного налога освобождаются малообеспеченные и многодетные семьи за земли, занятые индивидуальными жилыми домами, граждане, имеющие садовые участки на территории города, и те, чьи земельные участки расположены в зоне подтопления. Входят в этот список участники ВОВ и председатели уличных комитетов и органов территориального общественного самоуправления, использующие землю для индивидуального жилищного строительства. Эти льготы предусмотрены местным законодательством. В будущем, примерно в 2013 году, федеральные власти планируют ввести новый налог на недвижимость, который объединит земельный налог и налог на имущество физических лиц. Но пока механизм исчисления этого налога не определен, сложно предусмотреть, какая сумма будет отражена в дальнейшем в налоговых уведомлениях горожан. Поэтому существует необходимость налогоплательщикам корректировать свою налоговую базу простыми и доступными способами. Так, планируется, что при отделениях Росреестра создадут специальные комиссии, в которые налогоплательщик сможет обратиться, чтобы во внесудебном порядке оспорить величину кадастровой стоимости недвижимости, из расчета которой и будет начисляться налог. Оспорить и исправить величину налогоплательщик может в течение шести месяцев после ее обнародования.

К сожалению, несмотря на принятие многих законов и Постановлений Администрации Алтайского края, муниципальными органами власти недостаточно разработана нормативно – правовая база по защите окружающей среды.

К основным методам управления земельными ресурсами относятся землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель и земельный контроль.

Землеустройство

Объектами землеустройства являются территория города Барнаула, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Землеустройство обязательно проводят в случаях:

• изменения границ объектов землеустройства;

• предоставления и изъятия земельных участков;

• определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

• перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

• выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, заболачиванию, загрязнению отходами производства, химическими веществами и другим негативным воздействиям;

• проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, подтопления, заболачивания, иссушения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

• землеустройство проводят государственные и муниципальные унитарные предприятия, другие предприятия и физические лица, получившие лицензию на эти работы за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и заказчиков.

Землеустройство в Барнауле проводят по решению №748 от 08.06.2012 "О внесении изменений и дополнений в решение городской Думы от 29.04.2008 №759 «Об утверждении Порядка предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в границах городского округа - города Барнаула» (в ред. решения от 25.11.2011 №633) ", а также по ходатайству заинтересованных собственников и пользователей земли, а также граждан и юридических лиц, претендующих на получение земельного участка на основании судебных решений.

Землеустроительная деятельность регулируется Конституцией РФ, земельным законодательством РФ, законодательными и иными правовыми актами субъектов РФ, а также нормативными актами, определяющими содержание, порядок разработки, утверждения и реализации землеустроительной документации.

Кадастр недвижимости

С 1 марта 2008 года вступил в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», он регулирует отношения, связанные с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Основная цель кадастра недвижимости – обеспечить органы самоуправления, граждан и юридических лиц кадастровой информацией для использования и охраны земель, установления платежей за землю, формирования земельного рынка, защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и других держателей прав.

Объектом кадастра недвижимости является земельный фонд города Барнаула.

Согласно действующему законодательству составные части кадастра недвижимости следующие:

• регистрация земельных участков и иных объектов недвижимости;

• учет количества и качества земель;

• оценка земли и прочно связанной с ней недвижимости.

Каждая из составляющих земельного кадастра служит для решения правовых, экономических, экологических, градостроительных задач, проблем управления и планирования территории, а также содержит информацию о соответствующих характеристиках земель.

Полномочия органов государственной власти субъектов РФ в области осуществления деятельности по ведению кадастра определяются в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Мониторинг земель

В современных условиях информации земельного кадастра недостаточно для принятия управленческих решений в сфере землепользования. Поэтому помимо данных земельного кадастра используются данные мониторинга земель.

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Цель мониторинга земель — сбор данных, которые обеспечили контроль за их сохранением. Объектом мониторинга земель являются все земли административного района независимо от формы собственности, целевого назначения и способа использования.

Мониторинг земель в городе Барнауле обеспечивает наблюдение за:

• изменением границ города, отдельных землепользований и землевладений, охранных и защитных зон;

• эффективностью использования земель всех категорий;

• динамикой урбанизации территорий сельскохозяйственного использования, земель городских лесов и зелёных насаждений;

• динамикой изменения площадей жилой застройки и земель общего пользования;

• ландшафтно-экологическим районированием территории муниципальных образований с выделением ареалов негативных процессов;

• изменениями качественного и экологического состояния земельных участков, почвенно-растительного покрова.

Органы местного самоуправления участвуют в разработке и реализации региональных программ, разрабатывают и реализуют муниципальные программы и мероприятия мониторинга земель.

Земельный контроль

Государственный земельный контроль осуществляют в соответствии с законодательством РФ в порядке, установленном Правительством РФ.

В городе Барнауле потребность осуществления качественного земельного контроля главным образом диктуется самовольными строениями поэтому необходим государственный строительный надзор за деятельностью застройщиков. Единственной мерой воздействия инспекции по таким фактам, прямо предусмотренной положением об инспекции, иными нормативными правовыми актами, регулирующими осуществление государственного строительного надзора, является назначение административных наказаний в рамках административного производства. Однако, несмотря на солидные штрафы (для юридических лиц - от 500 тысяч до одного миллиона рублей, на граждан от 2 до 5 тысяч рублей; на должностных лиц и предпринимателей, - от 20 до 50 тысяч рублей), полностью искоренить проблему «самостроев» исключительно административными мерами невозможно. Федеральным законом от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, местных нормативов градостроительного проектирования, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения отнесено к вопросам местного значения. Аналогичные нормы, в том числе обязанность осуществлять контроль за архитектурной и градостроительной деятельностью юридических и физических лиц на территории г.Барнаула, осуществлять контроль за самовольным строительством и другими нарушениями градостроительного законодательства закреплено Уставом муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, Положением о комитете по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Положениями о районах в г.Барнауле и администрациях районов г.Барнаула.

Наибольшую актуальность проблема самовольных построек приобрела в связи со строительством многоквартирных домов под видом индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС).

Поэтому, необходимо:

- в разрешении на строительство, указывать более подробно характеристики разрешенного к строительству объекта (количество этажей, площадь застройки, площадь и строительный объем объекта, наличие подвала, мансарды и др.);

- при выдаче разрешений на строительство уведомлять застройщиков о необходимости направления извещений о начале строительства в инспекцию (по поднадзорным инспекции объектам), об ответственности за строительство объекта не в соответствии с разрешенными параметрами;

- для раннего выявления фактов самовольного строительства обеспечить земельный контроль и контроль за застройкой территории;

- при обращении в суд доказывать наличие нарушений правил землепользования и застройки, генеральных планов застройки, нарушений, связанных с нецелевым использованием земельных участков;

- в исках усиливать строительную часть отзыва – обосновывать наличие нарушений градостроительных и строительных норм;

- по каждому выявленному факту обращаться в органы прокуратуры, которые уполномочены на проведение проверки и возбуждение административных дел, и в органы регистрации прав на недвижимое имущество о том, что имеются отклонения от разрешенного строительства или о наличии обращения в суд с иском о сносе;

- по объектам, подпадающим под действие госстройнадзора, привлекать к участию в разбирательстве инспекцию и непосредственно в инспекцию направлять копии иска (чтобы имелось больше времени на подготовку полного и обоснованного отзыва).

Муниципальный земельный контроль контролирует использование земель на территории муниципального образования, обеспечивает выполнение требований землеустроительной, градостроительной и иной проектно- технической документации, правил землепользования и застройки территории городов и других поселений.