Особенности Договора найма помещения

По договору найма жилого помещения может передаваться только помещение, соответствующее определенным нормам (должно соответствовать нормам санитарии, находится в безопасном неаварийном состоянии). По договору найма жилого помещения не могут быть самостоятельным объектом - часть комнаты или одна комната, которая связана с другой комнатой их общим входом, т.е. смежные комнаты, а также такие подсобные помещения, как кухня или коридор, или кладовая и т.д. В договоре найма жилого помещения указываются лица, имеющие право проживать в жилом помещении и пользоваться им наравне с нанимателем. При заключении договора найма жилого помещения и вселении нанимателя, а также проживающих с ним граждан, должны соблюдаться требования жилищного законодательства о норме жилья на одного человека. Договор найма жилого помещения является возмездным договором. Договор найма жилого помещения всегда заключается на определенный срок, который не превышает 5 лет. Наниматель и члены его семьи обязаны содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, а также соблюдать интересы соседей. При несоблюдении данных требований, договор может быть расторгнут в суде, а наниматель выселен. При найме жилого помещения все проживающие лица, включая временно вселенных нанимателем граждан, должны соблюдать также нормы законодательства о тишине. Действующее законодательство разделяет обязательства и соответственно их правовое регулирование, которые возникают из договора найма помещения на договор коммерческого найма (ГК РФ) и договор социального найма (ЖК РФ).

Договор коммерческого найма

Обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством РФ. Для договора коммерческого найма характерны следующие признаки – срочность, свобода договора, ненормированность предоставляемой жилой площади и т.п. Согласно статье ст. 684 ГК РФ наниматель обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок, т.е. пролонгацию. Но к договорам кратковременного (на срок до одного года) коммерческого найма нормы о пролонгации (продлении срока) не применяются, если иное не предусмотрено договором. Договор найма помещения должен быть заключен в простой письменной форме. По договору коммерческого найма гражданам предоставляется жилое помещение, которое должно отвечать всем предусмотренным законодательством РФ санитарным, техническим и иным требованиям, в том числе - быть пригодным для проживания. В качестве наймодателя по договору найма помещения выступает собственник передаваемого в наем жилого помещения либо иное уполномоченное (законом или собственником) лицо. В соответствии с положением п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма помещения (жилого) может выступать дееспособный гражданин. Что касается юридических лиц, то жилое помещение им может быть предоставлено, например, на основе договора аренды, но не на основании договора найма помещения (жилого) постольку, поскольку договор коммерческого найма, как и договор найма помещения в целом предполагает передачу жилого помещения нанимателю во владение и пользование для определенной цели, а именно - для проживания в нем нанимателя (п.2 ст.671 ГК РФ). В договоре коммерческого найма должно быть согласовано условие о предмете договора, т.е. должно быть определено изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания (п.1 ст.673 ГК РФ). Если в договоре найма помещения отсутствуют все необходимые данные о жилом помещении, то договор будет считаться не заключенным. Размер оплаты, которую должен вносить наниматель по договору коммерческого найма определяется сторонами в договоре, такая плата не должна превышать установленный законодательством максимальный размер платы за жилье (п.1 ст.682 ГК РФ).