- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
Описание объекта оценки, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. ХХ
Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:24:020304:471 предназначен для производственных нужд (под снабженческо-бытовые базы и склады материально-технического снабжения) площадью 3 300 м2.
На земельном участке имеются следующие объекты недвижимого имущества:
- здание (литер Д), площадью 961 м2.
Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы.
Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
Для расчета стоимости использовался метод капитализации земельной арендной платы, так как полученная информация для данного расчета является наиболее достоверной и в качестве дохода выступает земельная арендная плата для оценки земель поселений.
Определение арендного дохода
В настоящее время органы местного управления утвердили методику расчета арендной платы за землю на основе Постановления Администрации города Кемерово от 06.12.2004 № 111 (ред. от 13.06.2006) «Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово». Стоимость кв. м земельного участка для данного вида использования равна 43,43 руб.
Отсюда рыночная стоимость земельного участка составит 691 400 руб.
Наименование объекта |
Ставка арендной платы, руб. |
Площадь |
Стоимость, руб. |
||||||
Земля: весь участок, кв.м. |
43,43 |
3 300 |
691 400 |
||||||
В том числе под зданием, кв. м прочая земля, кв. м |
|
|
|
Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
1. Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания.
2. Определим часть дохода, относящуюся к зданию
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле.
Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
Наименование объекта |
Стоимость здания, полученная затратным подходом |
Кв - ставка возмещения капитала |
r - ставка дохода |
Кзд - коэффициент капитализации |
ЧОД здания |
ЧОД общий |
ЧОД земли |
Удельный вес |
Стоимость земли под объектами |
Здание (литер Д) |
2 134 979 |
0,0175 |
|
0,2621 |
559 672 |
|
|
0,2912 |
665 108 |
Прочая земля |
|
|
0,2446 |
|
|
|
558 650 |
0,709 |
1 618 823 |
ИТОГО |
|
|
|
|
|
1 118 321 |
|
|
2 283 931 |
Стоимость земельного участка, рассчитанного методом остатка для земли, составляет 2 283 931 рубль.
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры сформируют итоговую рыночную стоимость земельного участка.
Доходный подход нами применен в соответствии с документами, представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае более точно отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом рассчитывалась стоимость объекта оценки исходя из потенциального дохода, менее которого Заказчик получить не может. В соответствии с этим результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,9.
В соответствии с недостатками метода остатка для земли, полученным с его помощью, результатам присвоен весовой коэффициент 0,1.
Результаты согласования суммированы в таблице:
Подход |
Метод |
Результат |
Вес |
Вклад |
Затратный |
Остатка для земли |
2 283 931 |
0,1 |
228 393 |
Доходный |
Капитализации земельной ренты |
691 400 |
0,9 |
622 260 |
Согласованная рыночная стоимость имущества, руб. |
850 653 или округленно 851 000 рублей |