- •2. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года
- •3. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации
- •4. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению
- •5. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы
- •7. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества
- •8. Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок
- •9. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •10. Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей
- •11. Сроки регистрации договора аренды
- •12. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •13. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •14. Государственная регистрация договора аренды части вещи
- •15. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •16. Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован
- •17. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •18. Государственная регистрация предварительного договора аренды
- •19. Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды
- •20. Требования нормативных актов субъектов рф (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров
- •21. Соотношение договора аренды, права аренды и их государственной регистрации
- •22. Государственная регистрация сделок, направленных на передачу в аренду имущественного комплекса
- •23. Государственная регистрация обременения, порождаемого договором аренды
- •24. Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества
- •25. Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи
- •26. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора
- •27. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест
- •28. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 гк рф применена судом исходя из ее буквального содержания
- •28.1. Пример применения требований Гражданского кодекса рф о регистрации договора аренды к договору перенайма
9. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры о том, должно ли регистрироваться соглашение о выкупе имущества, арендованного по договору, подлежащему государственной регистрации.
9.1. Вывод из судебной практики:Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества к договору, подлежащему госрегистрации, обязательна.
Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Примечание:В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 8.
Договор аренды от 30.04.1997 N 8 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения искового требования общества "ЮМАС" отсутствуют.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}