Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора

Основная обязанность арендодателя – предоставление имущества арендатору:

• вещь, предоставляемая арендодателем, должна быть в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и ее назначению (ст. 611 ГК)

• вещь передается в пользование со всеми ее принадлежностями (автомобиль с аптечкой, ключами) и относящимися к ней документами, если иное не предусмотрено договором: документы, которые официально подтверждают свойства вещи (технический паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификат качества)

• документы, в которых фиксируются права на передаваемую вещь (к примеру, договор о покупке вещи), по общему правилу передаче не подлежат.

В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права 3-их лиц на передаваемую в аренду вещь (право залога, сервитут), т.к. они сохраняются за 3-ими лицами и при передаче вещи в аренду: при передаче в аренду заложенной вещи залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что вещь передана в аренду (ст.613 ГК).

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, в случае, когда срок не указан – в разумный срок (п.3 ст.611 ГК).

Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Но арендодатель не несет ответственности:

• за недостатки арендованного имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору

• за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст.612 ГК).

Одна из основных обязанностей арендатора – пользование арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества: арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель (п.1 ст.13 ЗК). Пример использования имущества не по назначению – использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового.

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом: с согласия арендодателя он вправе передать имущество в субаренду (п.2 ст.615 ГК). Субарендный договор по своей правовой природе – договор аренды, в котором арендатор выступает как арендодатель, а субарендатор – арендатор. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ПА. Его условия предопределены договором аренды, субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. За арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды: остается ответственным перед арендодателем. В специальных нормах называются случаи, когда субаренда запрещена: исключается субаренда по договору проката (п.2 ст.631 ГК).

С согласия арендодателя арендатор вправе:

• передавать свои и права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование

• отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п.2 ст.615 ГК)

В указанных случаях, за искл. перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды:

• в отличие от субаренды, происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо

• юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется его связью с новым арендатором по аренде того же имущества на прежних условиях

• должен осуществляться с применением норм о цессии и переводе долга (гл.24 ГК).

В рамках возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными ПА могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора: арендаторы по договору проката лишены способов распоряжения имуществом, названных в п.2 ст.615 ГК (п.2 ст.631 ГК). Дополнительные правомочия предоставлены арендатору транспортного средства: вправе без согласия арендодателя заключать с 3-ими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Законодатель исходит из предположения: каждая сторона должна принимать меры для сохранности, предупреждения разрушения арендованного имущества, путем своевременного осуществления капитального и текущего ремонта.

Обязанность производить капитальный ремонт (принимая во внимание временный и возмездный характер владения):

• лежит, по общему правилу, на арендодателе. Предполагается, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя (п.1 ст.616 ГК)

• положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми ПА или соглашением сторон: при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия капитальный ремонт производит арендатор (ст.644, 661 ГК)

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т. е. не допускать его ухудшения – выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.616 ГК). Обязанность связана с другой его обязанностью: вернуть имущество в состоянии, требуемом ст.622 ГК.

Правило о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивно, то законом или договором обязанность может быть возложена на арендодателя: от производства текущего ремонта, как и капитального, освобождены арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п.1 ст.631, ст.634 ГК). Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависит от его вида.

Право аренды следует за арендуемым имуществом. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК).

Право аренды следует за движимым и за недвижимым имуществом. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых) зависит от решения вопроса, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены (арендатору либо арендодателю):

1. собственность арендатора – лишь те отделимые улучшения, которые осуществлены за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты, если иное не предусмотрено договором (п.1 ст.623 ГК)

2. улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя (отделимые и неотделимые) – собственность арендодателя. Поэтому улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений, считающихся средствами арендодателя, – собственность последнего (п.4 ст.623 ГК)

3. неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Возникает проблема компенсации арендатору стоимости произведенных им за свой счет улучшений: возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений зависит от того, было ли получено согласие арендодателя на их совершение (п.2, 3 ст.623 ГК).

Неотделимые улучшения имущества:

• произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Иное может быть предусмотрено только законом: правило об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на улучшения (ст.662 ГК).

• произведенные с согласия арендодателя: последний обязан возместить их стоимость, если соглашением сторон не предусмотрено иное: может быть предусмотрена передача неотделимых улучшений с частичным возмещением расходов по улучшению. Возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения принципа разумности и добросовестности при их осуществлении (ч.2 ст.662 ГК).

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества (п.1 ст.624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п.2 ст.624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.