10. Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей

Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

На практике возникает вопрос: является ли изменением обременения уступка третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору, и подлежит ли такая уступка государственной регистрации?

10.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, подлежит ли государственной регистрации договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1.Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды не подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 N КГ-А40/2381-11 по делу N А40-35715/10-141-305

"...При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 18 апреля 2008 года между истцом и ООО "РеМа Иммобилиен" был заключен договор уступки прав от 18.04.2008 года по вышеуказанным договорам аренды, согласно которому были уступлены все права требования ООО "РеМа Иммобилиен" как арендодателя по договорам аренды в отношении ответчика, касающиеся неопределенного периода времени, а также были введены различные ограничения в отношении прав ООО "РеМа Иммобилиен" на сдаваемое в аренду недвижимое имущество.

В данном случае ООО "РеМа Иммобилиен" уступило Компании с ограниченной ответственностью "С.Р.Р.Б.В." право на получение арендных платежей от ответчика, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с условиями договоров и действующим законодательством.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договоров аренды нежилых помещений и договора об уступке прав от 18.04.2008 г., нижестоящие суды правомерно учли, что в договорах аренды нежилых помещений в обязательстве по оплате ООО "РеМа Иммобилиен" выступает в качестве кредитора, имеющего право требовать исполнения денежного обязательства от должника, указанное право (требование) могло быть уступлено.

Уступая право другому лицу, ответчик лишается возможности предъявить требование об исполнении к должнику. При этом положение должника в обязательстве остается прежним. Уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое право (требование), а не замену стороны в договоре.

Тем самым, все обязательства по предоставлению в аренду помещений остаются у арендодателя (ООО "РеМа Иммобилиен"), право собственности на арендованное имущество к истцу не переходит и полностью арендодателя в обязательстве по договорам аренды истец не заменяет, что отвечает требованиям п. 6 "Обзора практики применения арбитражными судами Российской Федерации положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120) о том, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.

Таким образом, российское законодательство допускает, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.

Аренда согласно ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Уступка права получения арендных платежей не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит: недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник, имущество которого обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.

Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора уступки прав от 18.04.2008 года исключается..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2011 по делу N А57-6446/2010

"...Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.01.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Лиа-Лев" (далее - ООО "ТД "Лиа-Лев") и обществом с ограниченной ответственностью "Завод алюминиевых конструкций "АТРИО" был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Завод алюминиевых конструкций "АТРИО" (арендодатель) передает, а ООО "ТД "Лиа-Лев" (арендатор) принимает в аренду производственные нежилые помещения площадью 2799 кв. м, принадлежащие арендодателю на праве собственности и находящиеся по адресу: г. Саратов, пр. Строителей, д. 1, корпус 3А, на срок 7 лет.

24.10.2008 ООО "ТД "Лиа-Лев" уступило обществу с ограниченной ответственностью "КОНЦЕПТ" (далее - ООО "КОНЦЕПТ") по договору цессии право требования с ИП Климова П.Ф. долга, возникшего из договора аренды от 01.01.2007, в размере 6 527 364,56 руб.

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу данной нормы уступка по сделке - договору аренды производственных нежилых помещений, заключенной на срок более 1 года, зарегистрированной в установленном законом порядке, также подлежала государственной регистрации в порядке, установленном для договора аренды объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции установил, что сведений о регистрации договора уступки права требования от 24.10.2008, заключенного между ООО "ТД "ЛИА-Лев" и ООО "КОНЦЕПТ", не представлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции. Лица, участвующие в деле, не ссылаются на соответствующую регистрацию договора цессии.

Отсутствие государственной регистрации договора цессии от 24.10.2008 на момент предъявления иска, принятия судом первой инстанции решения и рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции правомерно признано судом апелляционной инстанции как свидетельство того, что момент замены стороны в обязательстве не наступил. Соответственно, из обязательства, вытекающего из договора аренды (с изменениями и дополнениями) ООО "ТД "Лиа-Лев" не выбывало. Так как перемена лиц в обязательстве не произошла, у ООО "КОНЦЕПТ" также не имелось оснований для заключения договора цессии с ООО "Абсолют финанс" и уступки права требования новому кредитору ООО "Абсолют финанс"..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}