- •Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью
- •Управление объектом недвижимости: от стратегии – к тактике, от тактики – к оперативным задачам. Модель управления недвижимостью.
- •Содержание стратегического управления недвижимостью
- •Оценка факторов, формирующих стратегию управления
- •Мониторинг и анализ рынка недвижимости
- •Формирования стратегии управления объектом
- •Определение субъекта управления недвижимостью
- •Определение основных элементов стратегии маркетинга
- •Определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании
- •Оптимизация целей инвестирования
- •Оптимизация портфеля недвижимости по функциональному назначению объектов
- •Оптимизация способа инвестирования
- •Этап оценки и внедрения стратегии управления объектом
- •Программа управления объектом недвижимости
- •Осуществление стратегии управления
- •Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью
- •Модель Бостонской консультационной группы (матрица «Доля рынка - рост рынка» или портфельный анализ)
- •Swot-анализ
- •Модель «Привлекательность рынка - преимущества в конкуренции»
- •Управление жилой недвижимостью.
- •Результаты стратегического анализа
- •Оценка привлекательности и конкурентоспособности. Факторы, определяющие выбор альтернатив
- •Положение на матрице McKinsey
- •Управление коммерческой недвижимостью
- •Результаты стратегического анализа
- •Оценка привлекательности и конкурентоспособности. Факторы, определяющие выбор альтернатив
- •Положение на матрице McKinsey
- •Метод определение Комбинаций Продуктов и Рынков
- •Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •Состав функциональных направлений оперативного уровня управления недвижимостью
- •Административное управление: назначение и формы осуществления
- •Инкассо
- •Контроль за сменой жильцов
- •Контроль за расходами на обслуживание
- •Составление отчетности
- •Коммерческое управление: определение оптимального уровня качества эксплуатации (набора услуг и цен на них)
- •Организация деятельности по управлению объектом недвижимости
-
Результаты стратегического анализа
Анализ внешней среды
Ввиду очень небольшого количества крупных объектов коммерческой недвижимости управление данным видом недвижимости в городе развито слабо.
Существующий объем продаж можно выразить в м2, т.е. в сумме общих площадей тех объектов коммерческой недвижимости в городе, которые управляются профессионально. Эта цифра ориентировочно составляет 100 000 м2. В стоимостных показателях существующий объем продаж составляет 5 млн. долларов в год.
Емкость рынка (потенциальный объем спроса) можно оценивать, исходя из темпов роста бизнес-направления Девелопмент, а именно СЗХ Офисные центры; Торгово-развлекательные центры; Торгово-выставочные помещения; Складские центры. Таким образом, суммарные общие площади строящихся и планируемых объектов и будут составлять потенциальный объем спроса. То есть спрос на профессионально Управление коммерческой недвижимостью находится в прямой зависимости от количества строящихся и планируемых объектов коммерческой недвижимости (Прогноз изменений спроса – см. СЗХ БН Девелопмент). При этом стоит учитывать только комплексы класса А, В, где необходимо профессиональное управление. Для расчета емкости рынка в денежном выражении берется средняя величина эксплуатационных расходов в коммерческих помещениях, составляющая 4 долл./м2/месяц, или 48 долл./м2/год. Для расчета этого показателя на прогнозный период используется показатель роста эксплуатационных расходов 5%.
Потенциальный объем спроса на Управление коммерческой недвижимостью, Краснодар
Год |
Объем спроса, тыс. м2 |
Объем спроса, млн. долл. США |
2005 |
200 |
9,6 |
2006 |
330 |
16,5 |
2007 |
400 |
21,2 |
2008 |
500 |
28,0 |
2009 |
550 |
31,9 |
2010 |
600 |
36,6 |
Конкуренты
Можно выделить две основные группы конкурентов в данном сегменте рынка: местные управляющие компании и мировые/федеральные управляющие компании.
В Краснодаре можно отметить только компанию «СБС-Девелопмент», которая заявляет об оказании услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Других серьезных местных конкурентов в данной СЗХ пока нет.
