Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.

Объект недвижимого имущества не существует без его юридического оформления.

Недвижимость = содержание (физический объект) + форма (юридический статус).

Юридическая форма недвижимости имеет два аспекта:

- объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования и экономического оборота:

6Устатус с точки зрения

Юридическое оформление объектзичсескиа недвижимости

Лекция 4.

Особенности недвижимости как экономического актива.

Экономические особенности недвижимости вытекают из ее физической и правовой природы.

1. Двойственная природа недвижимости как экономического актива.

Все экономические блага могут быть на два крупных класса:

-реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары);

-финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации).

Первые реально вовлечены в процесс производства, либо непосредственно используются их владельцем, вторые представляют собой требование или право на получение дохода без непосредственного использования их в производственной деятельности.

В свою очередь, реальные экономические блага можно разделить на потребительские блага и блага производственного назначения (капитальные блага).

В большинстве случаев сам внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив).

В отличие от этого, недвижимость может одновременно выступать (и часто выступает) для разных лиц как разновидность финансового актива ( имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования, в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя.

На основании указанного критерия вся недвижимость может быть разделена на операционную и инвестиционную недвижимость с точки зрения интересов собственника.

Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр

Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость рассматривается как часть бизнеса, выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость может быть отнесена к миру реальных активов, инвестиционная – ближе к миру финансовых активов.

Но – один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов является, одновременно, и операционной и инвестиционной недвижимостью (помещение в бизнес-центре – для пользователя – операционная недвижимость, для собственника – инвестиционная ).

Недвижимость может приобретаться в различных целях: для личного потребления (реальный потребительский актив), для производственного потребления (реальный капитальный актив), для получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи (финансовый актив в вещной форме). Вследствие этого рынок недвижимости содержит в себе элементы как потребительского рынка, так и рынка капитала (реального и финансового) и не может быть однозначно отнесен к одному из них.

Упрощая терминологию, можно сказать, что:

Недвижимость одновременно является и товаром, и капиталом в вещной форме. Рынок недвижимости одновременно является рынком товаров и рынком капиталов.