- •Теория и практика оценочной деятельности.
- •Тема 1. Законодательное регулирование оценочной деятельности и формулирование понятийного аппарата.
- •Вопрос 1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса.
- •Вопрос 2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.
- •Вопрос 2. Цели оценки.
- •Вопрос 3. Виды стоимости.
- •Вопрос 5. Саморегулирование оценочной деятельности. (ст. 22 135-фз)
- •Вопрос 6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности.
- •Тема 2. Временная оценка денежных потоков.
- •Вопрос 1. Основные понятия и операции финансовой математики.
- •Вопрос 2. Шесть функций сложного процента.
- •Вопрос 3. Эффективная процентная ставка.
- •Вопрос 4. Метод капитализации доходов.
- •Вопрос 5. Модификации основных формул метода капитализации.
- •1. В случае полного сохранения стоимости базового актива.
- •2. В случае полной потери стоимости базового актива.
- •3. Применяется в случае частичной потери стоимости базового актива.
- •Модификация формулы капитализации.
- •Вопрос 6. Метод дисконтирования денежных потоков.
- •Вопрос 7. Сравнение метода ддп и метода капитализации доходов (прибыли) – плюсы и минусы каждого.
- •Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.
- •1. Постановку задания на оценку
- •2. Сбор информации и предварительный анализ данных
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение
- •6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком
- •Вопрос 2. Метод прямой капитализации.
- •Вопрос 3. Метод дисконтирования.
- •Вопрос 4. Сравнительный подход к оценке.
- •Вопрос 5. Затратный подход к оценке.
- •Вопрос 6. Выведение итоговой величины стоимости.
- •Вопрос 2. Особенности затратного подхода при оценке недвижимости.
- •Вопрос 3. Особенности оценки земли.
- •Метод наилучшего и наиболее эффективного использования;
- •Метод капитализации земельной ренты (метод капитализации арендной платы за свободный участок);
- •Метод аллокации или подобия (метод распределения);
- •Метод выделения (соответствует методу извлечения);
- •Метод остатка для земли;
- •Метод разбивки на участки (метод предполагаемого использования).
- •Метод прямого сравнения продаж (мСаП).
2. Сбор информации и предварительный анализ данных
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемого объекта и выбранных методов оценки.
Для определения стоимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков:
1) По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.
Внешние данные – характеризует условия функционирования объекта в регионе, отрасли, сегменте, и экономике в целом. Прежде всего, это рыночная информация, которая может быть очень разной – от конкретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какого-нибудь товара).
Внутренние данные – информация об объекте.
2) В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.
Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.
Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемому объекту.
Сведения о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемого объекта на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.
Используемая в процессе оценки информация должна:
- быть достаточно полной, представительной и достоверной;
- дать определить оценщику наиболее важные ценообразующие факторы;
- дать возможность проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, сегментарные аспекты;
- дать представления о физических свойствах объекта оценки и его окружения (важно состояние объекта).
Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.
Где же находят информацию? Некоторые источники:
Министерство Экономического Развития (МЭРТ) - http://www.economy.gov.ru (Макроэкономика, мониторинг и анализ состояния экономики)
Центральный банк РФ – www.cbr.ru
Портал оценщика - www.appraiser.ru
Однако широко доступной публичной информации не всегда бывает достаточно для формирования полного, достоверного представления об оцениваемом объекте. Поэтому оценщик должен обладать определенными навыками для проведения интервью, составления опросного листа, грамотного проведения беседы с собственником объекта (руководством, рабочими).