Лекция 5-6

Ремонт, виды ремонта. Капитальный ремон. Целесообразности капитального ремонта жилых и общественных здании. Экономическая эффективность ремонтно-реконструктивных мероприятий

Ремонт представляет собой комплекс работ и мероприятий, направленных на возмещение износа отдельных конструкций (элементов), поддержание первоначальных эксплуатационных характеристик основных фондов и их нормальной работоспособности в течение всего срока службы.

По составу и объему ремонтных работ, периодичности и срокам их выполнения и источникам финансирования различают следующие виды ремонта: текущий, капитальный, восстановитель­ный и аварийный.

К текущему ремонту относят профилактические мероприя­тия и устранение повреждений и неисправностей (осмотр, час­тичная разборка, чистка, смазка, окраска, регулировка, устранение дефектов отдельных конструкций или их замена), выполняемые для сохранения работоспособности объекта в течение текущего года. Этот вид ремонта выполняется обычно без пре­кращения эксплуатации и без перерыва в работе активной части основных фондов. Затраты на текущий ремонт относительно не­велики и относительно равномерны по годам. Источником возме­щения этих затрат является единый ремонтный фонд, создаваемый предприятиями за счет получаемых ими доходов (или непосредст­венно - плановая смета затрат на производство).

К капитальному ремонту относятся проверка технического состояния всех конструктивных элементов, замена или восстановление всех изношенных конструкций, деталей, узлов и оборудования, разборка, повторная сборка и регулировка (испытание) всех движущихся частей с целью поддержания работоспособно­сти технических средств в течение нескольких лет до очередного подобного ремонта или до конца срока

Показатели продолжительности межремонтных периодов гражданских зданий приведены в табл. 1

Таблица 1

Средняя продолжительность эксплуатации гражданских зданий без ремонта

Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций	Продолжительность эффективной эксплуатации, до постановки на ремонт, гг.
	текущий	капитальный
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений)	3-5	15-20
То же, при благоприятных условиях эксплуата­ции, постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиоте­ки и т.п.)	3-5	20-25
То же, при тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные и зрелищные и т.п.).	2-3	10-15
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов при нор­мальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональ­ных помещений)	2-3	10-15
То же, при благоприятных условиях эксплуата­ции, постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиоте­ки и т.п.)	2-3	15-20
То же, при тяжелых условиях эксплуатации, по­вышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные и зрелищные и т.п.)	2-3	8-12

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий должен производиться один раз примерно в тридцать лет с выводом ремонтируемых объектов из эксплуатации. Затраты на капитальный ремонт весьма значительны, так как они возмещают износ основных фондов за ряд лет. Покрываются эти затраты также из единого ремонтного фонда (или непосредственно - по смете затрат на производство).

Текущий и капитальный ремонты выполняются обычно по системе ППР в соответствии с правилами и положениями, в которых отражаются особенности эксплуатации конкретных объектов ремонта. Система ППР предусматривает определенные периодичность и объемы обслуживания и ремонта жилых и общественных зданий в заранее установленные сроки с таким расчетом, чтобы обеспечить надлежащее техническое состояние основных фондов в течение всего срока службы и предотвратить возможное ухудшение их характеристик и эксплуатационных качеств.

Восстановительный ремонт - это приведение в рабочее со­стояние объектов, серьезно пострадавших в результате крупных стихийных действий или других причин. Этот ремонт выполняется после специального технико-экономического обоснования (ТЭО) его целесообразности, зачастую одновременно с переоборудованием и модернизацией и финансируется за счет специальных средств или инвестиционных фондов.

Аварийный ремонт включает работы по устранению небольших повреждений, вызванных стихийными причинами, несоблюдением установленных норм и правил технической эксплуатации и т.п. Порядок и сроки проведения этого вида ремонта устанавливаются после расследования аварийных случаев и характера повреждений. Расходы по аварийному ремонту, обусловленному стихийными причинами, покрываются из прибыли предприятий. Если же аварии представляют собой брак в работе, то соответствующие непроизводительные затраты относятся на себестоимость продукции, а также на виновников аварий.

Работы по ремонту могут выполняться хозяйственным способом, силами организации - собственника основных фондов, а также подрядным способом, по договорам со специализированными ремонтно-строительными организациями на основе проектно-сметной документации.

