Внешнее (экономическое) устаревание

Обусловлено местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае некоммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены объекта из-за изменений в рыночном окружении. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий социально-экономический упадок района, месторасположение объекта в районе, области или регионе, или состоянием рынка. Нами не обнаружено признаков экономического износа, так как основное назначения объекта – складское помещение, а местонахождение – охраняемая территория предприятия, находящаяся вдоль федеральной автомобильной дороги, в связи с чем поправки на уменьшение стоимости объекта оценки не вносятся. В рассматриваемом случае внешний износ объекта оценки отсутствует.

Заключение по имущественному подходу

На основании проведенного анализа сделаны следующие выводы

№	Элемент	стоимость, руб.
1	Восстановительная стоимость объекта оценки	5 575 418
2	Общий физический износ	3 440 439
3	Функциональное устаревание	1 313 192
4	Внешнее экономическое устаревание	0
5	ИТОГО накопленный износ	4 753 631
Итого стоимость объекта оценки, руб.		821 787, или округленно 822 000

Таким образом, рыночная стоимость отдельно стоящего складского помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, ХХ, рассчитанная имущественным подходом, составляет 822 000 рублей с учетом НДС

Рыночный подход

На момент проведения оценки на рынке предлагалось к продаже несколько аналогов, данные об аналогах и их состоянии проанализированы и сведены нами в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

Классификация вводимых поправок или корректировок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогам (см. таблицу).

Таблица

Характеристи­ка объекта	Объект оценки: здание (Литер Д)	Объект сравнения 1: Склад, пл. 1050 кв. м, внутри помещения для работников // Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г.	Объект сравнения 2: Металлический ангар из утепленного металлопрофиля // Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г., с 22	Объект сравнения 3: Металлический ангар, высота 8 м, внутри помещения для работников // Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г., с 22	Объект сравнения 4: Ангар из металлопрофиля, высота 6 м., внутри помещения для работников //Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г., с 22	Объект сравнения 5: Здание склада из металлопрофиля, высота 5 м, все коммуникации, 36-26-14, 8-903-909-0237 Михаил, 8-904-969-9264 Лев
1	2	3	4	5	6	7
Адрес объекта:	г. Кемерово, За­водский р-н	г. Кемерово, За­водский р-н	г. Кемерово, За­водский р-н, пр. Кузнецкий	г. Кемерово, За­водский р-н, РТС	г. Кемерово, Заводский р-н, пр. Кузнецкий	г. Кемерово, Заводский р-н, пр. Кузнецкий
Цена продажи, руб.		1 200 000	800 000	1 600 000	1 100 000	1 500 000
Передаваемое право	Собственности	Собственности	Собственности	Собственности	Собственности	Собственности
Условия прода­жи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	Окраина	Окраина	Окраина	Окраина	Окраина	Окраина
Общая площадь кв. м	961	1050	362	850	480	822
Инженерные системы
Канализация	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Водопровод	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Отопление	Местное	Местное	Местное	Местное	Местное	Местное
Электрообеспечение	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Введение поправок
Цена продажи, руб.		1 200 000	800 000	1 600 000	1 100 000	1 500 000
Единица сравнения	руб/кв. м
Цена за единицу сравнения; руб/кв. м		1 143	2 210	1 882	2 292	1 825
Имущественные права
• на здание	Право собств.	Право собств.	Право собств.	Право собств.	Право собств.	Право собств.
• на участок земли	Право собств.	Право собств.	Право собств.	Право собств.	Право собств.	Право собств.

Продолжение таблицы

Корректировка на имущественные пра­ва	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Скорректированная цена, руб/кв. м		1 143	2 210	1 882	2 292	1 825
Условия финансиро­вания	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансиро­вания	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Скорректированная цена, руб/кв. м		1 143	2 210	1 882	2 292	1 825
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансирования	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Скорректированная цена, руб/кв. м		1 143	2 210	1 882	2 292	1 825
Дата продажи	Март, 2006	Март, 2006	Март, 2006	Март, 2006	Март, 2006	Март, 2006
Корректировка на дату продажи	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Скорректированная цена, руб/кв. м		1 143	2 210	1 882	2 292	1 825
Местоположение	Окраина	Окраина	Окраина	Окраина	Окраина	Окраина
Корректировка на местоположение	не требуется	не требуется	25 %	Не требуется	25 %	Не требуется
Скорректированная цена, руб/кв. м		1 143	1 768	1 882	1 833
Инженерная обеспеченность объектов
водопровод	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
канализация	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет

Окончание таблицы

отопление	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
энергоснабжение	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка на инженерную обеспеченность, %	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Скорректированная цена, руб/кв. м		1 143	1 768	1 882	1 833	1 825
Количество корректировок			1		1
Весовые коэффици­енты:		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Взвешенные значения:		229	354	376	367	365
Средневзвешенное значение стоимости, руб/ кв. м	1 690
Стоимость объекта оценка, руб.	1 624 343

Таким образом, рыночная стоимость отдельно стоящего складского помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Тухачевского, ХХ, рассчитанная рыночным подходом (методом сравнительных продаж), составляет 1 млн 624 тыс. руб. с учетом НДС