Экономическая эффективность ремонтно-реконструктивных мероприятий в объекты недвижимости города

С расширением масштабов жилищного строительства, его обустройством объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначений увеличивается фонд этих объектов, который требует систематического пересмотра с точки зрения соответствия современным требованиям, предъявляемым к жилым образованиям, комфортности, благоустройству жилища и окружающей его городской среде.

Задача сохранения и рационального использования существующих объектов городского хозяйства особенно остро стоит в старых сложившихся городах и рабочих поселках, где имеется значительный удельный вес ценного старого фонда. Зачастую такой фонд имеет большую историческую ценность и представляет интерес как средоточие памятников архитектуры.

Обновление существующего фонда зданий и сооружений городского хозяйства, осуществляемое в результате их реконструкции и капитального ремонта, рассматривается как один из элементов градостроительных мероприятий по улучшению условий жизни, быта и отдыха трудящихся, оздоровлению городской среды при достижении экономического эффекта.

Ремонтно-реконструктивные мероприятия в городском хозяйстве, являясь формой его воспроизводства, способствуют экономии материально-технических, трудовых и финансовых ресурсов вследствие сохранения этих фондов на протяжении срока их службы. Кроме того, они предусматривают сохранность исторических и архитектурных памятников в городах. Воспроизводство основных фондов городского хозяйства представляет собой бесконечный процесс, включающий новое строительство, снос, реконструкцию и капитальный ремонт. При капитальном ремонте предусматривается полное или частичное восстановление конструктивных элементов и инженерного оборудования объектов городского хозяйства вследствие их физического износа.

При модернизации наряду с капитальным ремонтом восстановительного характера предусматривается повышение благоустройства объектов (перепланировка внутренних помещений, улучшение санитарно-гигиенических условий и т.п.), улучшение технических и эксплуатационных качеств основных фондов. Модернизация объектов городского хозяйства выполняется за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт.

Реконструкция основных фондов включает изменение их объемно-планировочных решений (или изменение назначения) и предусматривает устранение физического и морального износа. При реконструкции жилых домов и объектов социально-культурного назначения осуществляются следующие виды работ;

•изменение планировки помещений, надстройки, встройки, пристройки;

•повышение уровня инженерного оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);

•замена изношенных и морально устаревших конструкций инженерного оборудования;

•улучшение архитектурной отделки зданий, а также благо­устройство территории.

В связи с необходимостью учета социальных задач при рекон­струкции жилых районов и микрорайонов эффективность ремонтно-реконструктивных мероприятий должна определяться сопостав­лением достигаемых социальных и социально-экономических результатов с затратами на их осуществление.

Эффект от затрат, необходимых для ремонтно-реконструктивных мероприятий в городском хозяйстве, выражается в следующих показателях;

•в натуральных показателях (показателях выхода общей или жилой площади жилых домов);

•во вместимости (пропускной способности) зданий и сооружений социально-культурного и коммунально-бытового назначения в результате проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий;

•в обеспеченности населения жильем (в м² общей площади на одного жителя), объектами социально-культурного назначения в расчете на 1000 жителей и коммунально-бытового назначения (в расчете на потребительскую единицу каждого объекта, например количество мест в банях, км передаточных устройств и т.п.);

•в относительных измерителях (баллах), отражающих каче­ственную оценку объектов капитального ремонта и реконструкции;

• в стоимостной форме продукции и услуг, предоставляемых объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения и получаемых в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий.

Натуральные показатели подразделяются на исходные, включаемые в задание на проектирование, и производные, определяемые в результате разработки проекта реконструкции. К ним относятся:

• площадь жилого района (микрорайона), подлежащего ре­конструкции;

норма жилой обеспеченности на одного человека;

•проектное количество жителей района (микрорайона);

•структура жилищного фонда по этажности, материалу стен, уровню благоустройства;

•жилая и общая площадь зданий в застройке;

•вместимость (пропускная способность) объектов социаль­но-культурного и коммунально-бытового назначения;

•нормы обеспеченности указанными объектами на 1000 жителей;

•конструктивная и объемно-планировочная характеристики этих объектов.

В процессе проектирования определяются объем сноса, по­тери жилой площади в связи с передачей жилых зданий учрежде­ниям или в результате модернизации, количества сохраняемой общей площади. На основании этих данных определяется средне-гармоническая этажность Э_ср по следующей формуле

где А - суммарная общая площадь зданий различной этажности в микрорайоне (жилом районе); а₁, а₂, а₃ - общая площадь одноэтажных, двухэтажных, трехэтажных домов; 1,2,3.....n - число этажей.

Далее определяется плотность жилищного фонда П_рек по формуле

где F_об.рек. - сохраняемая общая площадь жилых домов; S - площадь жилого района (микрорайона).

На основании нормативных показателей средней этажности застройки определяется нормативная плотность жилищного фонда П_норм которая сопоставляется с плотностью жилищного фонда, полученной в результате реконструкции П_рек, после чего выносятся решения о доуплотнении существующего жилищного фонда путем надстройки, пристройки или в результате «точечного» строительства, Если П_норм>П_рек то необходимо осуществление дополнительных объемов жилищного строительства.

Выбрав варианты уплотнения существующего жилищного фонда, определяется размер жилищного фонда в районе (микрорайоне) в тыс. м² жилой и общей площади и количество жителей Н, которые будут проживать в районе (микрорайоне), в зависимости от нормы жилищной обеспеченности:

где F_ж.рек. - сохраняемая жилая площадь; F_ж.нов. - жилая площадь, полученная в результате реконструкции и нового строительства; f_ж - норма жилищной обеспеченности.

