- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- принцип остаточной продуктивности земли,
принцип предельной продуктивности (принцип вклада),
принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,
принцип сбалансированности,
принцип экономического размера,
принцип экономического разделения.
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала (К), труда (L) и земли (М).
Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).
Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следовательно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой.
R= P – {K + L+ d(K+L)}, где R – рента, d – норма дохода на затраты капитала и труда.
Практически этот принцип может быть использован при определении целесообразности нового строительства:
Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загородного дома) составляет 100 000$, затраты на строительство – 70 000$, необходимая норма прибыли 20%, то возможная величина ренты, которую будет согласен заплатить за аренду земли составит:
R= 100 000 – 70000 – (70000х 0,2) = 16 000.
Принцип вклада.
Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.
Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бассейн, то его стоимость возрастет на 10 000$, но дополнительные затраты - на 45000$. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.
Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.
Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенного предела, за границами которого прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.
Принцип сбалансированности.
Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.
Принцип экономического размера.
По сути- это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер – это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.
Например, при площади загородного дома в 100 кв.метров оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является для данного рынка участок площадью в 10 сотых гектара. Уменьшение размера участка, как и его увеличение снижает стоимость объекта, т.к. не обеспечивает оптимального размера землепользования.
Принцип экономического разделения
Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.
Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.
Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная)