7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
Этап 3. Прибыль предпринимателя представляет собой разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта18.
В сфере инвестиций в недвижимость понятие «предприниматель» нуждается в уточнении, поскольку в контексте оценки недвижимости специального расчета требует именно прибыль инвестора, приобретающего или создающего объект недвижимости (девелопера). В практике инвестиционно-строительной деятельности взаимодействуют или совмещают функции следующие субъекты: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик. В зависимости от степени совмещения этих функций меняется и величина предпринимательской прибыли.
Инвестор (англ. вкладчик) - субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование19.
Застройщик:
1. Физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта20.
2. Юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство21.
Заказчик - сторона, которая по договору строительного подряда поручает подрядчику в установленный договором срок построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы и обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену22.
Подрядчик - сторона по договору подряда, которая обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его23.
При совмещении функций инвестора (застройщика) и заказчика предпринимательская прибыль в полном объеме остается у инвестора. При разделении этих функций из предпринимательской прибыли инвестора выделяется часть – предпринимательское вознаграждение заказчика для компенсации его затрат и рисков (рис. 7.2.).
Предпринимательская прибыль
Предпринимательское вознаграждение-
компенсация затрат и рисков
заказчикаПредпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
Рис. 7.2. Распределение предпринимательской прибыли
Существуют следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли24.
Рыночный метод
Заключается в сборе и обработке рыночной информации о нормах прибыли предпринимателя. При этом необходимо ориентироваться на ожидания инвесторов или на результаты реализации проектов-аналогов, для которых сроки создания улучшений, размеры начальных платежей и уровень риска примерно такие же, как и для оцениваемого объекта. Однако в условиях, когда предпринимательская прибыль является объектом коммерческой тайны, нельзя считать обоснованными называемые инвесторами величины прибыли в диапазоне 10-30%.
Например, норма прибыли предпринимателя в % к показателю стоимости (базе), в качестве которой могут выступать (табл. 7.2.).:
прямые затраты;
сумма прямых и косвенных затрат;
общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка.
Таблица 7.2.
Норма прибыли предпринимателя
Показатель |
Сумма |
Норма прибыли, % |
Результат |
Прямые затраты |
750000 |
25,0 |
187500 |
Прямые и косвенные затраты |
825000 |
22,7 |
187500 |
Прямые, косвенные затраты и стоимость земельного участка |
1125000 |
16,6 |
187500 |
Метод, основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше, чем процентные ставки по соответствующим банковским кредитам.
Метод, основанный на анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта
При реализации данного метода должно соблюдаться условие полного соответствия графика платежей нормативам или (и) рыночным предпочтениям. В случае, если девелопер приобрел ресурсы (земельный участок, строительные материалы) гораздо раньше начала реализации проекта, не следует включать в стоимость капитализированную часть дохода, обеспечивающую компенсацию за «замораживание» средств на период от момента приобретения ресурса до момента начала реализации инвестиционного проекта. В расчете не следует также учитывать издержки и величины дохода на «замороженный» капитал в периоды задержки строительства в сравнении с нормативными сроками (потери, связанные с «затягиванием» сроков строительства должны компенсироваться за счет уменьшения прибыли инвестора). При любом «нестандартном» развитии сценария реализации проекта девелопером в расчете в качестве моментов внесения упомянутых платежей выбираются моменты типового графика, а не того специфического графика, который был реализован в действительности.
Величина прибыли, которую типичный инвестор надеется получить, вкладывая средства в новое строительство, должна быть тем больше, чем продолжительнее срок строительства (крупнее или сложнее объект) и чем больше размер начального платежа25.
Этап 4. Расчет полной восстановительной стоимости здания как суммы результатов по 2 и 3 этапам.
Этап 5. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического износа, функционального и внешнего старения.
Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости объекта.
При затратном подходе к оценке недвижимости понятие «износ» используется для учета различий в характеристиках нового и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения стоимости оцениваемого объекта.
Существует физический износ, функциональное и внешнее (или экономическое) устаревание. Кроме того, износ (устаревание) может быть устранимым и неустранимым. При этом износ или устаревание считаются устранимым, если затраты на устранение дефектов оказываются меньше следующего за этим устранением приращения стоимости объекта или равны этому приращению. В противном случае, т.е., если затраты на такое устранение больше приращения стоимости объекта, износ и устаревание считаются неустранимыми. Любой недостаток объекта можно устранить, но при этом издержки устранения не должны превышать полученные выгоды.
Физический износ – утрата первоначальных эксплуатационно-технических характеристик (надёжности, прочности, устойчивости и др.) объекта (его элементов) в процессе его технической эксплуатации, обусловленная воздействием природно-климатических факторов и человеческой деятельности и приводящая к потере стоимости объекта.