Определение количества жителей, которые будут проживать в реконструируемом районе (микрорайоне), необходимо для расчета требуемого количественного состава объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также уровня благоустройства территории, которые принимаются по нормативам на 1000 жителей.

Удельные затраты К_рек на реконструкцию территории определяются по формуле

К_рек =(K₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆ + К₇ + K₈)/S

где K₁ - затраты на снос строений и реконструкцию опорного фонда; К₂ - затраты на новое жилищное строительство; К₃ - затраты на реконструкцию объектов социально-культурного назначения (включая новое строительство); К₄ - затраты на реконструкцию объектов коммунально-бытового назначения; К₅ - затраты на инженерное благоустройство территории; К₆ - затраты на озеленение территории; К₇ -затраты на реконструкцию дорожной сети, включая устройство новых проездов, хозяйственных дворов и т. п.; К₈ - затраты на реконструкцию наружных инженерных сетей (водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроосвещения и т. п.), включая прокладку новых коммуникаций; S - реконструируемая площадь.

Затраты на реконструкцию существующего фонда включают стоимость комплексного капитального ремонта с перепланировкой и стоимость надстройки и пристройки. Затраты на реконструкцию определяются по укрупненным комплексным расценкам или удельным показателям стоимости и отражают укрупненные величины, поэтому применяются только на первой стадии вариантного проектирования.

В состав эксплуатационных затрат включаются затраты на содержание всех объектов городского хозяйства и территории застройки. К ним относятся затраты на реновацию, последующие капитальный и текущий ремонты, на водоснабжение и канализа­цию, электроснабжение, технический надзор, содержание при­домовых территорий, стоимость отопления и др. Величина этих за­трат составляет примерно 7-10% капитальных вложений в город­ское хозяйство и зависит от различных градостроительных факторов. Градостроительными факторами, оказывающими влияние на эксплуатационные затраты являются этажность и плотность за­стройки, характер планировки и уровень благоустройства территории. Большое значение на этот показатель оказывает также организационно-правовая форма предприятий, эксплуатирующих объекты городского хозяйства.

Оценка эффективности затрат на реконструкцию и ремонт зданий и сооружений городского хозяйства осуществляется путем сопоставления соответствующих показателей по проекту реконст­рукции с вариантом нового строительства или с показателями ре­конструкции аналогичного другого жилого района (микрорайона), принятого за эталон.

Наряду с социальным и социально-экономическим результатами учитываются и экономические эффекты от ассигнований на капитальный ремонт и реконструкцию: прибыль от реализации услуг на предприятиях городского хозяйства, функционирующих на основе хозрасчета; увеличение годового объема реализации продукции или услуг предприятиями городского хозяйства в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий. Эти данные сопоставляются с затратами, необходимыми на капитальный ремонт и реконструкцию основных фондов городского хозяйства.

Одновременно должны учитываться сопутствующие экономические результаты, проявляющиеся в других предприятиях различных отраслей народного хозяйства, находящихся на реконструируемой территории. Экономические результаты являются дополнительными к социальным результатам. В ряде случаев они могут иметь решающее значение при оценке эффективности затрат на реконструкцию и ремонт зданий и сооружений городского хозяйства.

В некоторых отраслях народного хозяйства сопутствующий экономический эффект может быть выражен в форме экономии времени населением в связи с более рациональной организацией движения, связи, сокращения занятости в домашнем хозяйстве, в улучшении здоровья населения и повышении производительности труда в сфере материального производства. Таким образом, экономический эффект затрат на реконструкцию и ремонт зданий и сооружений городского хозяйства характеризуется величиной достигнутой экономии финансовых, материально-технических и трудовых ресурсов. Одновременно с этим может быть достигнута экономия времени, сокращение продолжительности ремонтно-реконструктивных работ и их трудоемкости, ускорение оборачи­ваемости оборотных средств, улучшение качества, надежности, повышение долговечности, рост объема производства продукции, работ и услуг, оказываемых предприятиями и организациями городского хозяйства.

В условиях реформируемой экономики не вызывает сомнения тот факт, что реализация жилищной программы и улучшение качества существующего жилища тесно связаны с рациональным комбинированием различных форм воспроизводства. Взаимосвязь нового строительства, реконструкции, капитального ремонта и технического содержания жилых зданий требует совершенствования методов оценки эффективности инвестиций в объекты жилищной сферы, что позволит обеспечить сокращение объемов ком­пенсаций, направляемых на замену жилых зданий, не отвечающих современным требованиям.

Реконструкция опорного жилищного фонда в районах старой застройки ведет к улучшению условий жизни населения, к увеличению обеспеченности населения жилой площадью, а также к улучшению благоустройства квартир. Вместе с тем реконструкция жилищного фонда часто способствует экономии инвестиций за счет использования уже существующих систем инженерного оборудования территории, благоустройства и озеленения, линий городского транспорта и подвижного состава. В результате реконструкции жилищного фонда снижается объем затрат на капитальный ремонт при сносе части малоценного фонда и замене его новой многоэтажной застройкой. Кроме того, реконструкция жилищного фонда, расположенного в центральной и средней частях города является во многих случаях предпочтительней для потенци­альных покупателей квартир, чем в новостройках на окраинах.