Лекция 4, 5. Договор купли продажи недвижимости Договор купли-продажи недвижимости.

Определение (ст. 549): по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий

Недвижимость (признаки):

1. неразрывная связь с землей

2. в силу природных условий

3. в силу закона (енк, предприятие)

Квалифицирующие признаки:

1. Предмет как существенное условие – объект недвижимого имущества, идентификация обязательна (ст. 554), добъект на земельном участке, обязательное указание на местонахождение дома на участке (то есть план земельного участка)

2. Цена как существенное условие – бывает в 2-ух формах: твердая, определяемая (в зависимости от валюты, например), но должна быть дана формула, по которой будет рассчитываться цена

3. субъекты: продавец – собственник или уполномоченный собственником, покупатель – любое лицо

4. форма - письменная форма, путем составления единого документа, подписанного сторонами, гос. регистрация никакого отношения к форме договора не имеет

Постановление ВАС от 11.07.2011 “О купле-продаже будущей недвижимости” – кринж, конечно:

1. для к/п будущей недвижимости достаточно указания кадастрового номера, т.е. при любой к/п недвижимости по постановлению этого достаточно

2. если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации, однако они имеются в акте приема-передачи, то такой договор не может быть незаключенным (ВАС наплевал, короче, на общие положения, на ст. 430, на правовую доктрину)

Особенности:

Связанные с субъектным составом:

• крупные сделки, сделки с заинтересованностью

  • при ООО сделка принадлежит согласованию с общим собранием участников, при АО – от 25 до 50% одобряется советом директоров, от 50% одобряется общим собранием акционеров;

  • нужно согласие на совершение сделки (предварительное, последующее)

  • если нарушены правила, то сделка оспорима

• согласие собственника со стороны унитарного предприятия, невозможно отчуждение имущества, влекущее невозможность осуществления целей предприятия, в таком случае сделка ничтожна

• сделки лиц, состоящих в браке (ст. 35 СК) – нотариальное согласие супруга, если его нет – сделка оспорима

• сделка с участием монополистов, они включены в реестр, (ст. 28 закон о защите конкуренции) – случаи согласования с антимонопольным органом

Связанные с продаваемым объектом:

• продажа жилой недвижимости (ст. 558) – комплект существенных условий: предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. + ст. 31 ЖК (реализуется только через судебное решение)

• ст. 35 ЗК – При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (действует только тогда, когда один собственник)

Судебная практика по купле-продаже недвижимости:

• Является ли неоплата или неполная оплата существенным нарушением договора? Позиции расходятся.

• В праве ли при расторжении договора по тому основанию, что объект не оплачен, продавец истребовать этот объект? При расторжении смотрим ст. 453 – нельзя, но суды говорят, что в праве, в данном случае подается иск о неосновательном обогащении (другие суды – можно, но по виндикационному иску), а при признании договора недействительным будет применяться реституция.

• Свидетельствует ли о заключении договора к/п согласование его предмета в доп.соглашении? Есть 1 вариант допустимый, если только 2 этих акта подписаны одновременно. Суды: 1 – в этом случае предмет договора не согласован, договор признается незаключенным, 2 – можно и так.

• Насколько мб обеспечен задатком предварительный договор к/п? Не можем обеспечить то, чего не существует, поэтому обеспечиваем не куплю-продажу недвижимости, а обязанность заключить договор. Суды: позиция расходятся.