4 Этап. Определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка в данном случае определяется как свободного от какой- либо застройки с использованием следующих методов:

• Метод сопоставимых продаж. (Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже).

• Метод переноса .(Анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект).

• Метод капитализации ренты. (Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю).

• Техника остатка для земли. (Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли).

5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Контрольные вопросы:

Тема 6.

Рента и ценообразование на рынке недвижимости.

1. Рента, ее природа и влияние на рынок недвижимости.

2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости

1. Рента, ее природа и влияние на рынок недвижимости.

Рента – много определений:

- синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета);

- понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты);

-синоним арендной платы;

-особая экономическая категория.

Рента:

• экономическая ( особого рода доход, который может получать любой фактор),

• земельная.

Земельная рента:

• доход, получаемый собственником земли;

• цена, уплачиваемая за использование природных ресурсов (основа арендной платы, часть издержек предпринимателя);

следствия:

• рента - основной фактор, определяющий цены на земельном рынке;

• рента – инструмент перераспределения земли между различными вариантами ее использования (способность уплачивать ренту – критерий эффективности землепользования).

Традиционный подход.

А. Смит : рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, представляет собой наивысшую сумму, какую в состоянии уплатить арендатор при данном качестве земли

А.Смит:

Рента входит в состав цены продукта иным образом, чем заработная плата и прибыль.

Высокая или низкая заработная плата и прибыль на капитал являются причиной высокой или низкой цены; больший или меньший размер ренты - результат последней:

Величина ренты зависит от величины цены на продукцию.

Рента = разница между ценой продукта и издержками (включая нормальную прибыль).

R =V-(K+L)- r(K+L)

R-рента

V-стоимость продукта (например, объекта недвижимости)

K,L- капитал и труд (внеземельные факторы производства)

r- барьерная (приемлемая) ставка капитализации (ставка доходности) для внеземельных факторов).

Способность земли приносить ренту – основа для определения цены земли.

M = R/i

M - стоимость земли,

i – приемлемая ставка доходности для потенциального приобретателя земли.

Рента – дифференциальная, абсолютная, монопольная

Дифференциальная рента – наиболее развитая теория

Д.Рикардо:

1. «Рента платится за пользование землей только потому, что количество земли не беспредельно, а качество ее неодинаково".

- Причина существования ренты – ограниченность земли и различия в качестве

- Источник ренты – разная производительность труда на землях разного качества: при одних и тех же издержках получаем разный результат (разное количество продукции).

	Лучший	средний	худший
Издержки (включая нормальную прибыль)	120	120	120
Выпуск	5	4	3
Издержки на единицу	24	30	40
Цена	40	40	40
Выручка	200	160	120
Рента	80	40	0

Если бы цены формировались бы на основе издержек на средних и лучших землях, то на худших землях хозяйствовать невыгодно – цены на продукцию поднимаются – становится выгодно использовать худшие земли.

Отсюда:

1. издержки на худших землях лежат в основе цены на продукцию;

2. на лучших и средних землях возникает дополнительный доход;

3. дополнительный доход – результат лучшего качества земли и принадлежит ее собственнику.

Ограниченность земли + различия в качестве + ценообразование на продукцию по издержкам на худших землях+ собственность на землю = теория дифференциальной ренты Д.Рикардо и К.Маркса

(Различия в интерпретации с социально-экономической точки зрения:

К.Маркс – последовательный представитель пролетарской политэкономии – источник ренты – труд наемных рабочих;

Д.Рикардо – источник ренты – большая эффективность труда икапитала)

Дифференциальная рента:

- по плодородию и местоположению (что ближе к экономике недвижимости);

- первого и второго рода: первого – естественные факторы (естественное плодородие и местоположение), второго – экономические факторы (вклад человека).

ВАЖНО:

Фактически всегда есть вклад капитала (рента второго рода) – поэтому фактически всегда арендная плата – это рента + износ+ процент на капитал.

Соответственно этому, ставка, по которой должна определяться арендная плата за пользование земельного участка с улучшениями, должна включать в себя ставку ренты, ставку возврата капитала, ставку дохода на капитал:

r = r1+r2=r3

r – общая ставка для определения арендной платы

r1- ставка ренты

r2 – ставка возврата капитала

r3- ставка дохода на капитал

Абсолютная рента – плата обществу землевладельцам.

Иные доходы – стимулируют к увеличению предложения. Абсолютная рента ни к чему не стимулирует. В чистом виде – дань общества собственникам.

(Ранее предполагалось, что абсолютная рента исчезнет вместе с частной собственностью на землю, но, например, в соответствии с указаниями Госкомзема от 2000 г. при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения добавляется фактически абсолютный рентный доход – 12 руб/гаоценке, распространяемой на все земли, включая худшие.)

