Типология объектов недвижимости.

Лекция 1: Вводная. Общие сведения.

Литература:

1. Синянский И.А. «Типология недвижимого имущества».

2. Синянский И.А. «Проектно-сметное дело»

Зданием называют наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Основной задачей здания является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей, поэтому здания должны соответствовать той функции и той деятельности, для которой предназначены.

Функциональные характеристики зданий многообразны. Они отображают разнообразие и сложность потребностей и возможностей человека и общества, например уровень НТР, направление основной деятельности, природно-климатические особенности местности, эстетические качества, рациональную структуру и разумную экономию, удачное размещение объектов природной или организованной человеком окружающей среде.

Инженерные сооружение в основном выполняют сугубо технические функции, создающие необходимые условия для производственных процессов, а также отдельные архитектурные объекты, предназначенные для целей непроизводственного назначения (мосты, метро, станции, монументы, обелиски и т.д.).

Типология – наука о зданиях и сооружениях.

Типология зданий – наука, классифицирующая и изучающая архитектурные объекты в их сравнении и соотношении по общим признакам:

• По функциональному назначению – здания подразделяют на:

• Гражданские – для обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей.

• Жилые

• Общественные

• Промышленные – для ведения разнообразной производственной деятельности.

• С/х – для различных отраслей с/х-ого производства.

• По типам здания классифицируют в зависимости от их функционального назначения, например жилые здания подразделяют на следующие типы:

• Одноквартирные:

• Одноэтажные

• Мансардные

• Двухэтажные

• Блокированные:

• Двухквартирные

• Одноквартирные

• Двухэтажные

• 4-хквартирные 2-хэтажные

• Многоквартирные

• Одно и двухэтажные

• Секционные:

• Односекционные 3-хэтажные

• Многосекционные 2-хэтажные (танхаус).

• Коридорные:

• Коридорно-секционные

• Галерейные

• Галерейно-секционные

• По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют:

• По этажности

• Планировочным схемам

• Функциональному зонированию зданий на генеральном плане

• По закономерностям, формообразованиям подразделяют на здания, образованные простыми геометрическими телами и элементами (параллелипипит, призма)и здания, образованными сложными (цилиндры, конусы).

• По градостроительным функциям и требованиям к ним.

• По эксплуатационным качествам.

Общую форму зданий также расчленяют разнообразные элементы – лоджии, ниши, колонные, карнизы, сандрики, проемы. Форма здания непосредственно связано с конструктивной схемой. Форма этажа зависит от градостроительных функций здания. Для градостроительных функций важны прежде всего общественные здания, инженерные сооружения, в меньшей мере – жилые и промышленные здания с повышенными архитектурными качествами. Общественные здания, инженерные сооружения являются основными композиционными элементами застройки общегородского центра, центров городских районов, микрорайонов, т.е. они определяют силуэт города.

Эксплуатационные качества зданий определяются из долговечностью, огнестойкостью, капитальностью и моральной амортизации.

Требования, предъявляемые зданиям.

К зданиям, не зависимо от их функционального назначения, предъявляются общие требования – это такие требования, как технические, противопожарн6ые, эстетические и экономические.

Технические представляют собой обеспечение защиты помещений от воздействия внешней среды достаточны и прочность и долговечность.

Противопожарные – это обеспечение возможностей конструктивных эл-ов зданий сохранять при пожаре несущие и ограждающие способности.

Эстетические - это формирование внешнего облика здания и окружающего пространства.

Экономические – это обеспечение минимальных, приведенных затрат.

Технические требования определяются обеспечением защиты помещений от воздействия внешней среды достаточной прочности, устойчивости, долговечности и огнестойкости несущих конструкций и всего здания.

Технические требования определяются классом здания (классов 4), для каждого класса устанавливаются эксплуатационные требования и требования к долговечности и огнестойкости.

