- •Теория и практика оценочной деятельности.
- •Тема 1. Законодательное регулирование оценочной деятельности и формулирование понятийного аппарата.
- •Вопрос 1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные черты оценки как процесса.
- •Вопрос 2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.
- •Вопрос 2. Цели оценки.
- •Вопрос 3. Виды стоимости.
- •Вопрос 5. Саморегулирование оценочной деятельности. (ст. 22 135-фз)
- •Вопрос 6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности.
- •Тема 2. Временная оценка денежных потоков.
- •Вопрос 1. Основные понятия и операции финансовой математики.
- •Вопрос 2. Шесть функций сложного процента.
- •Вопрос 3. Эффективная процентная ставка.
- •Вопрос 4. Метод капитализации доходов.
- •Вопрос 5. Модификации основных формул метода капитализации.
- •1. В случае полного сохранения стоимости базового актива.
- •2. В случае полной потери стоимости базового актива.
- •3. Применяется в случае частичной потери стоимости базового актива.
- •Модификация формулы капитализации.
- •Вопрос 6. Метод дисконтирования денежных потоков.
- •Вопрос 7. Сравнение метода ддп и метода капитализации доходов (прибыли) – плюсы и минусы каждого.
- •Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.
- •1. Постановку задания на оценку
- •2. Сбор информации и предварительный анализ данных
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение
- •6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком
- •Вопрос 2. Метод прямой капитализации.
- •Вопрос 3. Метод дисконтирования.
- •Вопрос 4. Сравнительный подход к оценке.
- •Вопрос 5. Затратный подход к оценке.
- •Вопрос 6. Выведение итоговой величины стоимости.
- •Вопрос 2. Особенности затратного подхода при оценке недвижимости.
- •Вопрос 3. Особенности оценки земли.
- •Метод наилучшего и наиболее эффективного использования;
- •Метод капитализации земельной ренты (метод капитализации арендной платы за свободный участок);
- •Метод аллокации или подобия (метод распределения);
- •Метод выделения (соответствует методу извлечения);
- •Метод остатка для земли;
- •Метод разбивки на участки (метод предполагаемого использования).
- •Метод прямого сравнения продаж (мСаП).
Вопрос 5. Затратный подход к оценке.
Затратный подход к оценке объектов определяет их стоимость как сумму остаточной стоимости. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Полная восстановительная стоимость – это восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости. Стоимость рассчитывается в текущих ценах, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.
Оценка полной восстановительной стоимости на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого объекта с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство объекта, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять.
Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости объекта, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.
Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости:
Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.
Функциональное старение представляет потерю стоимости объектов в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. (К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.)
Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.
Оптимальной сферой применения затратного подхода, являются:
определение рыночной стоимости новых или относительно новых объектов;
определение рыночной стоимости строительных проектов;
определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики.