Формирование и использование фонда перераспределения земель

В составе земель сельскохозяйственного назначения формируется специальный фонд перераспределения земель.

Особое правовое положение в составе земель сельскохозяйственного назначения занимает фонд перераспределения, который создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

В него поступают:

1. земельные участки, от которых прежние правообладатели отказались добровольно либо которых они лишились принудительно;

2. земельные участки после смерти собственника земельного участка (владельца), если у него нет наследников, либо наследники не приняли наследства, лишены наследства, отказались от наследства в пользу государства и т.п.

3. земельные участки, сформированные и выделенные из земель сельскохозяйственного назначения в счет невостребованных земельных долей (однако ни ст. 80 ЗК, ни п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель, посвященный данному вопросу, об этом не упоминают. Между тем на практике такие земельные участки нередко зачисляются в фонд перераспределения, хотя перечень оснований для зачисления земельных участков в фонд перераспределения в ст. 80 ЗК является исчерпывающим).

Цели создания фонда перераспределения:

• расширение сельскохозяйственного производства в аграрных коммерческих организациях и крестьянских хозяйствах

• создание новых хозяйств, и предоставление участков гражданам для разного рода подсобных сельских работ.

• не допустить перетекания таких земель в иные категории, не связанные с сельскохозяйственным использованием.

Наиболее существенные вопросы, относящиеся к правовому статусу фонда перераспределения, в настоящее время регулируются законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе.

Очень важной является норма об общедоступности сведений о наличии земель в государственном фонде перераспределения, так как в соответствии с этими сведениями граждане будут решать вопросы о создании новых садоводческих товариществ, возможности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры смогут выкупить дополнительные участки у государства. При этом имеет значение расположение и качество имеющихся в фонде участков.

Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец участка обязан письменно известить высший (именно высший) исполнительный ОГВ субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, ОМС о намерении продать участок с указанием следующих сведений (оферта):

1) цены участка.

Цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца, то есть является рыночной. Продавец не обязан назначать цену участка в зависимости от его кадастровой стоимости. Цену участка нужно указать в рублях и покупателю уплатить ее в полном размере (в том числе в случаях поэтапной оплаты) до окончания максимального срока расчетов по этой сделке.

Обязанность указания в извещении цены участка препятствует ее искусственному занижению с целью снижения налогообложения, зависящего от указанной в будущем договоре цены. Большое количество сделок с разными товарами происходит по минимальным ценам, с тем, чтобы уменьшить налогообложение. При извещении публичного образования продавец вынужден указывать цену участка, максимально приближенную к рыночной, так как в противном случае он будет вынужден продать его по заниженной цене, как публичному образованию, так и третьему частному лицу.;

2) размера участка;

3) местоположения участка;

4) срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по купле-продаже.

Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Статьей 8 Закона определен максимальный, но не минимальный срок расчетов по купле-продаже участка. Некоторые продавцы пытаются воспользоваться этим, извещая публичное образование о расчете в нереально сжатый срок и так, чтобы этот срок приходился на череду нерабочих дней. В результате расчет по сделке в этот срок не производится даже при наличии у публичного образования достаточных средств на покупку, и продавец подписывает договор купли-продажи участка с третьим лицом.

Публичное образование может выразить согласие на покупку участка только письменным извещением в адрес продавца. Такое извещение является акцептом. Другими словами, встречные условия о купле-продаже участка (например, о цене, прекращении залога участка и др.) продавец участка может не принимать.

В случае если субъект Российской Федерации или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу при соблюдении следующих условий:

1) цена участка должна быть не ниже предложенной публичному образованию. Она может быть либо такой же, либо более высокой;

2) продать участок можно в течение года после отказа публичного образования от преимущественного права покупки. Если публичное образование не известило продавца о намерении купить участок, то продать его третьему лицу допускается в течение 13 месяцев со дня получения публичным образованием извещения продавца;

3) продать участок можно лицу, имеющему право его приобрести. Не имеют права приобретать в собственность участки ЗСХН:

- иностранцы (см. комментарий к статье 3 Закона);

- лица, у которых приобретение участка приведет к превышению установленного законом субъекта РФ максимального размера общей площади с/х угодий, которые могут находиться в собственности одного лица (см. комментарий к пункту 2 статьи 4 Закона);

- иные лица в соответствии с законодательством.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Другими словами, поскольку переход права собственности на участок считается состоявшимся со дня его государственной регистрации в ЕГРП, то сделка может быть признана ничтожной прежде всего ФРС России, которая в таком случае обязана отказать в регистрации перехода права собственности по этой сделке. Если регистрация в ЕГРП состоялась, то в течение трех лет любой может потребовать признания ее ничтожной. Если после сделки прошло три года, то даже суд не вправе применить последствия ее недействительности. То же самое относится к сделкам с долями.