Современный подход.

В современной экономической теории существует понятие экономической ренты как составной части дохода от любого фактора.

Любой фактор производства в некоторой сфере его применения удерживается тем, что он получает за свои услуги оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании.

Наименьшая оплата услуг фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения и предотвратить переход в другую, называется удерживающим доходом.

Экономическая рента есть превышение оплаты услуг фактора над удерживающим доходом.

На рис. 1 показаны линии спроса и предложения некоторого фактора производства. Площадь фигуры OAEF_E соответствует удерживающему доходу, площадь Ap_E - экономической ренте.

Рис. 1. Экономическая рента и удерживающий доход.

Экономическая рента показывает, на сколько оплата фактора выше той суммы, которой достаточно для привлечения его в данную сферу.

Различия между экономической рентой и удерживающим доходом проявляются при снижении оплаты услуг фактора. Если это снижение скажется только на сокращении экономической ренты, то фактор не переместится в альтернативную область использования, но если оно затронет и удерживающий доход, то фактор в полном объеме или частично совершит такое перемещение.

Чем определяется пропорция, в которой оплата услуг фактора делится на экономическую ренту и удерживающий доход? Рассмотрим три варианта: два крайних случая и один промежуточный.

В первом варианте (рис. 2, а) предложение фактора абсолютно эластично. В этом случае вся оплата равновесного объема его услуг будет представлять собой удерживающий доход (заштрихованный прямоугольник Op_EEF_E). Если цена услуг хоть чуть-чуть упадет, то

Рис. 2. Эластичность предложения фактора и экономическая рента.

фактор целиком переместится в другую область применения.

(Пример – агент по недвижимости: при равных условиях и содержании труда в разных фирмах он может при малейшем изменении процента (вознаграждения) перейти сразу же из одной фирмы в другую).

Второй вариант (рис. 2, б) предполагает восходящую линию предложения услуг фактора. Повышение цены на услуги привлекает на рынок все большее их количество, но одновременно оно приносит ренту всем уже задействованным единицам услуг фактора, кроме последней. Рыночная оценка этих единиц превышает их альтернативные затраты. Разница и составляет получаемую ими экономическую ренту (заполненный точками сегмент). Так, рост оплаты бухгалтеров перетягивает в эту область труда людей других специальностей, физиков и лириков, и приносит дополнительную экономическую ренту "бухгалтерам по призванию".

И наконец, третий вариант (рис. 2, в). Предложение фактора абсолютно неэластично - линия предложения вертикальна. Это означает, что на рынке предлагается фиксированное количество услуг фактора, какой бы ни была их цена. Теоретически цена может упасть до нуля, а объем предложения останется тем же, фактор не переместится в альтернативную область применения. Тогда вся оплата его услуг целиком определяется спросом на него и является экономической рентой

Таким образом, в любом случае, рента наиболее явно проявляет себя там, где есть ограниченность ресурса и неэластичность предложения.

Общий вывод:

-Чем более эластично предложение, тем меньше рента, чем предложение неэластичнее, тем рента выше.

(Классический и современный подходы связаны. В классическом говорится: если цены будут ниже издержек, то использование худших земель прекратится; в современном варианте – если доход факторов будет ниже альтернативного, то фактор покинет комбинацию. Различие – в трактовке понятия «издержки». В первом случае – это издержки бухгалтерские, во втором – экономические (упущенная выгода).

Вывод:

Рента – это превышение фактического дохода, который дает та или иная комбинация факторов над удерживающим доходом.

До тех пор, пока через рентные платежи мы изымаем только ренту, комбинация (конкретный вариант использования земли) сохраняется, как только затрагиваем удерживающий доход, комбинация может распасться . Фактически мы в таком случае изымаем уже не ренту, доходы на внеземельные факторы и они покидают комбинацию, не получая достойного вознаграждения.

Иное дело, что способность уплачивать ренту зависит от того, насколько эффективной является данная комбинация, т.е. в случае с землей – насколько данная комбинация соответствует наилучшему варианту использования земли:

если соответствие есть, то возможности по уплате ренты максимальны.

Например, есть два варианта использования объекта: строительство торгового или офисного центра. При одинаковой величине издержек (например, 100 единиц), цена на рынке будет отличаться – торговый центр (лучший вариант) оценивается в 150 единиц, а офисный – в 120 единиц. Если требуемая доходность для капитала в области девелопмента равна 20%, то ренту сможет выплатить только застройщик, решивший построить торговый центр.

Отсюда – способность уплачивать ренту является фактором, который можно и нужно использовать для регулирования застройки.