Тема 4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Понятие и виды договора ренты; отграничение от иных возмездных сделок, предусматривающих передачу имущества в собственность. Субъекты, форма и государственная регистрация договора. Содержание и порядок исполнения договора. Отчуждение имущества под выплату ренты за плату и бесплатно. Гарантии защиты прав получателя ренты (обременение рентой недвижимости; способы обеспечения выплаты ренты; ответственность за просрочку выплаты ренты).

Постоянная рента. Понятие, правовое регулирование и особенности договора постоянной ренты. Субъекты договора. Форма, размер и сроки выплаты ренты. Риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного под выплату ренты. Случаи выкупа постоянной ренты; правила определения выкупной цены.

Пожизненная рента. Понятие, правовое регулирование и особенности договора пожизненной ренты. Субъекты договора. Форма, размер и сроки выплаты ренты. Риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного под выплату ренты. Расторжение договора по требованию получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. Понятие, правовое регулирование и особенности договора пожизненного содержания с иждивением; его место в системе договоров ренты. Определение объема содержания с иждивением; замена содержания периодическими платежами. Дополнительные гарантии защиты прав получателя ренты (правила отчуждения и использования имущества плательщиком ренты). Прекращение пожизненного содержания с иждивением.

Тезисы лекций

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сто­роне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме. Договор является возмездным, может быть как реальным (ГК РФ), так и консенсуальным, односторонним и двусторонним (в литературе деление договора ренты по принципу дихотомии на односторонний и двусторонний, реальный и консенсуальный осуществляется в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве объекта).

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости.

В качестве плательщиков ренты могут выступать любые юридические лица и граждане, получателями ренты могут быть только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.

Договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., заключается в письменной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Разновидности договора ренты:

- постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен;

- пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты;

- пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен­ной ренты.

Существенное условие договора ренты:

- предмет;

- условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты. Способы обеспечения рентных платежей:

1) право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты;

2) в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика;

- срок. По сроку рентных платежей постоянная рента отличается от пожизненной ренты.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

- предоставление вещей;

- выплата денег;

- выполнение работ или оказание услуг;

- удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возни­кает только после передачи оговоренного имущества в собственность пла­тельщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Постоянная рента. Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, от­личающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессроч­ная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

- граждане;

- некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой орга­низации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреем­ства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рен­тных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в дого­воре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачива­ются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщи­ком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

- задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

- неплатежеспособности плательщика ренты;

- нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего вып­лату ренты;

- перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую соб­ственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Пожизненная рента. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

- выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

- расторжения договора и возмещения убытков;

- возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты

Пожизненное содержание с иждивением. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.

В договоре обязательно определяется стоимость всего объема содержания с иждивением, и, кроме того, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг на случай смерти получателя ренты. Обязательный минимум содержания - в течение одного месяца он не может быть менее двух минимальных размера оплаты труда, установленных законом. Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах.

Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает в отношении ее распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: на распоряжение объектами недвижимости требуется предварительное согласие получателя ренты. Плательщика ренты обязан поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается:

а) смертью получателя ренты;

б) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата переданной им в обеспечение пожизненного содержания недвижимости независимо от того, передана ли она плательщику ренты за плату или бесплатно, либо выплаты выкупной цены. Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных на содержание ее получателя, никакой взаимозачет не допускается.