!Экзамен зачет 2024 год / 2_5393433150779045668

2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3% кадастровой стоимости арендуемых ЗУ из земель сельскохоз. назначения;

1,5% кадастровой стоимости арендуемых ЗУ, изъятых из оборота или ограниченных + Статья 39.4. Цена продажи ЗУ, находящегося в гос. или мун. собственности

При заключении договора купли-продажи ЗУ, находящегося в гос. или мун.собственности, на аукционе по продаже ЗУ цена определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

44. Оценка земельных участков: виды, порядок, юридическое значение

Виды: кадастровая стоимость, нормативная цена, рыночная стоимость.

1. Кадастровая стоимость ЗУ - устанавливается и применяется для целей

●налогообложения

●в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими ФЗ

●+ для определения арендной платы за ЗУ, находящиеся в государственной или

муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ). ФЗ « об оценочной деятельности»

ст. 3 кадастровая стоимость - стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Ст.66 ЗК РФ - Кадастровая стоимость ЗУ может быть определена двумя способами:

▪она устанавливается по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель.

▪Во-вторых, кадастровая стоимость ЗУ устанавливается = равной его рыночной стоимости в тех случаях, когда определена рыночная стоимость ЗУ.

Закон об оценочной деятельности определяет государственную кадастровую оценку земель как совокупность следующих действий:

1)принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земель

+формирование перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке земель;

2)выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости

+и заключение с ним договора на проведение оценки;

3)определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

4)экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

5)утверждение результатов определения кадастровой стоимости, +их опубликование +и внесение в государственный кадастр недвижимости.

Гос. кадастровая оценка - проводится по решению

▪исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации

▪или в случаях, установленных законодательством субъекта, по решению ОМСУ

!не чаще чем один раз в течение 3 лет(в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет).

Нормативная цена земли была введена ст. 25 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Данный показатель определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ

2. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Пост. Правительства № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

●земли ежегодно устанавливается ОИВ субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам и не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

●Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным

ресурсам и землеустройству.

●ОМСУ могут уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

●Нормативная цена земли, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Ситуация, когда кадастровая стоимость ЗУ является неопределенной (неустановленной), может возникнуть, например, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отмене кадастровой стоимости.

* Пленум ВАС определил - если кадастровая стоимость ЗУ на момент возникновения спорных правоотношений не установлена - применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.

Справки о нормативной стоимости земли предоставляют бесплатно территориальные органы Росреестра. Обратиться с заявлением о предоставлении сведений о нормативной цене земли может любое заинтересованное лицо.

3.Рыночная стоимость ЗУ

-устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ).

Рыночная стоимость (РС) ЗУ – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Практически РС ЗУ определяется с учетом ряда факторов:

●местоположения участка,

●влияния внешних факторов (экологических факторов, перспектив развития района, в котором расположен участок, и пр.),

●разрешенного использования ЗУ, в том числе наличия обременений и ограничений,

●спроса и предложения на рынке земли,

●сроков и вероятности получения дохода от использования земельного участка и ряда других.

ВЗК РФ предусмотрено определение рыночной стоимости ЗУ:

●в случае реквизиции и невозможности последующего возврата реквизированного ЗУ его собственнику (п. 3 ст. 51),

●при изъятии у собственников ЗУ для гос. или мун. нужд (п. 4 ст. 63).

●Согласно ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в случаях изъятия ЗУ для гос. или мун. нужд в нее включаются рыночная стоимость ЗУ и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки.

ВФЗ об обороте земель сельхоз назначения:

●приобретение по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения при реализации субъектами РФ либо муниципальными образованиями предоставленного им права преимущественной покупки таких участков

●ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в гос. или мун. собственности, также могут быть приобретены их арендаторами по рыночной стоимости, сложившейся в соответствующей местности.

●Рыночная стоимость подлежит установлению при обращении взыскания на заложенный земельный участок в порядке, установленном ст. 55 Закона об ипотеке.

Идругие случаи

Порядок определения:

1.Принятие решения о проведении оценки.

2.Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

3.Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.

4.Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;

5.Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;

6.Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Рыночная стоимость ЗУ может быть оспорена при наличии спора о достоверности ее величины, указанной в отчете оценщика, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность В информационном письме № 92 ВАС РФ разъяснил, что оспаривание достоверности

величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Юридическое значение:

●кадастровая стоимость земельных участков и нормативная цена земли являются взаимозаменяемыми показателями и применяются в аналогичных случаях, указанных, — для целей налогообложения, определения арендной платы за землю и для иных, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами, целей.

●Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

45. Государственный кадастровый учет земельных участков

Ст. 70 ЗК - Государственный кадастровый учет ЗУ осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". № 218

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества

- внесение в ЕГРН сведений о ЗУ, зданиях, сооружениях, помещениях, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в

качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости (далее - ГКУ).

Вкадастр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимости

основные - это характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования ЗУ, уточнения местоположения границ ЗУ, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

дополнительные - сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов ГВ или ОМСУ, сведения, которые содержатся в других государственных и

муниципальных информационных ресурсах, и сведения, которые вносятся в уведомительном порядке.

Итех и других очень много – перечень в этом ФЗ ст. 8

Основные:

-вид объекта недвижимости (ЗУ, здание, сооружение, или иной вид);

-кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

-описание местоположения объекта недвижимости;

-ранее присвоенный государственный учетный номер

-кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости

-сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета

-площадь

-основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки)

-и т.д.

Дополнительные:

-сведения о кадастровой стоимости

-сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах ЗУ

-категория земель

-вид или виды разрешенного использования ЗУ, здания, сооружения, помещения

-сведения о том, что ЗУ расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков.

-сведения о результатах проведения государственного земельного надзора

-адрес объекта недвижимости

-и т.д.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

Основания для осуществления ГКУ:

●акты, изданные ОГВ или ОМСУ в рамках их компетенции - устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

●договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества

●свидетельства о праве на наследство;

●вступившие в законную силу судебные акты;

●акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти

●межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ.

-5 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление ГКУ и прилагаемых к нему документов;

-7 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление ГКУ и прилагаемых к нему документов; ГКУ включает в себя:

1) прием заявления о ГКУ; 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете документов

без рассмотрения при наличии оснований; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета

4) внесение в ЕГРН сведений, необходимых для осуществления ГКУ, либо уведомление о приостановлении при наличии оснований, 5) выдачу документов после осуществления ГКУ, либо после отказа в осуществлении ГКУ, либо после прекращения ГКУ

Помимо заявления требуется предоставить следующие документы:

→План межевания. Требуется в том случае, если происходит постановка на кадастровый учет, изменение каких-либо данных в характеристике участка, учет части этого участка.

→Документ, подтверждающий разрешение земельного спора, если таковой имел место быть. В том случае, если согласование границ участка были поставлены под сомнение. В остальных случаях копия документа не требуется.

→Документ, подтверждающий право на собственность заявителя на участок.

→Документ, удостоверяющий личность или заявителя, или его представителя

→Схема, на которой указано размещение участка, если он предоставляется заявителю на правах безвозмездного пользования муниципалитетом или государством.

46. Государственная регистрация прав на земельные участки - представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По ФЗ 218 "О государственной регистрации недвижимости"

Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат не только право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, + ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Статьей 25 ЗК РФ предусмотрена обязательность государственной регистрации права собственности на:

o земельные участки,

o права пожизненного наследуемого владения, o права постоянного (бессрочного) пользования,

o безвозмездного срочного пользования участками, o аренды и сервитута.

Специальными нормами ГК РФ предусмотрена государственная регистрация некоторых сделок, предметом которых может быть ЗУ.

-об ипотеке

-залоге недвижимого

-о продаже предприятия

-дарения недвижимого имущества

-ренты

-и др.

Государственная регистрация прав на ЗУ удостоверяется специальным свидетельством о гос. регистрации права, которое является правоудостоверяющим документом.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Права на ЗУ и сделки с ними подлежат регистрации в ЕГРП, являющийся основным регистрационным документом, в который вносятся соответствующие записи по установленной законом единой для всей территории РФ системе.

!!!Государственная регистрация прав на ЗУ и сделок с ними осуществляется Росреестром и его территориальными органами.

Реестр прав на недвижимость (ЕГРП) – *часть ЕГРН

Вреестр прав на недвижимость вносятся:

●сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости,

●о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации

●+ дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение недвижимости.

Вреестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:

7)вид вещного права, номер регистрации и дата гос. регистрации права;

8)сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости

+записи о предыдущих правообладателях,

9)сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права;

10)вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости

11)сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости

12)основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;

13)реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

Дополнительные сведения:

1)сведения о возражении в отношении зарегистрированного права

2)сведения о поступлении заявлений для осуществления гос. регистрации прав и тд.

Гос регистрация прав без одновременного осуществления гос. кадастрового учета возможна в связи с:

1)возникновением права на созданный объект недвижимости в случае

-в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта кап. строительства в эксплуатацию, которое представлено органом ГВ, ОМСУ или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии)

2)возникновением права на образованный земельный участок в случаях,

-в отношении ЗУ или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или ЗУ из гос или мун союственности

-в отношении ЗУ, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,

-в отношении ЗУ, образуемых на основании решения об изъятии

3)прекращением прав на объект

4)переходом права на объект недвижимости;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости и т.д

Лица, по заявлению которых осуществляются гос. рег.

→собственника ЗУ

→ОГВ или ОМСУ - при государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;

→лица, которому выдано разрешение на создание искусственного ЗУ

→собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости

→собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса;

→собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости

→кадастрового инженера в случаях, установленных ФЗ ;

→иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета

●7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления

●9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре

!ЗА ГОС РЕГИСТРАЦИЮ ПЛАТИМ ГОС ПОШЛИНУ

Порядок проведения государственной регистрации прав

—прием документов;

—правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

—установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

—внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

—совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Документы:

1.Правоудостоверяющие – служат подтверждением зарегистрированного права.

свидетельство о праве собственности (договор аренды или передачи сельхозземель во временное пользование);

свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования участком;

свидетельство о праве наследуемого пожизненного владения им;

государственный акт о праве собственности, пожизненного наследуемого владения либо постоянного пользования.

2.Правоустанавливающие - документы, на основании которых возникает, прекращается и переходит право собственности или иное вещное право, возникает и прекращается ограничение (обременение) таких прав на объекты недвижимого имущества.

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции,

договоры(к-п, ренты, дарения, мены и .д.) и другие сделки,

свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные решения,