Отнесение здания к тому или иному классу производится в зависимости от их назначения и значимости и определяется следующими признаками и требованиями:

1. Хозяйственным значением, разрядом и мощностью (вместимостью)

2. Градостроительные требования

3. Концентрация материальных ценностей и уникального оборудования, установленного в здании

4. Капитальностью

5. Долговечностью

6. Огнестойкостью

7. Факторами моральной амортизации

8. Эксплуатационные (определяется состав помещений, нормы их площадей и объемов качеством наружной и внутренней отделки, удобство ведения функциональных процессов в этих помещениях)

Здания все делятся на классы. Деления на классы устанавливается отдельно для каждой группы их видов и типов, сходных по функциональному назначению (жилые, общ, с/х). У каждого класса есть еще группа капитальности.

По долговечности (сроку службы) все здания подразделяются на 4 степени:

1. По сроку службы более 100 лет

2. 50-100 лет

3. 25-50 лет

4. Более 5 лет

Под долговечностью следует понимать время в течении которого основные элементы конструкций оказывают сопротивление разрушающим внешним воздействиям, сохраняют прочность, теплозащитные качества, влаго и воздухопроницаемость и другие важные физико-технические и механические свойства.

Для производственных: техническая оснащённость, установка спец оборудования, удобства монтажа и демонтажа.

Пожарно-техническая классификация зданий.

Пожарно-техническая классификация зданий, частей зданий, помещений, конструкций, строительных материалов основывается на их разделении по свойствам, способствующих возникновению опасных факторов пожара и его развитию, то есть пожароопасность; по свойствам сопротивляемости, воздействию пожара и распространению его опасных факторов, то есть огнестойкости.

Строительные материалы характеризуются только пожарной опасностью, которая определяется следующими пожарно-техническими характеристиками:

• Горючестью

• Воспламеняемостью

• Распространением пламени по поверхности

• дымообразующей способностью

• токсичностью

все строительные конструкции характеризуются огнестойкостью и пожароопасностью.

Г - горючие, НГ - не горючие

Строительные конструкции характерезуются огнестойкостью и пожарной опасностью. Показателем огнестойкойсти является предел огнестойкости, а пожарная опасность конструкции характерезует её класс.

Предел огнестойкости строительной конструкции устанавливается по времени в минутах наступления одного или последовательно нескольких нормируемых для данной конструкции признаков предельных состояний.

Признаки:

1. Потеря несущей способности (R)

2. Потеря целостности (E), образование сквозных трещин

3. Потеря теплоизолирующей способности (I)

По пожарной опасности подразделяются на 4 класса:

1. Не пожароопасные

2. Мало пожароопасные

3. Умерено пожароопасные

4. Пожароопасные

Противопожарные преграды предназначены для предотвращение распространения пожара. К ним относятся: стены, перегородки, перекрытия.

К несущим элементам здания относятся конструкции, которые обеспечивают его общую устойчивость и геометрическую неизменяемость при пожаре.

По функциональной пожарной опасности здания и части зданий, помещения и группы помещений, связанных между собой подразделяют на классы (Ф) в зависимости от способа их использования и от того в какой мере безопасность людей в них в случаее возникновения пожара находится под угрозой (с учётом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна вида основного функционального контенгента и его количества)

Данных классов 5:

1. Для постоянного проживания и временного пребывания людей (исп. Круглосуточно), характерно наличие спальных помещений (контенгент может иметь оазличный фозраст и физическое состояние)

2. Зрелищные и культурно просветительные учреждения, для данного класса характерно массовой пребывания посетителей в отдельные периоды времени.

3. Предприятия по обслуживанию населения, для этого класса характерно пребывания больше приходящего населения, чем персонала

4. Учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления, для этого класса характерно использование помещения в течении суток

5. Производственные, складские и сельско-хозяйственные здания, сооружения и помещения, то есть для данного класса помещений характерно постоянное пребывания контингента работающих

Степени огнестойкости 4. К 1 и 2 степеням огнестойкости относятся каменные здания, к 3 степени относятся деревянные здания, к 4 деревянные не оштукатуренные.

