1.3. Понятие «недвижимая собственность», типы, формы и виды собственности на недвижимость

Как объект правовых отношений недвижимость характеризуется комплексом публичных и частных прав на нее. Можно выделить права на владение, пользование, распоряжение, право залога, право оперативного управления, хозяйственного ведения и другие права на недвижимое имущество.

Нельзя ставить знак равенства между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность». Первая категория определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность, непотребляемость и т.д.), вторая – включает еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости.

Рассмотрим основные правомочия собственности на недвижимость:

Право пользования – это обеспеченная законом возможность хозяйственного использования недвижимого имущества или извлечения из него полезных свойств или дохода.
Право владения – это основанное на законе положение, при котором объект владения (например, земельный участок, участок лесного фонда) находится в сфере фактической власти правомочного лица.
Право распоряжения – это юридическая возможность совершать распорядительные действия по отношению к объекту недвижимости (полная или частичная продажа объекта недвижимости, предоставление в пользование, мену, дарение, залог, завещание, внесение в качестве вклада в уставный капитал и т. д.).

Таким образом, единство недвижимости как физического объекта и комплекса прав на него образуют понятие недвижимой собственности.

Обладание всеми правомочиями собственности без каких-либо ограничений говорит об абсолютной частной собственности на недвижимое имущество.

Исходя из того факта, что ни одна страна в мире не гарантирует абсолютной частной собственности, в том числе и на землю, можно выделить ряд ограничений на права использования недвижимого имущества, которые подразделяются на две категории:

постоянные (бессрочные);
временные (на определенный срок).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

В экономике недвижимости немаловажное значение имеет деление объектов недвижимости по их принадлежности к различным типам, формам и видам собственности (рис.10) [7, с. 31].

В основе деления недвижимости по типам, формам и видам собственности лежат различные способы присвоения и отчуждения доходов от этого недвижимого имущества, распределения бремени затрат по его содержанию между субъектами экономических отношений, а также различные способы управления недвижимостью.