- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
Сфера применения затратного похода
Затраты на воспроизводство или на замещение, как правило, соответствуют рыночной стоимости для новых или недавно построенных объектов недвижимости, т.е. имеющих незначительный накопленный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка. Поэтому именно при оценке недавно построенных объектов наиболее применим затратный подход. Кроме того, его использование целесообразно в случаях:
1. Технико-экономическое обоснование нового строительства, реконструкции или капитального ремонта.
Например, строительство нового офисного здания составляет 12,5 млн.руб. ЧОД от его функционирования 750 тыс. руб. Ставка дисконтирования – 13 %. Будет ли строительство объекта эффективно?
Минимальная прибыль, которую должен приносить объект, 1,6 млн.руб. (12,5 0,13).Следовательно, строительство объекта будет эффективно.
Таким образом, применение затратного подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки.
2. Выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.
3. Оценка уникальных объектов (например, объекты культурного наследия), зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т. п.), т.к. отсутствует информация об аналогичных проданных недавно объектах.
4. Оценка объектов недвижимости на «пассивных» секторах рынка при недостаточности и (или) недостоверности рыночной информации для обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости.
5. Налогообложение имущества физических и юридических лиц;
6. Оценка в целях страхования, поскольку при оценке недвижимости в целях страхования риска повреждения или уничтожения объекта страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат на восстановление поврежденного объекта или его элемента.
Стоимость объекта недвижимости на основе применения затратного подхода (V) равна:
V = Vзем + СЗ (СВ) + ДП – Инак ,
где: Vзем - рыночная стоимость земельного участка (права собственности или права долгосрочной аренды на 49 лет) с учетом предпринимательской прибыли, за вычетом накопленного износа улучшений.
СЗ (СВ) – стоимость строительства (стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшения);
ДП – предпринимательский доход;
Инак – величина накопленного износа (физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания).
7.2. Порядок применения затратного подхода
7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
Реализация затратного подхода к оценке недвижимости включает следующие этапы:
1. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного по варианту его ННЭИ;
2. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора на строительство здания на дату оценки (по стоимости воспроизводства или замещения);
3. Определение величины предпринимательской прибыли (дохода) инвестора, соответствующей требованиям рынка;
4. Расчет полной восстановительной стоимости здания как суммы результатов по 2 и 3 этапам (в базисном уровне цен, а затем с пересчетом в текущий уровень с помощью соответствующих коэффициентов);
5. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического износа, функционального и внешнего устаревания;
6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам:
7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения;
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:
стоимость набора прав;
стоимость элементов неотделимых улучшений (оборудование, мебель и т.п.).
Рассмотрим подробнее каждый из этапов.
Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка может осуществляться несколькими методами, которые подробно будут рассмотрены в главе 9 учебного пособия.
Этап 2. При определении прямых и косвенных затрат инвестора на строительство здания на дату оценки (рис. 7.1.)
Затраты инвестора
(девелопера) – стоимость воспроизводства
(замещения)
Прямые (сметная
стоимость)
Косвенные
прямые
расходы: зарплата основных рабочих,
затраты на материалы и машины и механизмы;
накладные
расходы: по нормативам в % прямых затрат
или зарплаты рабочих, включают расходы
на содержание АУП, транспортные расходы
и т.п.;
прибыль
подрядной СМО в % себестоимости СМР
проектно-изыскательские работы;
согласование проекта и экспертиза;
оплата услуг консультантов;
получение
права застройки и подключения к
инженерным сетям;
издержки
права пользования
землей
во время строительства (арендная плата
или налог собственника);
страхование рисков;
административные расходы и т.п.
Р ис. 7.1.
Рис. 7.1. Прямые и косвенные затрат инвестора на строительство
важным является понимание различия между двумя терминами – полная стоимость замещения и полная стоимость воспроизводства.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. С теоретической точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональными свойствами.
Стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство) – это стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии строительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т. д.
Действующая система ценообразования в строительстве опирается на сметные нормативы - комплекс сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с Правилами и Положениями, содержащими в себе необходимые требования к качеству строительных работ, они служат основой для определения сметной стоимости строительства - суммы денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.
Классификация и учет затрат на возведение аналогичного по своим характеристикам объекта недвижимости осуществляется на основе Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004, утвержденной Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №2 15/1 от 5 марта 2004 г.
В соответствии с Методикой, на основании элементных сметных норм разрабатываются территориальные единичные (ЕРЕР-84, ЕРЕР-91, ТЕР-2001) и территориальные укрупненные расценки (УР-84, ТУР-2001).
В соответствии с письмом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № ВБ-339/02 от 8 февраля 2008 г., официальной нормативной и методической документацией, утвержденной, согласованной, одобренной и введенной в действие в установленном порядке, распространяемой через розничную сеть, являются издания Федерального государственного учреждения "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (ФГУ ФЦЦС) на бумажном носителе и имеющие на обложке соответствующий знак. Издания ФГУ ФЦЦС являются официальными в работе с органами государственной власти, экспертизы и арбитража.
Этим же письмом Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предупредило, что копии официальных нормативных и методических документов (ГЭСН-2001, ФЕР-2001 и др.), издаваемые коммерческими организациями, а также публикации в средствах массовой информации и в сети "Интернет" не гарантируют точности изложения и могут использоваться только в информационных целях.
Различают следующие сметные нормативы: государственные - ГСН; отраслевые - ОСН; территориальные - ТСН; фирменные - ФСН; индивидуальные - ИСН.
К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 «Документы по экономике».
К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли.
К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.
К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализации подрядной организации.
В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами.
Цены на строительство формируются на основе смет на строительство объекта в целом (объектные сметы), которые объединяют в своем составе локальные сметы, составляющиеся на отдельные виды работ.
Локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды строительных и монтажных работ, а также на стоимость оборудования составляются исходя из следующих данных:
- параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях;
- объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам;
- номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов;
- действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.
Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.
Сборники единичных расценок содержат следующие нормативные показатели:
- перечень материалов, изделий и конструкций, используемых в процессе производства соответствующих строительных работ; их расход в физических (натуральных) единицах измерения;
- затраты труда рабочих в человеко-часах и средний разряд рабочих;
- состав и продолжительность эксплуатации строительных машин, механизмов, приспособлений, механизированного инструмента в машино-часах;
- затраты труда машинистов, в человеко-часах.
В практике оценки используются следующие виды укрупненных сметных показателей:
а) укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1972г., разработанные для зданий и сооружений различного назначения по отраслям:
№ 1 Здания и сооружения черной металлургии
№ 2 Здания и сооружения цветной металлургии
№ 3 Здания и сооружения угольной и сланцевой промышленности:
№ 4 Здания и сооружения нефтяной промышленности
№ 5 Здания и сооружения электрических станций, электрических и тепловых сетей
№ 6 Здания и сооружения химической промышленности
№ 7 Здания и сооружения машиностроительной промышленности
№ 8 Здания и сооружения промышленности строительных материалов
№ 9 Здания и сооружения лесной, бумажной, деревообрабатывающей и лесохимической промышленности
№ 10 Здания и сооружения пищевой промышленности
№ 11 Здания и сооружения мясной и молочной промышленности
№ 12 Здания и сооружения рыбной промышленности
№ 13 Здания и сооружения зернохранилищ и предприятий мукомольной промышленности
№ 14 Здания и сооружения легкой и текстильной промышленности
№ 15 Здания и сооружения полиграфической и кинематографической промышленности
№ 16 Здания и сооружения торфяной промышленности
№ 17 Здания и сооружения медицинской промышленности
№ 18 Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства
№ 18 ПД Передвижные домики, имеющиеся во многих отраслях промышленности
№ 19 Сооружения, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства
№ 20 Морские и речные, портовые, судоходные и судостроительные сооружения и здания
№ 21 Здания и сооружения железнодорожного транспорта
№ 22 Здания и сооружения метрополитена
№ 23 Здания и сооружения автомобильного транспорта и автомобильных дорог
№ 24 Здания и сооружения аэропортов гражданского воздушного флота
№ 25 Здания и сооружения связи
№ 26 Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения
№ 27 Здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации
№ 28 Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения.
№ 29 Здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства
№ 30 Здания и сооружения городского электротранспорта
№ 31 Здания здравоохранения
№ 32 Здания учебных заведений и детских садов
№ 33 Здания и сооружения торговых предприятий
№ 34 Здания и сооружения зрелищных предприятий
№ 35 Здания и сооружения спортивного назначения
№ 36 Здания и сооружения потребительской кооперации
№ 37 Водохозяйственные сооружения
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, по состоянию на 1 января 1973г.:
№ 1 Здания и сооружения, имеющиеся во многих учреждениях и организациях
№ 2 Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения
№ 3 Здания и сооружения внешних санитарно-технических, энергетических устройств
№ 4 Жилые общественные и коммунальные здания и здания бытового обслуживания
№ 5 Здания здравоохранения
№ 6 Здания и сооружения высших и средних специальных учебных заведений
№ 7 Здания общеобразовательных школ
№ 8 Здания и сооружения детских внешкольных и дошкольных учреждений
№ 9 Здания клубов, дворцов культуры, домов пионеров, библиотек в городах и селах
№ 10 Здания и сооружения спортивного назначения
№ 11 Здания и сооружения дорожного хозяйства
№ 12 Внешнее благоустройство и озеленение
№ 13 Здания и сооружения научно-исследовательских институтов и лабораторий
Необходимо отметить, что применение УПВС целесообразно для объектов, построенных в период середины и конца двадцатого века, поскольку эти показатели стоимости не отражают новые технологии в строительстве: монолитное, сборно-монолитное или каркасное домостроение, пластиковые трубопроводы и т.п.
