36. Проблеми набуття та реалізації права оренди земельної ділянки.

Ознаки:

• право розпорядження здійснює тільки власник;

• орендар може здійснювати обмежене розпорядження ЗД з підстав визначених законом та договором (суборенда);

• строковість права оренди ЗД;

• зворотність – повернення ЗД після закінчення дії строку оренди;

• укладення договору оренди ЗД та його державна реєстрація;

• сплата орендної плати.

Характеристика земельно-об’єктного складу – ст.ст. 3-5 ЗУ «Про оренду землі». Проблема ст. 4 ЗУ «Про оренду землі не діє».

Щодо змісту відносин – мова йде про права та обов’язки, які визначені ЗК та ЗУ «Про оренду землі».

Проблема: ч. 4 ст. 93 ЗК – у частині відчуження права оренди ЗД орендарем є колізійною та такою, що не відповідає чинному зак-ву, оскільки право на оренду може виникнути виключно після укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації, а відтак у покупця право на оренду виникнути не може.

Проблема - законодавець не встановив механізм такого відчуження.

Проблема - право на оренду ЗД відноситься до зобов’язальних прав, які характеризуються зокрема обмеженим колом суб’єктів (кредитор та боржник). Відповідно до ст. 512 ЦК, зобов’язання, як зв’язок між кредитором та боржником не можуть створювати обов’язку для третьої особи, за умови ж відчуження права оренди ЗД між орендарем і третьою особою, обов’язки виникають і для орендодавця.

ст. 124 ЗК по новому регулює право оренди. Договір Стаття 124. Порядок передачі земельних ділянок в оренду

1. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у держ або комун власності, здійснюється на підставі рішення відповідного ОВВ або ОМС чи договору К-П права оренди з/д (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди з/д.

2. Передача в оренду з/д, що перебувають у держ або ком власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. 2,3 ст 134 ЗК.

3. Передача в оренду з/д, що перебувають у держ або комун власності, громадянам, юр особам, визначеним частинами ч. 2,3 ст 134 ЗК, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 Кодексу.

4. Передача в оренду з/д, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Виключенням із зазначених правил передбачається ч. 2 ст. 134 ЗК. Передача ЗД в оренду, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється у порядку, встановленому ст. 123 ЗК.

Проблема - Вживання терміну «договір купівлі-продажу права оренди ЗД» є незрозумілим, колізійним та таким, що не відповідає чинному законодавству. Право оренди відноситься до зобов’язальних прав, а відтак передаватися не може. Право оренди не можна виставляти на торги, оскільки на момент проведення земельних торгів воно ще не виникло (це право виникає з моменту підписання та державної реєстрації договору оренди з/д). З переможцем аукціону може бути лише укладено т.з. попередній договір (ст. 635 ЦК) в силу якого у орендодавця виникає обов’язок укласти договір оренди з «покупцем».