- •080114 «Земельно- имущественные отношения»
- •Декларация оценщиков
- •Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •Сведения об Оценщике
- •Краткое описание возможных подходов оценки
- •Ситуационный план
- •Приложение 1 Договор № 1
- •Расчет премии за риск
- •Оценка объекта недвижимости доходным подходом
- •Порядок расчета чистого операционного дохода
Краткое описание возможных подходов оценки
-
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения.
Принцип замещения гласит, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.
-
Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
-
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Принцип ожидания утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
-
Решение об оценке
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.
КАЧЕСТВЕННАЯ И КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
|
№ п\п |
Показатель |
Значение показателя |
|
1 |
Основание для оценки |
Договор № 02/003/1010 от 11.10.2011 г. |
|
|
Реквизиты собственника (Заказчика оценки): |
ООО " Комета" Почтовый адрес: Место нахождения: г. N, улица Ивановская, дом 10. р/с № 546-87-45-9-345189836943 к/с № 76756576565765543544 БИК 874765765 ИНН 8755447659 |
|
2 |
Тип объекта недвижимости |
доходная недвижимость здание офисного типа на земельном участке |
|
|
Местоположение |
г. N, улица Ивановская, дом 10. |
|
3 |
Оцениваемые права: -на здание -на землю |
право собственности право долгосрочной аренды |
|
4 |
Дата оценки |
10 ноября 2010 года. |
|
5 |
Цель оценки |
определение рыночной стоимости объекта недвижимости для определения стоимости |
|
6 |
Описание земельного участка |
Участок земли площадью 0.3 га =3000 м2 с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 7 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.6. |
|
7 |
Описание здания |
на земельном участке находится здание постройки 1999 года. Здание состоит из и пяти этажей. Общая площадь здания (Sобщ) = 2 900 м2.Полезная площадь здания(Sполезн) =2 700 м2. Здание имеет функциональный и физический износ. 2).Функциональный износ: установленная в здании пожарная система не соответствует стандартам, стоимость демонтажа старой системы составляет 4 млн руб. Прямые издержки (Спрям) на полное восстановление здания составляет 700 млн руб. Косвенные издержки(Скосв) составляют 9% от стоимости строительства главного сооружения. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 30% от всех издержек. |
|
8 |
Существующее использование здания |
Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м2 полезной площади здания составляет 100 000 руб. Удельные расходы по эксплуатации здания составляют 50 000 руб в год за м2 общей площади здания. Коэффициент капитализации (R) для здания равен 0.1. |
|
9 |
Определить рыночную стоимость объекта согласны: -затратный подход -рыночный подход -доходный подход (метод прямой капитализации) |
|