б) укрупненные показатели сметной стоимости, разрабатываемые региональными центрами ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (РЦЦС):
в) укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) для строительства зданий и сооружений производственного назначения.
г) средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (поквартальные). Например, для жилых домов массового спроса (табл. 7.1).
Таблица 7.1.
Средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий
№ п/п |
Тип дома |
Показатель, руб./м.кв. с учетом НДС |
Примечания, пояснения |
1 |
Крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых и повторно применяемых проектов высотой 9-16 этажей |
|
ДСК-3; Гатчинские серии |
2 |
Монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов |
|
Объект-представитель – модифицированная серия 137, АО "Блок". Фундаменты – свайные; внутренние стены и перекрытия – монолитный каркас; наружные стены – 3-х слойные навесные панели; кровля – мягкая, рулонная. |
3 |
Монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (газобетон и т.п., в т.ч. с утеплителем) 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов |
|
Выборка сделана по жилым домам массового спроса в Приморском районе. Фундаменты – сборные железобетонные; стены – газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия – монолитные железобетонные; перегородки – гипсовые из пазогребневых плит; кровля – рулонная. |
4 |
Кирпичные жилые дома 6-12 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов |
|
Фундаменты – свайные; стены – кирпичные; перекрытия, лестничные марши, площадки, балконы, шахты лифтов – сборные железобетонные элементы; перегородки – газобетонные; кровля – мягкая, рулонная. Средняя общая площадь квартир в домах – 6500 м.кв. |
5 |
В целом (средневзвешенный показатель) |
|
68% – монолит |
Расчет показателей осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, а также объектов-аналогов, сметы которых составлены по рабочим чертежам и пересчитаны в текущий уровень цен отчетного квартала. Объекты выбираются по этажности в пределах указанных диапазонов. При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.
Показатели приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.
Не учитываются: отчисления инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры и строительство магистральных сетей, подстанций и т.п.
Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%. Удельный вес наружных инженерных сетей и благоустройства в общей сметной стоимости усреднено составляет 8-12%.
УПСС разработаны также по объектам-аналогам зданий и сооружений для следующих типов объектов недвижимости:
Кирпичные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений;
Кирпичные жилые здания с встроенно-пристроенными помещениями;
Многофункциональный комплекс жилых, общественных и коммерческих помещений (кирпичные здания);
Монолитные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений;
Монолитные жилые здания с встроенно-пристроенными помещениями;
Многофункциональный комплекс жилых, общественных и коммерческих помещений (монолитные здания);
Панельные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений (Серия 600.11; Серия 600.11.96; Серия 600.11.98; Серия 606.11; Гатчинская серия, Серия 1.090.1-1);
Панельные жилые здания с встроенно-пристроенных помещений;
Сблокированные жилые здания;
Индивидуальные жилые здания деревянные;
Индивидуальные жилые здания газобетонные;
Индивидуальные жилые здания кирпичные;
Автозаправочные станции;
Общественные здания: (Детские дошкольные учреждения, Общеобразовательные школы, Поликлиника, Спортивно-оздоровительный центр);
Торговые центры и комплексы;
Станции контроля технического состояния и диагностики автотранспортных средств;
Промышленные здания (терминалы, складские и др.);
Реконструкция зданий и сооружений;
Определение стоимости строительства по укрупненным расценкам производится в следующем порядке:
выбор объекта аналога (общее назначение здания, общая форма, близкая характеристика конструкции здания и элементов его инженерного оборудования, расчетный объем);
определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель (например, на 1 кв.м. общей площади) в базисном уровне цен непосредственно по таблице Сборника укрупненных показателей стоимости;
корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта аналога от объекта оценки (месторасположение, отличие по типам основных несущих конструкций, расхождение технических характеристик);
определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен;
определение неучтенных УПВС косвенных издержек;
пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен с помощью индексов изменения сметной стоимости, разработанных ФГУ «ФЦЦС» с использованием отчетных данных региональных органов по ценообразованию в строительстве (для базовых цен 1969, 1984, 2001 г.г.).
В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции МДС81-35.2004, существует следующая классификация методов определения затрат на строительство:
ресурсный метод, ресурсно-индексный метод;
базисно-индексный метод, ресурсно-базисно-индексный метод;
на основе укрупненных сметных нормативов;
банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов (метод сравнительной единицы).
В оценочной деятельности для определения стоимости строительства в рамках затратного подхода наиболее часто применяется метод расчета по объектам-аналогам и базисно-индексный метод.