Проекты восстановительного и капитального ремонтов сложных объектов городского хозяйства (предприятий водопроводно-канализационного хозяйства, электроэнергетических и пр. предприятий) разрабатывают специализированные проектные организации с обязательным ТЭО их целесообразности.

Документация для ремонта типовых проектов составляется на основе типовых ремонтных ведомостей, технических условий и нормативов. Отремонтированные объекты принимаются специальными комиссиями после проверки полноты и качества выполняемых работ, осмотра и испытаний технологического и инженерного оборудования.

Устранение дефектов, вызванных некачественным выполнени­ем работ и обнаруженных в послеремонтный гарантийный период, называется гарантийным ремонтом. Расходы по этому ремонту учи­тываются как затраты на устранение брака в работе.

При капитальном ремонте выполняются работы по разборке и дефектации всех изношенных конструктивных элементов зданий и оборудования, смене или восстановлению их частей, проверка их технического состояния, испытание инженерного оборудования.

Модернизация - это совершенствование основных фондов путем приведения их состояния в соответствии современному техническому и эксплуатационному уровню путем перепланировки, капитального ремонта, совершенствования технических средств, частичная их перестройка и переоборудование. Работы, выполняемые при капитальном ремонте, включают работы по пристройке, встройке, надстройке существующих зданий, относятся к реконструкции. Они финансируются за счет специальных инвестиционных источников. Целесообразность и экономическую эффективность модернизации и реконструкции следует обосновывать специальным расчетом.

Затраты на реконструкцию и большую модернизацию увеличивают стоимость основного капитала предприятия и добавляются к их балансовой стоимости. Затраты по выполненным ремонтам на величине балансовой стоимости не отражаются, но в технические паспорта, инвентарные карточки и другие учетные документы соответствующих объектов должны быть внесены записи о времени проведения ремонта и уточнения его характеристик, вызванные модернизацией и реконструкцией.

В «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004), раздел 3 «Общие положений по определению стоимости строительства», приведены сущность и терминология таких понятий, как «новое строительство», «расширение», «реконструкция», «техническое перевооружение» и «поддержание мощностей действующих предприятий», а также работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Практически во всех этих видах деятельности по линии строительного комплекса, за исключением собственно нового строительства, производятся ремонтно-строительные работы. Но основное предназначение проведения ремонтно-строительных работ - это выполнение капитального ремонта зданий и сооружений. (Следует отметить, что ремонтно-строительные работы выполняются также в ходе технической эксплуатации зданий и сооружений, а также при их текущем ремонте. Конечно, при этом объемы таких работ весьма различны).

При составлении сметной документации на проведение капитального ремонта используются нормы не только на ремонтно-строительные работы, но и на другие виды строительных работ. Следовательно, между понятиями ремонтно-строительные работы и капитальный ремонт знака равенства поставить нельзя и практикующийся сметчик должен это понимать.

Итак, капитальный ремонт. Что же это такое? Остановимся на более полном определении, которое Госстрой России дал в «Сборнике сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» (ГСНр-81-05-01-2001), где в пункте 1.3. и его под­пунктах 1.3.1., 1.3.2. и 1.3.3. дано четкое, исчерпывающее определение этого понятия для настоящего периода времени.

Следует исходить из того, что в данном документе определено: «Номенклатура сметных нормативов лимитируемых затрат принята в соответствии с классификацией капитального ремонта, приведенной в «Инструкции о составе, по­рядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (МДС 13-1.99), введенной в действие постановлением Госстроя России от 17.12.99 № 79».

Учитывая, что классификация видов капитального ремонта дана в ГСНр-81-05-01-2001, касающегося не только жилых зданий, можно предположить, что понятие капитального ремонта по смыслу однозначно также для зданий и сооружений как гражданского, так и промышленного назначения.

Для гражданских зданий это несомненно, так как в МДС 13-1.99 есть ссылка на не отмененный ВСН 58-88р - документ, определивший в свое время поря­док реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации зданий социально-культурного и коммунального назначения.

Для промышленных зданий и сооружений также еще не отменен ППР-76, продублированный пару лет назад, где в частности, был установлен порядок осуществления капитального ремонта этого вида объектов. Именно оттуда в новое определение капитального ремонта перенесено положение о том, что при его проведении не могут выполняться работы по полной замене основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

Итак.

Капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

В ГСНр-81-05-01-2001 принята следующая классификация видов капитального ремонта:

– комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений;

– выборочный капитальный ремонт;

– капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства.

К комплексному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при которых устраняется физический и моральный износ конструкций, включая инже­нерное оборудование и наружные сети, а также благоустройство территории, относящейся к ремонтируемому объекту.

К выборочному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, при которых устраняется их физический износ.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, кана­лизации, тепло-, газо- и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.

Надо иметь в виду, что МДС 81-35.2004 устанавливает, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разру­шением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплутационные показатели.

Следовательно, необходимо учитывать, что МДС 81-35.2004 распространяет свои рекомендации на капитальный ремонт зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства, но с учетом их особенностей, отраженных в соответствующих методических документах Госстроя России (см. Введение к МДС 81-35.2004).

Кроме того, Госстрой России своим Постановлением от 27.09.2003 г. № 170, утвердив новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищно­го фонда», внес существенные коррективы в увеличение перечня объектов и объема ремонтно-строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда (независимо от форм собственности). Это: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Кстати, это определение жилищного фонда существенно ограничивает сферу применения понятия реконструкция жилищного фонда.

Там же в очередной раз дано общее определение капитального ремонта объектов жилищного фонда: «При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, газа, электроэнергии и обеспечение рационального энергопотребления».

Далее, в приложении № 8 к постановлению № 170 Госстроя приведен примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда.

Однако рекомендуемый примерный общий перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда в приложении № 8, уточнен и расширен по сравнению с ранее действовавшем перечнем.

В него, по существу, перенесен список дополнительных работ из приложения 9 ВСН 59-88(р) Госкомархитектуры Госстроя Союза, которые и ранее следовало также выполнять за счет финансирования капитального ремонта! Но в истекшем периоде реформ об этом периодически и старательно забывали как исполнительная власть, так и контрольные органы, неправомерно относя эти работы к работам по реконструкции.

Сегодня этот же перечень выглядит так:

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от пе­риода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте:

– перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений; улучшение ин­соляции жилых помещений; ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроен­ных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитар­ных узлов или кухонь;

– замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных ис­точников теплоснабжения; переоборудования печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к су­ществующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;

– полная замена существующих систем центрального отопления, горяче­го и холодного водоснабжения (в т. ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пла­стика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);

– установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения

Так что же такое реконструкция жилищного фонда? Это понятие в практике ремонтно-строительного производства появилось в хозяйственном обороте во второй половине 80-х годов, когда оно было первоначально провозглашено в так называемом «письме четырех» (если не ошибаюсь - союзные Госплан, Гос­строй, Минфин и кто-то четвертый - сегодня это уже не важно...). В этом доку­менте и были даны определения реконструкции как жилищного фонда, так и объ­ектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. В 1990 году эти понятия были еще раз подтверждены вводом в действие ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры старого Госстроя. И еще раз уже Госстрой России в своем «Методическом пособии по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (МДС 81-6.2000), рекомендованного письмом от 12.11.1997 года № ВБ-20-254/12, дал последнюю ре­дакцию этого определения для жилых зданий.

Цитирую: «Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (чис­ло и площадь квартир, строительный объем и общая площадь). При реконструк­ции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, (помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте) могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, (при наличии необходимых обоснований - частичная разборка), повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляются мероприятия, улуч­шающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий. (Все выше перечисленное - в целях улучшения условий проживания). Под ре­конструкцией понимают также и изменение назначения здания (например, пере­устройство административного здания под поликлинику»).

Примечание: текст, выделенный курсивом, был ранее в тексте ВСН 58-88(р) и почему-то был опущен в формулировке, приведенной в МДС 81-6.2000, хотя он не противоречит сущности понятия реконструкции объектов жилищного фонда.

Но, по моему мнению, не будет считаться реконструкцией такое изменение назначения, как, например, работы по переоборудованию общежития под квартирный жилой дом или под гостиницу, под интернат для инвалидов и т. п. то есть все то, что подпадает под определение совокупности объектов жилищного фонда (см. пункт 1.2. Правил и норм... со ссылкой на Закон РФ от 24.12.1992г. №4218-1)

Что же тогда остается для реконструкции жилых зданий и сооружений? Ремонтно-строительные работы с полной заменой каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов (естественно, с предварительной разборкой). Возможны разборки отдельных строений или секций, естественно, если затем ремонтно-строительные работы будут признаны реконструкцией по причине изменения строительного объема здания и его общей площади в результате вос­становления разобранного, и (или) пристройки, встройки и надстройки (послед­ние, только в случае, когда они войдут в комплекс ремонтно-строительных ра­бот по полному приведенному здесь определению реконструкции. Конечно, если объект будет признан реконструируемым, то и ремонтно-строительные работы по наружным инженерным сетям и благоустройству тоже будут отно­ситься к реконструкции.

Несомненно, к реконструкции придется отнести работы по совершенствованию архитектурной выразительности объекта жилищного фонда, и производить ее за счет прибыли... Что ж, красота требует жертв, в том числе и материальных!

Несомненно, если объект жилищного фонда, изменит свое назначение (на административное, медицинское, просветительское и прочее), то это по определению будет реконструкцией.

Проблемным остается производство ремонтно-строительных работ во встроенных помещениях, сдаваемых в аренду. Как уже установлено, собственно капитальный ремонт производится за счет арендодателя, не важно кто производит расчеты за него. Расчеты за эти же работы, но только в интересах арендатора (специальная отделка помещений, декор, дополнительное инженерное обору­дование и прочее) должен производить непосредственно арендатор, что, как правило, он и делает. Как же квалифицировать эти затраты, куда относить за­траченные средства? На капитальный ремонт или реконструкцию?

Однако, если производится надстройка дополнительных этажей или устройство мансарды, то только эти работы следует отражать в проекте реконструкции и финансировать по этому определению, а другие сопутствующие работы в надстраиваемом эксплуатируемом здании (вплоть до устройства лифтов и мусоропроводов) бесспорно должны быть отнесены к капитальному ремонту. Бесспорно, к капитальному ремонту следует, при этом, относить ремонт дворовых инженерных коммуникаций, вводов и выводов, а также совершенствование благоустройства дворовой территории. Ибо все перечисленное автором попадает под статус модернизации первоначального объема здания.

В общих чертах при реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

В более конкретном виде, это отражено в следующих формулировках:

– для жилых домов реконструкция - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания или изменение его назначения) в це­лях улучшения условия проживания. (Однако смотри выше замечание по пово­ду ввода в действие новых Правил и норм технической эксплуатации зданий);

– для объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначе­ния реконструкция заключается в выполнении комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади зданий, вместимости или пропускной способности, или его назначения) в целях улучшения качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Кроме того, при реконструкции данного вида объектов может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен лик­видируемых. (Как видим, имеется определенное сходство с реконструкцией в промышленности, ибо главное и там, и там - увеличение объема продукции и услуг).

Вернемся к градации видов капитального ремонта: для чего здесь она приведена и почему необходимо знать такую градацию капитального ремонта? Основных причин, по мнению автора, две.

Первая причина – это крайне важная необходимость правильного наименования сметной документации на капитальный ремонт по его видам.

Недопустимы, например, заглавия сметной документации типа: «Разукрупнение коммунальных квартир жилого дома № 16, с заменой перекрытий, ремонтом кровли и фасадов и сменой отмостки», «Смена металлической кровли цеха В», «Ремонт лицевого фасада дома № X», «Замена отмостки корпуса А», «Окраска входных дверей корпуса Б», «Замена кустов на детской площадке дома», «Капи­тальный ремонт с элементами реконструкции...» и т.д. и т.п.

Во всех подобных случаях в заглавии сметной документации должно иметься наименование вида ремонта, присущее этим работам. Например: «Ка­питальный ремонт озеленения дворовой территории», «Выборочный капиталь­ный ремонт кровли цеха В», «Выборочный капитальный ремонт лицевого фаса­да дома № X...», «Комплексный капитальный ремонт дома № 16 (без изменения строительного объема и общей площади)» и т. д.

Сметчик должен требовать от проектировщика, а главное - от заказчика, правильности определения вида ремонта. Несоблюдение этого правила приводит к конфликтным ситуациям при проверке правильности применения сметных нормативов, начисления лимитированных затрат, отнесения затрат в бухгалтер­ском учете, начисления и уплаты налогов, что в конечном счете приводит к ма­териальным и моральным убыткам, как заказчика, так и подрядчика.

Вернемся ко второй причине, и отсюда к решению проблемы, происходящей от наличия трех видов капитального ремонта.

