• Рынки «сделок»

В соответствии с наиболее распространенными видами операций по обороту прав в рамках всего рынка недвижимости могут быть выделены:

• рынок продаж,

• рынок аренды,

• рынок доверительного управления и пр.

Следует отметить при этом, что для рынков разных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды, на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.

Помимо этого, существенно и еще одно обстоятельство – чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.

3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.

3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.

Исходные посылки анализа состоят в следующем:

1 - рынок недвижимости – рынок капитала и одновременно рынок потребительских благ (рынок ресурсов и рынок продуктов);

2 - рынок недвижимости – первичный и вторичный.

Задача состоит в том, чтобы рассмотреть влияние изменений различных факторов на взаимосвязь этих сегментов рынка :

Как влияет арендная (квартирная) плата на уровень цен на рынке недвижимости?

Как цены на рынке недвижимости влияют на объемы нового стоительства?

Как новое строительство влияет на объем предложения на рынке?

Как изменения в предложении влияют на уровень арендной платы?

Как та или иная политика государства, ее направления и методы влияют на состояние рынка?

Для ответа на эти вопросы рассмотрим следующую схему.

Рис. 3.1. Взаимодействие сегментов рынка недвижимости.

РЫНОК ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (НЕДВИЖИМОСТИ)

РЫНОК ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

РЫНОК НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

(цена жилищных услуг)

Размер квартирной платы за 1м²

объем строительства и реконструкции жилищного фонда (м²)

цена 1 м²

жилищного фонда

(недвижимости)

количество жилищного

фонда (м²)

1

2

3

4

R

S

V

P

D(R)=S

S=V-S₁

P=f(C)

B

R₁

A

спрос(D)

S₁

V₁

C

P₁

P₀

Как известно, спрос на капитальные блага, определяется спросом на потребительские блага.

Поэтому исходный пункт анализа – рынок жилищных услуг, товаром на котором является услуга по удовлетворению потребности человека в жилище.

Цена данной услуги – арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением.

(Жилища могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:

P = R/I

Где Р – цена.

R – арендная плата (рента)

I - ставка капитализации.)

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов – уровня арендной платы и состояния экономики:

D= f(R, экономика)

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося жилого фонда (фонда недвижимости).

Если в данный момент на рынке есть равновесие, то:

D=S

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая представляет собой доход от недвижимости, а, значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.

Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т.е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

I=R/P

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:

• специфику недвижимости как актива ( стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);

• уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);

• ожидаемую динамику арендной платы;

• ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);

• уровень налогов на имущество;

• риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования) и пр.

Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется, таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

На привлекательность недвижимости как актива, приносящего доход, существенное влияние может оказывать доходность государственных ценных бумаг. Сверхвысокие доходы по ГКО в России долго являлись фактором, отталкивающим иныесторов от рынка недвижимости. Но отказ государства от погашения ГКО в августе 1998 года еще раз подчеркнул преимущества недвижимости как актива, обеспечивающего сохранность средств инвестора.

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (искупаемая большей стабильностью), чем для рынка государственных и корпоративных ценных бумаг. В развитых странах норма капитализации составляет 8-10% (т.е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно 7; 8:1). В России (Петербург) она более высока 20-25% (т.е. соотношение «цена- годовая арендная плата» примерно3; 4:1).

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Pr=R/I,

(Pr – цена на рынке недвижимости)

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен).

Цена нового жилья будет, следовательно, функцией от затрат:

Pn=f( C )

До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение новых территорий, рост цен на стройматериалы). Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке, строительство станет неретабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость (т.н. “валовые инвестиции” )будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако, одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:

Sa = S x G.

Sa- выбывший фонд,

G-норма амортизации.

Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда существенное отличается в разное время.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:

S = C-Sa

Эта разница («чистые инвестиции») может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем – уменьшается (уровень арендной платы повышается).

Если обратиться к опыту Санкт-Петербурга, то объемы нового жилищного строительства в 1995-1997 гг. колеблются в пределах 600-800 тысяч кв.метров. В то же время около 15 миллионов кв.метров нуждается в капитальном ремонте, в том числе около 4 млн.кв.метров составляет фонд, находящийся в аварийном и предаварийном состоянии. Таким образом, чистые инвестиции имеют отрицательное значение. Это означает, что существует потенциальная опасность выбытия из эксплуатации значительных объемов жилищного фонда (причем единовременно, учитывая, что значительную часть жилищного фонда составляют здания, построенные в конце 50-ч – начале 60-ч годов («хрущевки»), нормативный срок эксплуатации которых уже давно исчерпан).