Метод сопоставимых продаж

Правила внесения поправок:

Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка ( - ), которая снижает стоимость этого объекта оценки.

И наоборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству или менее удобен, то вносится плюсовая поправка

( + ), увеличивающая стоимость оцениваемого объекта.

Эксперт-оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

Поправки делаются долларовые или процентные.

Таблица 4

Последовательность внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного участка

№ п\п	Элементы сравнения	Поправка (в %)	Откорректированная цена (в долл.)
1	Продажная цена Условия финансирования	- -5	100 000 -5 000
2	Откорректированная цена Особые условия продажи	- +10	95 000 +9 500
3	Откорректированная цена Время продажи (рыночная тенденция цен)	- +10	104 500 +10 450
4	Откорректированная цена Местоположение	- +5	114 950 +5 747
5	Откорректированная цена Физические характеристики	- -10	120 697 -12 070
	Стоимость оцениваемого земельного участка		108 627

Метод соотнесения (метод переноса)

Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом земельном участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство (по данным национальной ассоциации жилищных строителей США) составляет 35% (для неосвоенных участков – 15%). Хотя эксперт-оценщик должен помнить – чем старше здание, тем больше доля в общей цене земельного участка, на котором это здание находится.

Метод развития (освоения) земельного участка

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Метод развития участков предполагает реализации следующих технологий оценки:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки)

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

Часто размеры земельного участка определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков обычно составляют 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, для разбиения общего участка на индивидуальные мы выбираем участки размером 12 соток.

В российской действительности освоенным называется земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Однако рынок этих домов-дач, например, в Подмосковье оказался менее активным, чем он ожидался несколько лет назад.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки освоения и продаж земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, прокладки электричества и газа, накладные расходы (содержание управленческого персонала, охраны и т.д.), страхование, налоги, затраты на рекламу и комиссионные за продажу освоенных участков. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется умножением стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

Пример. Расчет стоимости земельного участка методом его развития.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив за это прибыль.

Общая выручка от продаж всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл. (25 тыс. долл. х 32 участка).

Издержки по освоению участка, на управление (и охрану), по продаже, текущие расходы (страхование, налоги и пр.) составили 400, 20, 30 и 20 тыс. долл. соответственно, а предпринимательская прибыль и общие издержки – 60 и 530 тыс. долл. соответственно.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 25 тыс. долл. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период, что составляет 681 740 долл.

Таким образом, стоимость неосвоенного земельного участка составит 151 740 долл. (681 740 – 530 000).