Капитальность зданий определяется совокупностью требований, долговечности и огнестойкости и для каждого типа зданий по функциональному назначению имеет свои группы капитальности. Выполнение эксплуатационных требований и обеспечение внешнего облика здания интерьера производится за счет правильного выбора конструктивной схемы, вида строительных материалов, внешней формы и ее гармоничной связи с окружающей средой.

Тема. Типология гражданских зданий.

Гражданские здания классифицируют по ряду признаков:

I. В зависимости от предназначения

• жилые

• общественные

II.

• здания массового строительства (строятв большом количстве по типовым проектам для удовлетворения основных потребностей людей)

• уникальные (которые имеют важное общественной значение, возводят по индивидуальным проектам, как правило, в единичном варианте - вузы, дворцы культуры и некоторые жилые дома)

III. По этажности

• малоэтажные (высотой до 2 этажей)

• средней этажности (3-5 этажей)

• повышенной этажности (6-9 этажей)

• многоэтажные (10 - 25 этажей)

• высотные дома (более 25 этажей)

• небскрёбы

Этажы гражданских зданий называют надземными при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Цокольными или полудовальными при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли, но не болеее чем на половину высоты помещений.

Подвальными при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.

Мансардными при расположении помещений в объеме чердака.

Тема. Планировочные схемы гражданских зданий.

Планировочные решения г/з весьма разнообразны, так как отражают различные функциональные процессы, происходящие в определённых условиях. Однако это многообразие решений сводится всего лищь к нескольким планировочным схемам:

• ячейковая (коридорная, галлерейная, анфиладная, центрическая и секционная)

• зальная

• комбинированная

Ячейковая схема применяется в тех зданиях, где необходимы сравнительно небольшие, одинаковые по площаде помещения.

Коридорная планировочная схема характерезуется комнатами с двух сторон корридорная.

При одностороннем расположении помещений планировка называется галерейной (общежития гостиницы и тд).

Анфилатная план. схема предусматривает непосредственную связь смежны помещений, расположенных последовательно одно за другим.

Центрическая планировачная схема предусматривааетчётко выделенное одно главное большое помещение. а вокруг него группируются второстепенные меньшей площади (театры, цирки).

Секционная планировачная схема включает ряд повторяющися изолированных друг от друга частей-секций. В пределах секции помещения могут быть расположены по разным планировочным схемам (кваритрные жилые дома).

Зальная схема характерна для зданий, состящих из одного помещения на этаже (рынки, выстовочные павильоны, спортивные сооружения и тд)

Комбинированная планировачная схема основана на ячейковой и зальной. В ней большие залы группируются с более мелкими помещениями.

Помещения гражданских зданий по их роли в функциональном процессе (отдых, работа. учёба) подразделяют на несколько групп:

a. основные (соответствуют основным функциям, например жилые комнаты жилых домов. школьные класси и кабинеты. зрительные залы кинотеатров, торговые залы магазинов)

b. вспомогательные (предназначены очновным функциям здания, но не определяюют их (фае, архивы, подсобные))

c. обслуживающие (повышают комфорт и санитарно-гигиенические условия., но не имеют прямого отношения к основной функции здания (буфет))

d. коммуникационные (необходимы для связи внутри здания (лестницы, лифты, эскалаторы, коридоры))

e. технические (предназначены для размещения инжинерно-технического оборудования)

Тема. Типология жилых зданий.

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не монее половины общей площади которого предназначена для постоянного проживания, раположенная на з/у в определённых границах со всеми находящимися на нём вспомогательными строениями, сооружениями и элементами благоустройства.