Пока не наблюдает активный интерес крупных игроков к данной СЗХ в регионе. Однако уже есть прецеденты управления коммерческой недвижимостью в городе с помощью мировых управляющих компаний, как, например, М+В Цандер.
Компания «СБС Девелопмент» — ведущий на Юге России поставщик комплексных услуг в области управления коммерческой недвижимостью. Комплекс услуг компании охватывает все аспекты управления коммерческой недвижимостью от разработки концепции и сдачи в аренду до коммерческого управления и эксплуатации объекта.
Компания "СБС Девелопмент" управляет пятью имущественными комплексами общей площадью 240 тыс. кв.м. В числе объектов, обслуживаемых компанией, - такие известные центры как Торгово-развлекательный центр "СБС" общей площадью свыше 40 тыс. кв.м., Бизнес центр "Кавказ", общей площадью свыше 30 тыс. кв.м., а также складские комплексы "Кубань" и "Краснодар" общей площадью свыше 100 тыс. кв.м.
В настоящее время в штате компании трудятся 240 специалистов.
Среди клиентов "СБС Девелопмент" такие известны компании как "Каргилл", "Новартис", "Патэрсон", "Нестле", "Кока-Кола", "Техносила".
«М+В Цандер», основное подразделение холдинга "Еноптик групп" (JENOPTIC Group), профилирует два направления деятельности: Фэсилити менеджмент и Фэсилити Инжениринг.
"М+В Цандер" специализируется на технологиях "чистых помещений" (cleanroom technologies), включая производство компонентов для инженерных систем электронной, автомобильной, фармацевтической и пищевой индустрий. Также компания является мировым лидером в планировании и реализации проектов строительства предприятий по производству микроэлектроники.
"М+В Цандер" и подразделения компании предлагают своим клиентам полный спектр услуг по обслуживанию высокотехнологичных зданий от консультаций, инжbниринга, разработок и строительства до управления и эксплуатации недвижимости и проектов модернизации существующего оборудования. В Краснодаре М+В Цандер управляет крупным торговым комплексом «Метро Кэш&Керри».
Что касается конкурентов, то нельзя назвать СБС-Девелопмент монополистом на рынке, т.к. профессиональное Управление коммерческой недвижимостью пока слабо востребовано на рынке города. К тому же, с появлением новых федеральных и иностранных девелоперов прямо пропорционально растет вероятность появление профессиональных Управляющих компаний с большим количеством крупных реализованных проектов и опытом работы в данной области.
Особую роль в управлении коммерческой недвижимостью играют субподрядчики, т.к. управляющая компания, тем более в Краснодаре, зачастую не может оказывать такие услуги, как клининг, отдельные виды лицензионных работ.
Стоимость услуг составляет в среднем 3 долл. за м2 дополнительно к ежемесячной арендной плате. Вентиляция/кондиционирование отдельно составляют от 2-х до 3-х долл. за м2 дополнительно.
Сезонность наблюдается: зимой прибыль управляющей компании возрастает за счет возрастания объема коммунальных услуг.
Выделяются следующие потребительские сегменты:
Название сегмента |
Характеристика сегмента |
Владельцы/застройщики офисных центров, торговых помещений и др. видов коммерческой недвижимости |
Обширный и перспективный сегмент. Однако в силу неразвитости рынка потребность в услугах управляющей компании ощущается не так остро. |
Среднерыночная рентабельность составляет 10 %.
Анализ внутренней среды.
В настоящее время Компания не занимается управлением коммерческой недвижимостью. Существует опыт управления только жилой недвижимостью собственной постройки.
Первопричиной появления идеи о создании профильного подразделения стало планируемое начало деятельности в области девелопмента коммерческой недвижимостью (в связи с необходимостью управлять собственной недвижимостью).
В структуре Компании нет специалистов, компетентных для работы в данной СЗХ. Для ведения деятельности в СЗХ ДЮ необходимо привлечь в штат Компании специалистов высокого уровня.
Ниже представлены данные по ключевым факторам успеха, которыми необходимо обладать для успешной деятельности на рынке, сравнение ДЮ по этим факторам с конкурентами, и степень соответствия ДЮ этим факторам.