- •Теория и практика оценочной деятельности.
- •Тема 1. Законодательное регулирование оценочной деятельности и формулирование понятийного аппарата.
- •Вопрос 1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса.
- •Вопрос 2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.
- •Вопрос 2. Цели оценки.
- •Вопрос 3. Виды стоимости.
- •Вопрос 5. Саморегулирование оценочной деятельности. (ст. 22 135-фз)
- •Вопрос 6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности.
- •Тема 2. Временная оценка денежных потоков.
- •Вопрос 1. Основные понятия и операции финансовой математики.
- •Вопрос 2. Шесть функций сложного процента.
- •Вопрос 3. Эффективная процентная ставка.
- •Вопрос 4. Метод капитализации доходов.
- •Вопрос 5. Модификации основных формул метода капитализации.
- •1. В случае полного сохранения стоимости базового актива.
- •2. В случае полной потери стоимости базового актива.
- •3. Применяется в случае частичной потери стоимости базового актива.
- •Модификация формулы капитализации.
- •Вопрос 6. Метод дисконтирования денежных потоков.
- •Вопрос 7. Сравнение метода ддп и метода капитализации доходов (прибыли) – плюсы и минусы каждого.
- •Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.
- •1. Постановку задания на оценку
- •2. Сбор информации и предварительный анализ данных
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение
- •6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком
- •Вопрос 2. Метод прямой капитализации.
- •Вопрос 3. Метод дисконтирования.
- •Вопрос 4. Сравнительный подход к оценке.
- •Вопрос 5. Затратный подход к оценке.
- •Вопрос 6. Выведение итоговой величины стоимости.
- •Вопрос 2. Особенности затратного подхода при оценке недвижимости.
- •Вопрос 3. Особенности оценки земли.
- •Метод наилучшего и наиболее эффективного использования;
- •Метод капитализации земельной ренты (метод капитализации арендной платы за свободный участок);
- •Метод аллокации или подобия (метод распределения);
- •Метод выделения (соответствует методу извлечения);
- •Метод остатка для земли;
- •Метод разбивки на участки (метод предполагаемого использования).
- •Метод прямого сравнения продаж (мСаП).
Тема 2. Временная оценка денежных потоков.
Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накопления (i и n), кроме того, можно воспользоваться финансовым калькулятором для расчета искомой величины. В результате изучения данной темы студент научится использовать все шесть функций денежной единицы и применять их для определения стоимости объекта оценки при решении задач.
Основные операции и понятия финансовой математики.
Шесть функций сложного процента.
Эффективная процентная ставка.
Вопрос 1. Основные понятия и операции финансовой математики.
Известно, что в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Поэтому, для финансовой математики главным является, что деньги завтра – это деньги не сегодня. Под действием инфляции и дохода на капитал.
PV(P) – настоящая или текущая стоимость денежной единицы;
FV(S) – будущая стоимость денежной единицы;
n – число периодов (лет) на которые отстоит некоторый момент в будущем от момента сейчас;
i - ставка дохода;
PMT (R) – это единичный равновеликий, равнопериодичный платеж (поступление).(обычный аннуитет). Следует разобрать понятие аннуитет более подробно. Общий термин для понятия аннуитет - денежный поток (cash flow). (Киядзаки)
Выделяют:
I. Обычный аннуитет – это денежный поток или его вид обладающий тремя характеристиками:
Все элементы равновелики.
Поступают через равные промежутки.
Элементы CF поступают в конце каждого периода (нет в авансовом аннуитете).
II. Авансовый аннуитет - это аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода.
Как же это связать с оценкой: Итак, для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем.
Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.
Накопление – это финансовая операция по приведению стоимости денег в настоящий момент времени к стоимости денег в какой-то момент в будущем.
Дисконтирование – это финансовая операция по приведению стоимости денег в некоторый момент времени в будущем к стоимости денег в настоящий момент времени.
Основное свойство этих операций: Оба являются абсолютно взаимообратными финансовыми операциями.
Существуют две схемы начисления процентов.
Простые проценты.
FVn=PV(1+ni)
PV=1000р. i-10% FV1=1100 FV2=1200 FV3=1300
Сложные проценты.
FVn=PV(1+i)n
PV=1000р. i-10% FV1=1100 FV2=1210 FV3=1331
Пример: Вы положили на счет 100 р под 20% в год, на 17 лет. Какая сумма будет на счете в конце периода.
FVn=PV(1+i)n=100(1+0,2)17=2218,61
Вопрос 2. Шесть функций сложного процента.
Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накопления (i и n).
Таблица 1.1. Структура таблиц шести функций денег |
||||||
№ колонки |
Колонка 1 |
Колонка 2 |
Колонка 3 |
Колонка 4 |
Колонка 5 |
Колонка 6 |
Функция денег |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда возмещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость аннуитета |
Взнос на амортизацию единицы |
|
|
|
|
|
|
|
Формула |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Задано: |
PV, i, n |
PMT, i, n |
FV, i, n |
FV, i, n |
PMT, i, n |
PV, i, n |
Определить |
FV |
FV |
PMT |
PV |
PV |
PMT |
Тип решаемых задач |
Будущая стоимость текущей денежной суммы |
Какой будет стоимость платежей к концу периода |
Норма погашения основной части кредита (of) |
Текущая стоимость денежной суммы, которая будет получена в будущем |
Текущая стоимость денежных платежей |
Регулярный периодический платеж по кредиту, включающий в проценты и выплату кредита (on + of) |
Ежегодное и ежемесячное начисление процентов.
Функция 1: используется в том случае, когда известна текущая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость денежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода (n).
Правило «72-х»: Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%.
Пример 2.1: Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, 10 000 рублей.
FV = 10000 [ (1+0,1) 3 ] = 13310
Функция 2: Накопление денежной единицы за период. В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений).
Пример 2.2: Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет 10 000 рублей.
=10000 кол№2
Функция 3: Фактор фонда возмещения. Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.
Функция 4: Текущая стоимость единицы (дисконтирование).
Функция 5: Текущая стоимость аннуитета.
Пример 2.3: Объект приносит по 1000$ каждый год в течении 15 лет. Определить рыночную стоимость (аренды) объекта, если среднерыночная ставка доходности 10% годовых.
PV = 1000 кол№5 = 1000*7,60608=7606,08$
Функция 6: Взнос за амортизацию единицы. Функция является обратной величиной текущей стоимости аннуитета.
Другие примеры:
Пример 2.4: Дополнение к задаче 2.3: Определить инвестиционную стоимость (аренды) объекта и определить будет ли инвестор Семенов покупать данный объект. Доходность на инвестиции фонда Инвестора Семенова 14%.
PV = 1000 кол№5 = 1000*7,60608=7606,08$
Ответ: нет.
Количество участников конкурса "Лучший частный инвестор 2009" превысило 930 трейдеров. Рекорд доходность 6468,9% или 2,3 миллиона рублей с момента старта соревнования.
Пример 2.5: Вы взяли кредит 1000$ на 3 года под 10% годовых. а) какова величина ежегодного погасительного платежа. б) какова структура каждого платежа. в) какова структура выплат в целом за 3 года.
а) PMT = 1000 кол№6 = 1000*0,4021148=402,11$
б)
Из 402: 102 – это выплаты процентов (on).
302 – норма возврата капитала (of).
В конце года осталось 698$ от тела кредита:
в) 206/1000=0,206 т.е. 20,6% ∑of=1000 ∑on=206