Необходимо точное определение видов капитального ремонта еще и потому, что при комплексном капитальном ремонте (в дальнейшем ККР) локальная и объектная сметная документация на ремонт наружных инженерных сетей и благоустройства дворовой территории, то есть всего того, что находится в пределах так называемых «красных линий» застройки нашего объекта ККР, вся она будет входить в сводный сметный расчет стоимости капитального ремонта (в дальнейшем ССРСкр) и, следовательно, как правило, нормативы лимитированных затрат должны будут применяться по соответствующим таблицам, как для ККР здания в целом.

Но если те же самые наружные инженерные сети и благоустройство будут ремонтироваться как самостоятельные объекты (по третьему виду капитального ремонта), без ремонтного воздействия на само строение, то нормативы лимитированных затрат будут уже иными, свойственные уже только третьему виду капитального ремонта.

Та же картина наблюдается при сочетании выборочного капитального ремонта (в дальнейшем ВКР) зданий и капитального ремонта наружных инженерных сетей и благоустройства придомовых территорий.

И надо иметь в виду, что приведенные выше определения относятся к капитальному ремонту вообще, не зависимо от классификации зданий и сооружений (то есть не только для жилых домов, но для гражданских и промышленных зданий и сооружений), а сметные нормативы для капитального ремонта универсальны для всех ремонтно-строительных работ при капитальном ремонте всех этих групп зданий и сооружений.

Обратимся к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, часть 2, глава 37, , параграф 3 статья 743, пункт 1 - «Техническая документация и смета», где сказано, что «подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете».

При этом следует иметь в виду, что статья 740 того же Гражданского Кодекса распространяет правила о договоре строительного подряда на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений и, следовательно, обязует подрядчика составлять техническую документацию и смету и при капитальном ремонте.

О некоторых особенностях составления технической документации и смет на капитальный ремонт будет сказано несколько позднее, а сейчас обратимся к некоторым выдержкам из основополагающего нормативного документа Госстроя России - «Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых домов» (МДС 13-1.99).

Бесспорно, что для лиц, занимающихся всеми вопросами разработки технической документации и смет для капитального ремонта, знание положений этой Инструкции необходимо, несмотря на некоторые издержки в ее содержании, вызванные переменами, прошедшим после ее издания.

Но для лиц, непосредственно занимающихся сметной документацией, небезынтересно обратить внимание на некоторые выдержки из ее текста.

Например: п. 1.2. Проектно-сметная документация разрабатывается проектными, проектно-изыскательскими организациями, строительными компаниями (фирмами), имеющими право (лицензию) на проведение проектных работ.

Из п. 1.7. В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но не выполненные в связи с произ­водством капитального ремонта.

Из п. 1.9. При разработке проектно-сметной документации необходимо руководствоваться перечнем документов, на которые даны ссылки в Инструкции, приведенным в ее приложениях И и К. (также с учетом поправок и изменений, принятых после 1999 года).

П. 1.11. Не допускается осуществлять ремонт по устаревшим рабочим проекта; необходимо проверять соответствие принятых проектных решений современному техническому уровню.

п. 1.12. Рабочие проекты должны разрабатываться и оформляться в соответствии с требованиями Раздела 3 настоящей Инструкции (МДС 13-1.99).

п. 1.14. «Капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансирование капитального ремонта по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

п. 1.15. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемым им для разработки проектно-сметной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами.

Неотъемлемой частью договора должно быть задание на проектирование.

п. 1.25. Ответственным за подготовку проектно-сметной документации и полноту согласований проектных решений является генпроектировщик.

п. 1.28. Проектная документация на капитальный ремонт жилых зданий независимо от источников финансирования и принадлежности объекта подлежит государственной экспертизе.

п. 2.2. Задание на проектирование составляется по каждому зданию в отдельности или их комплексу с участием генерального проектировщика (фирмы) в соответствии с общими требованиями, приведенными в обязательном Прило­жении А к МДС 13-1.99.

п. 2.3. Задание на проектирование должно быть утверждено заказчиком или какой-либо другой организации (инвестором, органом местного самоуправления, субъектом Федерации) и передано проектной организации в установленные в договоре сроки.

п. 2.6. Задание на проектирование капитального ремонта должно быть согласовано заказчиком с органами исполнительной власти, инвесторами, проектным организациям и строительным фирмам, имеющим лицензию на проведение проектных работ.

