Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости

Существует три основных способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножаются на количестве единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные метры, кубические метры, одно место и др. если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками российского Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством и проектных институтов, которые выпускают удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровне цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы, а также другие укрупненные проектные стоимости объектов. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экспертами-оценщиками.

2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, затраты на производство земельных работ, монтажных, отделочных и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты. Пример поэлементных затрат представлен в таблице 2.

Таблица 5

Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости. Пример разбивки издержек для односемейного жилого дома

Компоненты	% от общей суммы	Издержки (в долл.)
Составление сметы и финансирование	0,5	800
Планы и проверка планов	0,5	800
Подготовка участка	0,5	800
Земляные работы	1	1600
Основание и фундамент	4	6400
Цоколь	6	9600
Каркас	7,5	12600
Внутренние стены и потолок	3,5	5600
Внешняя обшивка досками	3	4800
Покрытие крыши и гидроизоляция	5	8000
Теплоизоляция	2	3200
Печи и камни	2	3200
Водосточные трубы и желоба	1	1600
Внешние и внутренние лестницы	1	1600
Двери, окна и ставни	2	3200
Окна, вторые оконные рамы, двери и ставни	1	1600
Основное покрытие пола (ковровое)	3	4800
Покрытие в кухне	0,5	800
Покрытия в ванной и туалете	0,5	800
Металлоизделия	0,5	800
Подведение воды	1	1600
Помещение для отходов	1	1600
Обогрев	4	6400
Охлаждение (без центрального кондиционирования)	-	-
Местный подогрев воды	1	1600
Система труб	4	6400
Слесарно-водопроводные и жестяные работы	3	4800
Кухонные шкафы и счетчики	3	4800
Встроенные принадлежности	1,5	2400
Двери душевых	0,5	800
Ванные принадлежности	0,5	800
Шкафчики, мед аптечки и счетчики	0,5	800
Электрическое обслуживание	2	3200
Электропроводка и штепсельные розетки	2	3200
Осветительные приборы	1	3200
Окраска и декор	4	1600
Веранда (нет)	-	-
Патио (внутренний дворик)	0,5	800
Окончательное нивелирование	0,5	800
Обустройство ландшафта	1	1600
Гаражи и стоянки для машин	5	8000
Уборка мусора	0,5	800
Проценты по кредиту, налоги и страхование	1	1600
Накладные расходы подрядчика и затраты на временные сооружения	4	6400
Профессиональные услуги, разрешения и лицензии	1	1600
Расходы на продажу, текущие расходы по содержанию	5	8000
Прибыль подрядчика	7,5	12000
Общие расходы	100	160000

3. Сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь эксперта-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.