Определение износа объекта недвижимости.

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Понятие износ, используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия амортизация, применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Учет износа – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода), чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. При отклонении от нормальных условий эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используется поправочные коэффициенты, определяемые экспертным путем.

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания (таблица 6)

Таблица 6

Расчет физического износа здания

№	Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания в общей стоимости	Процент износа конструктивного элемента	Удельный вес износа в стоимости здания
А	Б	1	2	1 х 2 100%
1	Фундаменты	0,08	15
2	Стены и перегородки	0,20	10
3	Перекрытия	0,13	12
4	Кровля	0,04	24
5	Полы	0,05	15
6	Проемы	0,11	14
7	Отделочные работы	0,08	30
8	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства в том числе: Отопление Холодное водоснабжение Горячее водоснабжение Канализация Электроснабжение Вентиляция Слабые токи	0,24 0,025 0,015 0,005 0,012 0,118 0,072 0,002
9	Прочие работы	0,07
	Итого	1,00

Исходя из возраста здания и его состояния физический износ составил _____% от его восстановительной стоимости (рассчитать самостоятельно).

Данный метод определения физического износа здания называется экспертным и обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Эксперту-оценщику необходимо также знать, что существует устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий износ меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается не устранимым, когда затраты на исправления дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды.

Другим методом расчета физического износа является стоимостной метод.

Таблица 7