Тема 6. Наем жилого помещения

Право граждан на жилище. Понятие и виды жилищных фондов. Понятие, виды, правовое регулирование и общая характеристика договора найма жилого помещения. Применение гражданского и жилищного законодательства к договорам коммерческого и социального найма.

Договор социального найма жилого помещения. Обеспечение граждан жилыми помещениями в фонде социального использования (понятие нуждаемости; постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; правила предоставления жилого помещения; понятие и правовое значение ордера). Понятие, основание заключения и срок договора социального найма; жилищный фонд, в котором применяется договор. Форма и содержание договора. Предмет договора (объективные и субъективные требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению). Стороны договора (наниматель и наймодатель). Вселение и правовое положение членов семьи нанимателя. Временные жильцы и поднаниматели.

Права и обязанности сторон. Изменение и прекращение договора. Выселение: понятие, виды (с предоставлением благоустроенного жилого помещения, с предоставлением не обязательно благоустроенного жилого помещения, без предоставления жилого помещения), основания, порядок.

Особенности найма служебных жилых помещений, общежитий и жилых помещений в фонде жилья для временного поселения.

Договор коммерческого найма жилого помещения. Понятие договора; жилищные фонды, в которых применяется договор. Форма и содержание договора. Условия о предмете (объекте) договора, плате за жилое помещение, сроке. Понятие и особенности краткосрочного найма.

Субъекты договора (наниматель и наймодатель). Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение. Замена нанимателя в договоре. Вселение и правовое положение граждан, постоянно проживающих с нанимателем (в сравнении с членами семьи нанимателя по договору социального найма). Временные жильцы и поднаниматели.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок: условия и порядок осуществления, последствия нарушения. Изменение и расторжение договора: основания, порядок, последствия.

Тезисы лекций

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое поме­щение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Виды договора найма жилого помещения:

- договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого найма жилья.

ГК содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений. При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.

Договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений:

1. Предметом договора является жилое помещение - конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техничес­кому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

2. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юри­дическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

3. Договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме.

4. При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника.

5. Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др.

6. Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.

Различия договоров социального и коммерческого найма жилья:

1. Наймодателем по договору коммерческого найма выступает собственник, либо лицо, управомоченное собственником. Наймодателем могут быть как юридические лица, так и граждане.

По договору социального найма в качестве наймодателя собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.

2. Договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

3. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается сторонами при согласовании всех существенных условий. Договор социального найма заключается на основании административного акта - решения о предоставлении жилого помещения, чему предшествует постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий.

При заключении договора социального найма жилого помещения наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи (супруг, дети, родители, иждивенцы). В отличие от этого в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

4. По договору социального найма жилого помещения наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель.

5. По договору социального найма жилого помещения совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, установленным договором.

Что же касается договора найма жилого помещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.

6. Оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья устанавли­вается по соглашению сторон, По договору социального найма жилого помещения оплата жилья и коммунальных услуг строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

7. Различны основания изменения и прекращения договоров социального и коммер­ческого найма жилья.