- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
Требования к проведению оценки
Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта;
д) составление отчета об оценке.
Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных на основе разных подходов результатов, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом случае (этот процесс носит название «согласования результатов»).
Ни один из методов оценки не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах. Использование различных подходов к оценке позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.
Вопросы для самопроверки
1. Что общего и чем отличаются понятия «цена» и «стоимость»?
2. Если в соответствии с законодательством проведение оценки является обязательным, каким должен быть максимальный срок от даты оценки до даты составления отчета об оценке?
3. Назовите максимальный срок, в течение которого стоимость недвижимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки.
4. Перечислите цели оценки и виды стоимости недвижимости.
5. Перечислите чрезвычайные обстоятельства сделки с недвижимостью, которые являются признаками того, что цена сделки не является рыночной.
6. В каких случаях определяется рыночная стоимость?
7. В чем отличие рыночной стоимости от инвестиционной?
8. В чем отличие рыночной стоимости от ликвидационной?
9.Обоснуйте необходимость выделения трех групп принципов оценки недвижимости.
10. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с представлениями пользователя недвижимостью.
11. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с землей и улучшениями на ней.
12. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с рыночной средой.
13. В чем сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости?
Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
В теории и практике оценки недвижимости элементы финансовой математики используются в основном для анализа инвестиций в недвижимость, а также для расчетов по доходному подходу к оценке, важнейший принцип которого - принцип ожиданий, подразумевающий, что оценочная стоимость - это текущая (настоящая) стоимость (PV-present value) всех будущих выгод (доходов) от собственности, а также возможной ее продажи в конце периода функционирования. Это связано с тем, что оценщик оперирует денежными потоками в различные периоды времени. Количественные изменения стоимости денег во времени описываются шестью функциями сложного процента.
Функции сложных процентов основаны на концепции стоимости денег во времени: количество денег, получаемое или ожидаемое как доход в будущем, всегда имеет меньшую стоимость, чем равное количество денег, имеющихся в наличии в данный момент. Степень выигрыша во времени можно рассматривать как функцию риска, ожидаемого снижения покупательной способности (инфляции), снижения ликвидности, а также издержек, связанных с получением ссуды или управлением капитала.
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования (рис. 4.1).
Рис. 4.1. Операции накопления и дисконтирования
Накопление – процесс определения будущей стоимости денег.
Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.
Введем обозначения, используемые в шести функциях сложного процента:
РV – рresent value, текущая (приведенная) стоимость единицы;
FV – future value, будущая стоимость единицы;
i - номинальная (годовая) ставка процента. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования;
iэф - эффективная или фактическая процентная ставка за период, показывающая отношение чистого дохода к вложенному капиталу;
Т - число лет;
n - число платежных периодов в году;
PMT – payment, аннуитет - серия равномерных равновеликих платежей, осуществляемых в течение Т·n периодов.
Финансовые расчеты могут основываться на простом или сложном проценте. Разница в расчетах по простому и сложному процентам заключается в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал, при сложном проценте каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы.
Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента.
Процентная ставка задается, как правило, как номинальная годовая ставка. В том случае, если начисление процента осуществляется чаще, чем 1 раз в год, например, ежеквартально или ежемесячно, рассчитывается эффективная или фактическая годовая ставка по формуле:
Например, при 12 %-й номинальной годовой ставке в случае ежеквартального начисления процента годовая эффективная ставка будет равна:
(1 + 0,12/4)4 – 1 = 0,1255, или 12,55 %.
Чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка. Она представляет собой процентное отношение дохода на капитал в конце года к величине капитала в начале года.
Для операций финансового анализа разработаны специальные таблицы шести функций, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы (коэффициенты):
– накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы (колонка 1);
– будущей стоимости аннуитета (колонка 2);
– фонда возмещения (колонка 3);
– текущей стоимости единицы (колонка 4);
– текущей стоимости обычного аннуитета (колонка 5);
– взноса на амортизацию единицы (колонка 6).
Таблицы разработаны для годового, ежеквартального, полугодового и ежемесячного начисления процента.
На практике для удобства расчетов используются специальные финансовые калькуляторы.
1-я функция: аккумулированная (будущая) сумма единицы (фактор накопления капитала)
Аккумулированная сумма единицы - будущая стоимость суммы, до которой вырастет одна денежная единица (рубль, $), если ее депонировать или инвестировать на количество периодов времени Т с учетом накопления процентов по ставке i (рис. 4.2).
Рис. 4.2. Определение будущей стоимости платежа
Базовые формулы:
а) при начислении процентов один раз в год:
FV = PV(1 + i)Т
б) при более частом, чем один раз в год, начислении процентов, т. е. при n раз начислений в год:
Например, Вы положили в банк 100 денежных единиц на 5 лет при ежегодном начислении процентов по 10 % ставке. Сколько денег вы снимете со счета через 5 лет (табл. 4.1)?
Таблица 4.1.
Расчет будущей стоимости платежа
Год |
Сумма вклада на начало года |
Сумма дохода от вклада |
Сумма вклада на конец года |
1 |
100,00 |
10,00 |
110,00 |
2 |
110,00 |
11,00 |
121,00 |
3 |
121,00 |
12,10 |
133,10 |
4 |
133,10 |
13,31 |
146,41 |
5 |
146,41 |
14,64 |
161,05 |
Условия задачи:
i = 10%;
Т = 5
PV=100;
FV - ?
Решение по формуле: FV=100(1+0,1)5=161,05
Данная функция на практике используется для определения:
будущей стоимости инвестиций,
общей суммы кредита по «шаровому платежу»,
накопленной на депозитном счете суммы.