3. Формирования стратегии управления объектом

После того как будут проанализированы факторы, формирующие стратегию, наступает период непосредственного создания стратегии управления объектом недвижимости.

Формирование стратегии управления объектом недвижимости есть творческий процесс, плохо поддающийся формализации, здесь как нигде велика роль основателей компании, ее высшего руководства.

Тем не менее можно отметить ряд моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Опыт показывает, что в процессе определения стратегии управления объектом недвижимости необходимо внести ясность в следующие вопросы:

• выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

• определение субъекта управления недвижимостью;

• определение основных элементов стратегии маркетинга;

• определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании.

1. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Содержание данной задачи представлено описано в п. 2.4. темы 2 лекционного курса.

2. Определение субъекта управления недвижимостью

Здесь собственнику необходимо проанализировать возможные варианты делегирования функций по текущему управлению недвижимостью. Собственник должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом и другими ресурсами (временными, управленческими, материально-техническими) для выполнения работ по текущему управлению объектом недвижимости в соответствии с принципами профессионального управления. При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях.

Самостоятельному управлению со стороны непрофессиональных организаций на рынке недвижимости подлежат объекты (здания и помещения):

• предназначенные для коммерческого использования на срок менее 2-х лет;

• являющиеся составной частью более крупных объектов недвижимости, используемых собственником для своих операционных целей;

• о которых имеется полная и своевременная информация;

• обслуживание которых не требует заключения отдельных договоров на поставку коммунальных услуг, техническое обслуживание и эксплуатацию;

• не нуждающиеся в реконструкции или капитальном ремонте;

• существующий вариант использования которых отвечает принципу наилучшего и наиболее эффективного использования;

• арендная ставка сдачи которых сопоставима с арендными ставками за помещения с аналогичными технико-эксплуатационными свойствами;

• уровень доходов от которых достаточен для возмещения затрат на их воспроизводство, содержание и получения нормальной прибыли;

• 90-95 % которых сдано в аренду и будут пользоваться спросом в обозримой перспективе (3-5 лет);

• результаты управления которыми соответствуют среднеотраслевым стандартным показателям;

• самостоятельное управление которыми вписывается в существующие организационную, материально-техническую, финансовую структуры собственника;

• площадью менее 500 кв. метров.

Если рассматриваемый объект недвижимости отвечает всем вышеизложенным требованиям, то собственник, как правило, обладает достаточными ресурсами для самостоятельного обеспечения приемлемого уровня управления объектом недвижимости. Однако собственнику необходимо удостовериться в надлежащем качестве самостоятельного управления недвижимостью, для чего требуется:

• проанализировать результаты, предлагающиеся специализированными управляющими компаниями;

• пригласить независимого эксперта (консалтинговую фирму в сфере управления недвижимостью) для проведения экспертизы качества результатов управления недвижимостью в целях подтверждения или выявления проблемных мест управления недвижимостью.

В случае если хотя бы одно требование не выполняется, собственнику есть смысл проработать целесообразность делегирования функций по управлению недвижимостью специализированной сервейинговой компании.

Привлечение сервейинговой компании практически обязательно, если рассматриваемый объект недвижимости:

• представляет собой отдельный объект, имущественный комплекс, выпадающий из основной технологической цепочки собственника;

• требует для своего управления значительного отвлечения временных, материально-технических и управленческих ресурсов собственника;

• впервые продвигается на рынок недвижимости;

• требует разработки и реализации специальной программы своего технического обслуживания и эксплуатации;

• не соответствует требованиям рынка по своим технико-эксплуатационным свойствам;

• приносит доход меньше среднерыночного;

• имеет высокий уровень недозагрузки и неплатежей арендаторов;

• имеет общую площадь более 2 тыс. кв. метров.

При соответствии объекта хотя бы одному из вышеперечисленных условий собственнику желательно проработать варианты передачи объекта недвижимости в управление сервейинговой компании.