- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы Основные факты и выводы
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Оцениваемые права
- •1.4. Сертификат качества оценки
- •1.5. Квалификация оценщиков
- •1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2. Используемая терминология и процесс оценки
- •3. Анализ объекта оценки и его окружения
- •3.1. Описание земельного участка
- •3.2. Описание улучшений
- •3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)
- •4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями
- •6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
3. Анализ объекта оценки и его окружения
Местонахождение объекта оценки: г.
Состав объекта оценки: земельный участок площадью … га и здание склада.
3.1. Описание земельного участка
Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено р таблице:
Описание земельного участка
Местоположение участка |
Г. Н-ск, Ленинградский район, между ул. А и пр. В, ул. С и ул. Д |
Кадастровый номер участка |
0123465 |
Форма участка |
Сложная |
Площадь участка |
|
73
Рельеф участка |
Ровный |
|
Водные ресурсы |
Нет информации |
|
Экологическое состояние |
Удовлетворительное |
|
Оцениваемые улучшения участка |
Здание ЗАО «АВИ»: |
|
Инв. номер |
Наименование |
|
116 |
Склад шиферный |
|
Описание окружения |
Со стороны пр. И, ул. А и ул. В расположена жилая и административная застройка, со стороны ул. С -промышленные предприятия |
|
Окружающий тип землепользования |
Административная и жилая застройка |
|
Транспортная доступность |
По ул. А и ул. С |
|
Инженерные сети и коммуникации |
Водоснабжение, канализация, теплогазоснабжение, электроснабжение |
|
Разрешенное использование |
Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке |
|
Имущественные права |
Оценщику был предоставлен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и ЗАС «АВИ» на основании постановления от ...г..№... |
|
3.2. Описание улучшений
Оценщик использует наименование улучшений, входящих в состав объекта оценки согласно обозначениям, согласованным с Заказчиком.
Улучшения - здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.
Общие сведения об улучшениях приведены в таблице:
Общие сведения об улучшениях
Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки |
Инв, номер |
Наименование строения |
Площадь общая |
|
116 |
Склад |
411,5 |
||
Текущее использование зданий |
Обслуживающего назначения |
|||
Собственник |
ЗАО «АВИ» |
|||
Адрес собственника |
630016, г. Н-ск |
|||
Описание прав собственности |
Согласно справке № 104-с от 12.10.99 г., выданной Комитетом по управлению государственным имуществом Администрации Н-ской области (далее КУГИ), следующее имущество, расположенное №» адресу: г. Н-ск, ул...., 15, включено в уставный капитал ЗАО «АВИ» и является его собственностью: |
|||
Инв. номер |
Наименование строения |
|||
116 |
склад |
|||
Также Оценщику была предоставлена информация городского бюро технической инвентаризации г. Н-ска (далее БТИ) по форме 1 -РП на здание склада (№ 22115 от 11.01.99 г.). Согласно разъяснениям, полученным Оценщиком в администрации ЗАО «АВИ», здание склада, указанное в информации БТИ, в учете ЗАО «АВИ» показано под инвентарным номером 116. Для целей оценки Оценщик считает право собственности на оцениваемый объект достоверным |
||||
74
Физические характеристики |
Общая площадь складского помещения со составляет 411 ,5 кв.м при длине здания 22,1 кв.м и ширине ! 8,62 кв.м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв.м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического , паспорта равен 2500 kv6.m |
Хронологический возраст |
32 года (объект построен в 1969 г.) |
Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету об оценке.
168 3.3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА (Н-СКА И Н-СКОЙ ОБЛАСТИ)
Площадь территории области - 178.2 тыс. кв. км.
Население - 2748 тыс. чел.
Административный центр - г. Н-ск.
Географическое положение. Н-ская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. На юге граничит с XXX областью, на севере - с YYY, на востоке - с ZZZ областью.
Климат. Климат резко континентальный. Зима продолжительная, холодная. Лето короткое, жаркое. Для южных степных районов характерна засушливость.
Природные ресурсы. Область не относится к числу сырьедобывающих, промышленное значение для самого близкого будущего имеют месторождения нефти и газа, угля и . антрацита, торфа и сапропеля, стройматериалов (в том числе мрамора) и минеральных вод. Открыты золотоносные и медно-никелевые проявления.
Промышленность. Ведущая отрасль промышленности - машиностроение, в том числе оборонная, производство пищевых продуктов, цветная металлургия, электроэнергетика, химия и нефтехимия. В машиностроительном комплексе ДОМИНИРУЮТ электротехническое машиностроение, авиа- и приборостроение, ПРОИЗВОДСТВО станков и сельскохозяйственной техники.
Сельское хозяйство. В перспективе область имеет возможность развития животноводства, производство зерновых оправдано только в размерах собственных нужд. Агропромышленный потенциал области дополняет комплекс лекарственных растений, на базе которого возможно парфюмерно-косметическое и фармацевтическое производство.
Транспорт. Транспортная сеть области обеспечивает коммуникации европейских частей России и Урала с Дальним Востоком, Средней Азией и сибирскими территориями международный аэропорт.
Описание г. Н-сКа в таблице:
Описание Н-ска как административного центра НСО
Факторы |
Характеристика |
Значение |
Масштаб города, характер экономического развития |
Наименование |
Н-ск |
Административный статус |
Город |
|
Экономический статус |
Крупный промышленный центр |
|
Число жителей, тыс. чел. |
1600 |
|
Число безработных |
По Н-ской области -16% от численности экономически активного населения. |
75
|
Территория (площадь, м2) |
15000 |
Изменение уровня ВВП относительно предыдущего года |
См. стат. сборники (объем промышленной продукции, сельского хозяйства по НСО) |
|
Количество промышленных предприятий |
Более 80, в том числе: машиностроение; черная и цветная металлургия; химическая, легкая, пищевая промышленность, производство стройматериалов |
|
|
Число вузов |
25 |
Характер транспортных связей с ними |
Аэропорт |
Аэропорт международного значения |
Железнодорожная магистраль |
Железнодорожная магистраль международного значения |
|
Автомагистраль |
Автомагистраль международного значения |
|
Речной порт |
Речной порт федерального значения |
|
Площадь зеленых насаждении |
Около 3,5-4 тыс. км2 |
|
Экологические условия |
Метеорологические условия способствуют накоплению вредных примесей в атмосфере города, происходит повсеместное загрязнение водных объектов |
Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Н-ска, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.