Форма договора

• письменная форма на основании решения о предоставлении жилого помещения (ч.1 ст.63 ЖК).

Гос.регистрации договора или обременения права не требуется. Правительством утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Стороны договора

Наниматель – ФЛ, которое при заключении договора должно:

• быть признано малоимущим

• быть признано нуждающимся в жилом помещении

• иметь право на заключение договора в связи с очередностью

• соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.

Малоимущие – граждане, если они признаны таковыми органом МСУ в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ст.49 ЖК).

Понятие нуждаемости в жилом помещении раскрывается в ст.51 ЖК, признаются граждане:

• не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения

• являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения, если:

• они обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (она определяется на одного проживающего и устанавливается органом МСУ)

• проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям

• проживают в квартире, занятой несколькими семьями и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (ст.51 ЖК).

Законодательство г. Москвы содержит дополнительное основание: если заявители проживают в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка), независимо от учетной нормы площади жилого помещения.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом МСУ по заявлениям граждан, поданным по месту жительства, порядок ведения учета устанавливается субъектом РФ. Для того чтобы исключить злоупотребления, устанавливается, что граждане, совершившие действия с намерением приобретения права состоять на учете (заключили договоры купли-продажи, дарения своих жилых помещений), принимаются на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных действий (ст.53 ЖК).

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Искл. отдельные категории малоимущих и нуждающихся граждан, для которых предусмотрено внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. Специальный учет осуществляется в отношении:

• граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат

• граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ

• ветеранов, участников боевых действий и членов их семей

• других категорий, определенных законом.

Жилые помещения предоставляются исходя из нормы предоставления, установленной органом МСУ в зависимости от достигнутого в соответствующем МО уровня обеспеченности жилыми помещениями. Жилое помещение может быть предоставлено большей площади, но не более чем в 2 раза, в случаях предоставления одной комнаты или однокомнатной квартиры. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола без их согласия, за искл. супругов.

С целью уменьшения объема коммунального жилья закон устанавливает приоритетное право получения освободившегося помещения в коммунальной квартире лицами, проживающими в данной квартире, но с применением критерия нуждаемости, если такие лица отсутствуют, то в общем порядке согласно очередности (ст.59 ЖК).

Срок владения и пользования жилым помещением по договору социального найма не ограничен. Договор не может быть расторгнут при изменении имущественного положения нанимателя или членов его семьи, изменении состава членов семьи. Не влияет на действие договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением (ст.64 ЖК).

Договор заключается с нанимателем, но в нем указываются члены семьи нанимателя, которые проживают или намерены проживать совместно с ним: имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (ч.1 ст.69 ЖК).

Изменение договора предусмотрено при изменении нанимателя в случаях:

• если с согласия наймодателя и членов семьи нанимателя дееспособный член семьи потребует признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя (в случае смерти, выбытия нанимателя (п.2 ст.82 ЖК)

• при объединении граждан, пользующихся жилыми помещениями в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью.

К членам семьи нанимателя относятся супруг, их дети и родители (п.1 ст.69 ЖК). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Вселение нанимателем супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов семьи и временно отсутствующих, при вселении иных граждан в качестве членов своей семьи – ещё с согласия наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в случае, если после вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия не требуется. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

Бывший член семьи нанимателя (бывший супруг), продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены семьи (ч.4 ст.69 ЖК). Суд, при возникновении спора, вправе определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг с возложением на наймодателя обязанности выдачи отдельного платежного документа.