п. 3.1. Проектирование капитального ремонта жилых зданий без перепланировки жилых квартир следует осуществлять, как правило, в одну стадию - Рабочий проект.

п. 3.2. Двухстадийное проектирование (проект и рабочая документация) допускается при наличии одного из следующих факторов:

– градостроительной важности объекта;

– полной перепланировки квартир;

– надстройки и других особенностей объекта.

Примерный состав проектной документации при двухстадийном проектировании приведен в рекомендуемом Приложении Б к МДС 13-1.99.

п. 3.4. Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, составляется только сметная документация на основании описи работ.

п. 3.5. Проектная документация на капитальный ремонт должна иметь в своем составе:

- задание заказчика на проектирование объекта;

– заключение проектной или специализированной организации о техническом состоянии здания;

– техническое заключение об инженерно-геологических условиях площадки;

– рабочий проект;

– проект организации капитального ремонта (ПОКР) или основные положения по организации работ.

п. 3.6. Рабочий проект состоит из следующих разделов:

– общая пояснительная записка;

– архитектурно-строительное решение;

– технологическое решение по встроенным нежилым помещениям;

– решение по инженерному оборудованию;

– охрана окружающей среды;

– проект организации капитального ремонта (ПОКР), разрабатываемый в соответствии с ВСН 41-85(р);

– сметная документация.

Разделы состоят из частей. В каждом разделе (части) рабочего проекта необходимо приводить состав всего рабочего проекта и содержание данного раздела (части). Основные чертежи рабочего проекта приведены в рекомендуемом Приложении Б (МДС 13-1.99).

п. 3.7. Состав и содержание разделов (частей) рабочего проекта могут быть уточнены заказчиком и генпроектировщиком в зависимости от сложности и условий капитального ремонта и, соответственно, содержанию рабочего проекта, изложенного в подпунктах пункта 3.8 МДС 13-1.99.

п. 3.9. Для технически несложных объектов допускается сокращение состава и объема проектных материалов по согласованию с заказчиком и решению проектной организации.

п. 4.3. Основанием для определения сметной стоимости капитального ремонта жилых зданий служат:

— проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов ремонтно-строительных работ, спецификации на оборудование, основные решения по организации и очередности капитального ремонта, принятые в проекте организации капитального ремонта (ПОКР), а также пояснительные записки к проектным материалам;

— действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на оборудование, мебель и инвентарь;

— отдельные решения федеральных и других органов государственного управления по вопросам сметного ценообразования в строительстве и капитальном ремонте.

п. 4.5. При составлении сметной документации на капитальный ремонт зданий применяются общие с капитальным строительством принципы сметного ценообразования.

п. 5.1. Проектно-сметная документация для согласования в органах архитектуры и государственного надзора и на экспертизу представляется заказчиком. Защита проекта производится проектной организацией при участии заказчика.

п. 5.12. Рабочие проекты (проекты) на капитальный ремонт жилого здания утверждаются (см. МДС 13-1.99). Рабочий проект (проект) капитального ремонта здания, утверждается приказом (постановлением, распоряжением) соответствующей утверждающей инстанции с указанием основных технико-экономических показателей (общая площадь, количество квартир и т.д.), в соответствии с рекомендуемым Приложением Ж к МДС 13-1.99.

п. 5.13. Утвержденный рабочий проект (проект) является основанием для планирования и финансирования капитального ремонта этого объекта, заказа оборудования, а также заключения договора строительного подряда.

п. 5.14. Сметы на отдельные виды работ, составленные по объемам работ, определенным в рабочей документации, подлежат утверждению заказчиком после согласования их с генеральной подрядной ремонтно-строительной организацией.

п. 5.15. При выявлении в ходе капитального ремонта здания дополнительных работ допускается уточнение сметной документации с начислением всех предусмотренных лимитированных затрат. Корректировка и переутверждение сметной стоимости ремонта производится в установленном порядке.

п. 5.16. Пересогласование ранее выпущенной проектно-сметной документации выполняет заказчик за счет средств заказчика.

Приведенные выше выдержки из МДС 13-1.99 дают общее представление о проектной документации на капитальный ремонт как жилых зданий и сооружений, так и общественных (гражданских) зданий и сооружений, ибо по существу отличия по форме и содержанию отсутствуют.