- •Теория и практика оценочной деятельности.
- •Тема 1. Законодательное регулирование оценочной деятельности и формулирование понятийного аппарата.
- •Вопрос 1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса.
- •Вопрос 2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.
- •Вопрос 2. Цели оценки.
- •Вопрос 3. Виды стоимости.
- •Вопрос 5. Саморегулирование оценочной деятельности. (ст. 22 135-фз)
- •Вопрос 6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности.
- •Тема 2. Временная оценка денежных потоков.
- •Вопрос 1. Основные понятия и операции финансовой математики.
- •Вопрос 2. Шесть функций сложного процента.
- •Вопрос 3. Эффективная процентная ставка.
- •Вопрос 4. Метод капитализации доходов.
- •Вопрос 5. Модификации основных формул метода капитализации.
- •1. В случае полного сохранения стоимости базового актива.
- •2. В случае полной потери стоимости базового актива.
- •3. Применяется в случае частичной потери стоимости базового актива.
- •Модификация формулы капитализации.
- •Вопрос 6. Метод дисконтирования денежных потоков.
- •Вопрос 7. Сравнение метода ддп и метода капитализации доходов (прибыли) – плюсы и минусы каждого.
- •Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.
- •1. Постановку задания на оценку
- •2. Сбор информации и предварительный анализ данных
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение
- •6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком
- •Вопрос 2. Метод прямой капитализации.
- •Вопрос 3. Метод дисконтирования.
- •Вопрос 4. Сравнительный подход к оценке.
- •Вопрос 5. Затратный подход к оценке.
- •Вопрос 6. Выведение итоговой величины стоимости.
- •Вопрос 2. Особенности затратного подхода при оценке недвижимости.
- •Вопрос 3. Особенности оценки земли.
- •Метод наилучшего и наиболее эффективного использования;
- •Метод капитализации земельной ренты (метод капитализации арендной платы за свободный участок);
- •Метод аллокации или подобия (метод распределения);
- •Метод выделения (соответствует методу извлечения);
- •Метод остатка для земли;
- •Метод разбивки на участки (метод предполагаемого использования).
- •Метод прямого сравнения продаж (мСаП).
Вопрос 3. Эффективная процентная ставка.
Приобретение любого объекта или актива предполагает определенный порядок финансирования. Различными способами финансирования могут предусматриваться различные схемы начисления процентов. А она может не отражать: во-первых реальной эффективности контракта, во-вторых эта ставка не может быть использована для сравнения с другими контрактами. Т.е. не учитывает специфику каждой сделки.
При этом как правило оговаривается номинальная процентная ставка.
Эффективная (реальная) процентная ставка - это ставка отражающая особенности различных видов финансовых контрактов (способов финансирования).
rn или in – номинальная; re или ie - реальная.
Три случая:
Начисление % с периодичностью больше года.
Предоставление или получение кредита с предварительной выплатой процентов.
Расчет реальной процентной ставки в условиях инфляции.
Первый случай: предприниматель может получить ссуду на условиях ежемесячного начисления процентов из расчета 26%. Либо с полугодовым начислением процентов из расчета 27%. Какой вариант предпочтителен.
FVn=PV(1+in/k)nk k – число начислений процентов течении года.
FVn=PV(1+ie)n
ie=(1+in/k)k-1 – расчет эффективной процентной ставки.
Для примера: ie=(1+0,26/12)12-1=0,2933
ie=(1+0,27/2)12-1=0,2882
Рассчитать эф. % ставку, если номинальная ставка 10% при различных значениях k.
-
k
1
2
4
12
365
ie
10%
10,25
10,381
10,47
10,52
Второй случай: Предприниматель взял кредит 1 млн. р. Под 10%, рассчитать реальную ставку. Если условием кредита предусматривается выплата % непосредственно при получении кредита.
re = (PV*rn)/(PV-PV*rn) = 1000000/900000 = 0,1111
re = rn/(1-rn)
Третий случай: Предприниматель вложил в финансовый актив 10000$ под 20%. Рассчитать реальную % ставку, если годовые темпы инфляции 13%.
(1+rn)=(1+re)(1+q)
rn=re+q+req re=((1+rn)/(1+q))-1 q=(1+rn)/(1+re)-1
В нашем случае: re=1,2/1,13-1=0,0619
Вопрос 4. Метод капитализации доходов.
Это один из классических методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости и бизнеса.
Капитализация (capitalization) – а) это процесс пересчета будущих доходов от актива в единую сумму текущей стоимости;
б) структура капитала предприятия
Основные формулы метода капитализации:
;
где V – стоимость актива (PV);
I – годовой равновеликий, равнопериодичный доход (PMT);
R – коэффициент (ставка) капитализации, коэффициент пересчета.
R = on + of = доход на капитал + возврат капитала.
Ставка капитализации – коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.
Пример: Рассчитать стоимость объекта приносящего по две тысячи д.е. в год, если требуемая доходность 10% годовых, норма возврата капитала 20% в год.
R = on + of =0,1+0,2=0,3 V=2000/0,3=6666 д.е.
Пример: а) рассчитать инвестиционную (внутреннюю, фундаментальную) стоимость объекта приносящего по 5000 в год, если норма возврата капитала 10% в год. Среднерыночная доходность по аналогичному классу объектов 8% годовых. Средняя доходность на инвестиционный фонд господина Н. 12%; б) купит ли г-н Н.данный объект или нет.
а) V=5000/0,12+0,1=5000/0,22=22727 д.е.
б) V=5000/0,08+0,1=5000/0,18=27777 д.е. ЗНАЧИТ ЛПР не будет его покупать.