6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации. Помимо этого, договор аренды может содержать условие, которое предусматривает изменение арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки такой платы.

В связи с этим на практике зачастую возникают споры между сторонами по поводу необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и госрегистрации такого соглашения к договору, требующему государственной регистрации.

6.1. Вывод из судебной практики:Не подлежит госрегистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом, который предусмотрен в договоре.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204

"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между государственным учреждением "Главное управление охраны памятников города Москвы" (арендодателем), правопреемником которого является Москомнаследие, и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.1999 N 47-з (далее - договор аренды, договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 по 01.04.2014 здание площадью 11291,1 кв. метра, являющееся памятником архитектуры "Жилой дом XIX в.", расположенное по адресу: Москва, Серебрянический пер., д. 2/5/1, стр. 4.

Договор аренды зарегистрирован 29.05.2000.

Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, установлен распоряжением мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры" (далее - распоряжение мэра Москвы). На день подписания договора аренды (15.11.1999) ставки арендной платы сторонам были известны. Каких-либо изменений, касающихся увеличения арендных ставок, в указанное распоряжение не вносилось.

Письмом от 28.06.2003 N 16-18/1381 (далее - письмо от 28.06.2003) Главное управление охраны памятников города Москвы направило обществу предложение об изменении пункта 5 договора в части увеличения с 01.07.2003 арендной платы до 1 198 723 рублей 68 копеек.

Письмом от 30.08.2007 N 16-03-80/7-2 (далее - письмо от 30.08.2007) арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 01.09.2007 арендной платы до 2 996 809 рублей 20 копеек, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28.06.2003, допущена ошибка.

Общество с увеличением арендной платы не согласилось и продолжало ее вносить в размере 1 198 723 рублей 68 копеек, что послужило основанием для обращения Москомнаследия в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд первой инстанции отказал Москомнаследию в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, рассчитанной по ставке, определенной в письме от 30.08.2007, указав на одностороннее изменение договора аренды в части повышения размера арендной платы, которое с арендатором не согласовано и в установленном порядке не зарегистрировано.

При этом суд сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с общества в пользу Москомнаследия задолженность по арендной плате, исходя из ставки, указанной в письме от 30.08.2007, на том основании, что изменение арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 7 договора аренды, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы.

Соглашаясь с доводами суда апелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также считает, что пункт 7 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

ст. 609, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

6.2. Вывод из судебной практики:Не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, если она меняется на основании акта органа местного самоуправления, даже в случае, если стороны согласовали, что арендная плата вносится в соответствии с актом органа местного самоуправления другого муниципального образования, в собственности которого ранее находилось арендованное имущество.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2011 N Ф03-95/2011 по делу N А73-5647/2010

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 между администрацией и банком заключен договор аренды N 1 казенного имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду часть нежилого помещения на 1 этаже административного здания, общей площадью 93,9 кв. м по ул. Ленинская, д. 20, для размещения подразделения банка. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 09.02.2008.

В силу пункта 3.2 договора платежи осуществляются в соответствии с действующим на территории района Положением "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности Советско-Гаванского муниципального района", утвержденным постановлением главы муниципального района от 22.07.2005 N 204 (далее - постановление от 22.07.2005 N 204) и оговариваются в протоколе, который является неотъемлемой частью договора.

Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" от 22.05.2008 N 127 утверждено Положение "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" (далее - решение Совета депутатов от 22.05.2008 N 127).

Поскольку банк отказался от внесения арендных платежей в порядке и размере, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходил из отсутствия спорной задолженности по договору аренды от 01.02.2008 ввиду того, что пунктом 3.2 договора стороны согласовали определение размера и порядка исчисления арендной платы на основании постановления от 22.07.2005 N 204 и данный нормативный акт является действующим, вместе с тем изменение размера арендной платы осуществлено на основании решения Совета депутатов от 22.05.2008 N 127, а такое изменение не оформлено в установленном законом порядке как сам договор, прошедший государственную регистрацию (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Между тем выводы суда основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.11.2007 N 27 АВ 032724 на основании договора о безвозмездной передаче имущества из муниципальной собственности от 26.01.2007 за городским поселением "Рабочий поселок Заветы Ильича" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по ул. Ленинская, 20, п. Заветы Ильича, часть которого передана в аренду банку.

В этой связи постановление от 22.07.2005 N 204, которое исходя из положений его пунктов 1.2, 1.3 регулирует порядок определения величины арендной платы за объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности непосредственно муниципального района, с 24.11.2007 не распространяется на правоотношения сторон по аренде данного объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем решением Совета депутатов от 22.05.2008 N 127 с последующими изменениями установлен и определен порядок исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича", руководствуясь которым администрация изменяла размер арендной платы по договору от 01.02.2008 N 1.

С учетом этого администрация, реализуя полномочия собственника и арендодателя в соответствии с протоколом согласования (приложение N 2 к договору), пунктом 3 статьи 614 ГК РФ письмами от 14.09.2009 и от 25.09.2009, уведомила банк об увеличении арендной платы с 01.10.2009 и такое изменение не требовало государственной регистрации по правилам статьи 609 ГК РФ.

При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, изменение размера арендной платы по спорному договору осуществлено администрацией в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, а выводы суда об обратном являются ошибочными..."

6.3. Вывод из судебной практики:Продолжительность периода, на который распространяет свое действие дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, не влияет на необходимость госрегистрации такого дополнительного соглашения.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4516/09-С6 по делу N А60-36727/2008-С3

"...Договор аренды нежилого помещения от 01.11.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 11.07.2006 г. (регистрационный номер 66-66-01/017/2006-278, л. д. 20 об).

Дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005, которым изменены размер арендной платы за март и апрель 2008 года, а также срок ее уплаты, является соглашением об изменении условий договора аренды от 11.01.2005.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005 не требует государственной регистрации, поскольку распространяет свое действие только на март и апрель 2008 года, основан на неверном толковании закона. Продолжительность периода, на который распространяется действие дополнительного соглашения, а также то обстоятельство, что арендная плата была внесена арендатором с согласия арендодателя в установленный данным соглашением срок, не влияют на необходимость его государственной регистрации в установленном законом порядке..."

6.4. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

Позиция 1.Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"...9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны исполняли данное соглашение, в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031

"...Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010.

В силу п. 2 ст. 651Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.

В п. 14Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

- была соблюдена форма договора,

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}