Жилые дома предназначены для постоянного или временного проживания в них людей. Их подразделяют на следующие группы:

① квартирные дома

② общежития

③ дома для пристарелых и семей с инвалидами, передвигающихся на креслах-колясках

В число жилых домов не входят дачи (строения капитальные облегчённые), принадлежащие гос предприятиям, организациям , учереждениям и дачно-строительным кооперативам, а также гражданам на праве частной собственности; летние садовые домики; охотничьи домики; спортивные и туристические базы; мотели; кемпинги; санатории4 дома отдыха; пансионаты; дома для приезжих; также некоторые гостиницы; казармы; кельи; ж/д вагончики и др помещения, предназначенные для отдыха и временного проживания.

Основным типом жилого дома является дом с квартирами для заселения 1 семьи. Количество квартир в них может быть самым разнообразным и зависеть от типа дома и места строительства. По этажности квартирные жилые дома разделяют:

1. малоэтажные (1-2 этажа)

2. средней этажности (3-5 этажей)

3. многоэтажные (6-10 этажей)

4. повышенной этажности (11 - 16 этажей)

5. высотные (17 и более)

6. небоскоёбы (до 100 этажей)

Капитальность живых зданий.

Установлено 6 групп капитальности:

Группа капитальности	Характеристика здания	Срок службы	Степень долговечности
I	Здания каменные, особо капитальные: фундаменты камнные, железобетонные, бетонные, кирпичные, стены каменные или кир	150 лет	первая
	пичные с металлическим или ж/б каркасом, перекрытия ж/б, кровля черепичная, рулонная
II	каменные обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные, перекрытия ж/б или смешанные, кровля рулонная и черепичная	125 лет	первая
III	здания камнные облегчённые, фундаменты каменные, стены облегчённой кладки из кирпича, ракушечник, перекрытия деревянные ж/б, кровля черепичная или из металл листов	100 лет	первая и вторая
IV	здания деревянные, либо кирпичные стены, фундамент ленточный бутовый, или смешанный, перекрытия деревянные, кровля из металл листов, черепичная, деревянная	50 лет	вторая и третья
V	каркассные, глинобетонные, саманные, стены глино-бетонные, каркасно-засыпанные, саманные, перекрыт	25-30 лет	третья и четвёртая
	ия деревянные, кровля из металл листов
VI	Прочие облегчённые здания, фундамент глино-бетонные, стены каркасные и др, перекрытия деревянные, кровля из металл листов	15 лет	четвёртая

Классы ...

Номенклатура типов жилых домов.

По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на след типы:

• одноквартирные

• двухквартиные

• блокированные

• секционные

• коридорные

• галерейные

Основными критериями деления жилых домов на типы являются социально-экономические условия, демография, специфика ведения личного подсобного хозяйства. В зависимости от назначения жилые дома подразделяют на 3 группы:

• постоянного жительства (все виды квартирных домов, в том числе дома для малосемейных интернат и тд)

• дома для временного проживания (общежития и тд)

• для временного проживания в определённое время сезона (стационарное, мобильное, сборно-разборная)

По характеру застройки квартирные жилые дома подразделяют на 4 типа:

• с приквартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой зу

• с элементами первичного хозяйственно-бытового обслуживания и с озеленённой территорией, предназначенной для общего пользования

• с развитым обслужованием, включаещего различный набор современных квартир комплекс обслуживающих учереждений для удовлетворения самых разных культурно-бытовых потребностей населения

• гостиничного типа (предназначены для одиночек и семей из 2-3 человек не ведкущих в полном объеме домашнего хозяцства)

Планировка квартир.

Квартиры являются ячейкой, из которых компануются все жилые дома. Как правило предназначена для засееления 1 семьи. Такую квартиру решают как единое целое, но в общей площади выделяют жилую, подсобное и летне ромещение. В состав жилой площади входят общая комната и спальни. В состав подсобных помещений входят кухня, прихожая (передняя), ванная, туалет, кладовая. Состав летнего помещения - лодже, балкон, виранда. к=н+1 - рассчёт метража квартиры к - кол-во комнат в квартире