• Риск и страхование в договоре строительного подряда

• риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик.

• За искл виновных действий заказчика  подрядчик приобретает право на оплату всей предусмотренной сметой стоимости работ

• риск случайной гибели или повреждения материалов несет сторона, которая их предоставила.

• момент возникновения права соб-сти у заказчика на выстроенные подрядчиком здания и сооружения – с момента регистрации. гос

• страхование рисков. Имеет временные границы: прекращается вместе с прекращением самого договора строительного подряда.

• возможность для стороны, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, НЕ покрытую страховым возмещением.

• Иногда необходимость страхования, связанная со строит подрядом, возникает непосредственно в силу закона (напр если строится гидротехническое сооружение)

• "объект строительства".

• Понятие разъясняется в Инструкции "О порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству". Объект строительства - каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета".

Для строительного подряда: объекты завершенного и незавершенного строительства. Последние мб разделены на 2 вида в зависимости от того, переданы ли они уже заказчику в связи с прекратившим свое действие подрядным договором или заключенный первоначально подрядный договор продолжает действовать.

• Для правового режима завершенного строительством объекта:

• обязательность гос регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость.

• право собственности возникает с момента такой регистрации.

• Не завершенный строительством объект

• возникновение права собственности с моментом его гос регистрации

• различие в самой регистрации соответствующих прав. Ст. 25 Закона "О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", состоит из двух частей.

1. В первой, носящей общий характер, предусмотрена гос регистрация вновь создаваемых объектов, полностью соответствующая исходным началам ст. 219 ГК.

2. Вторая часть, посвященная гос регистрации незавершенного строительства, имеет в виду иной режим.

• в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на этот объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенки.

• правом соб-сти на незавершенку лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.

• Объект незавершенного строительства, находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать подрядного договора

Постановление Пленума ВАС РФ N 8, указал, что недвижимостью мб признаны только те не завершенные строительством объекты, которые НЕ являются предметом действующего договора строительного подряда

• Брагинский считает, что это несправедливо, поскольку

1. не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК.

2. именно в качестве недвижимости незавершенка может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенка поступает в конкурсную массу, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др.

• Суханов не допускает возможности признания не завершенных строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора: "Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов"

(спец семинар)

Сущ. условия - предмет цена и сроки

• По поводу цены споры --> ВАС отвергает цену как сущ условие --> но ведь применить "разумную цену за такие же работы" в строительном подряде сложно. Нет одинаковых з/у, сложно подсчитать.

Ситуация: есть право на з/у и есть строение. Хочу реконструировать. Денег нет, поэтому вы реконструируете (надстройте 4 этаж), а я вам вместо денег передам право на 4 этаж. Что это за договор?

 Суд практика: в отношении надстройки – это простой договор подряда (передача вещи, а не денег, не превращает его в др договор!); а в отношении обяз-сти заказчика передать надлежащую вещь – КП будущей недвижимой вещи! (так сказал ПП ВАС 54)  Т.О., это смешанный договор.

Возникает проблема соотношения этого смешанного договора с договором простого товарищества (где я в качестве вклада передаю землю и строение, а вы – работы). Как разграничить?  ПП ВАС 54 – по наличию (у товарищества)/отсутствию (у смешанного договора) единой цели у лиц заключавших соответ договор

• Но как выявить единую цель - не понятно (суды говорят по разному: 1. У обоих цель - реконструкция здания 2. У одного - реконструкция, у другого - на право соб-сти на 4 этаж. 3. У обоих приобретение права соб-сти)

• НБ: нет встречных обязательств - нет общей цели. Есть встречные обяз-ва - есть общая цель

+ В договоре необходимо разрешение вопросов о соб-сти!!:

• В подряде – у заказчика возникает ПС по первоначальному основанию, т.к. у него ПС на землю

• В простом товариществе - каждый из товарищей создает вещь для себя, но по итогу построенное здание пойдет в общую долевую соб-сть, которая станет таковой после гос регистрации! Поэтому я, как собственник з/у (это мой вклад), должна пойти в ЕГРП и зарегистрировать этот з/у в общую долевую. Только после этого и само здание будет общедолевым.  принцип ПП ВАС 54: нельзя приобрести право соб-сти на недвижимость, построенный на чужом з/у.

• в силу закона с приобретением ПС на встроенное помещение мы получаем долю в праве на общее имущ-во (в т. ч. долю в праве на з/у)  Спец вид общей долевой соб-сти (техническая) (она не отражается в реестре) - это некая юр фикция для описания помещения как самостоятельного объекта (ПП ВС 64 распространил это и на жилые и на нежилые помещения).

Субъекты строительной деят-сти – заказчики, подрядчики, субподрядчики, инженерные организации.

• Система ген подряда: подрядчик не выполняет работы лично --> поручает субподрядчику --> специализация труда. Нет никаких элементов посреднических сделок! Вся суть в том, что генподрядчик является одновременно контрагентом (подрядчиком) перед заказчиком и одновременно заказчиком перед субподрядчиками

• + есть инженерные организации, которые осущ по поручению заказчика, опред действия (они определяются соглашением (это напр., контроль) + согласие подрядчика не требуется). Но инженеры редко применяются.

• У заказчика двоякий статус – частно-правовой статус: платит либо за новый объект гражд прав (частное) либо за улучшение имеющегося у него объекта (публичное). + Сам строит подряд сложен тем, что тут сочетание частных и публичных (различные спец законы – Град. Кодекс, ФЗ об охране окр среды) правил.

• Заказчик предоставляет подрядчику право на з/у – это императивная норма ГК. На каком праве? Ни на каком – он предоставляет фактическое владение. Право застройки у заказчика.

Различие строительного подряда от к/п будущей недвижимости - Распределение прав на з/у

1) Платить тот у кого есть право собственности тому у кого нет (подряд)

2) Платит тот у кого нет права собственности тому у кого есть (к/п)

Заказчик имеет право осущ контроль (право!! Не обязанность) но он не вправе вмешиваться в деятельность подрядчика). НО на заказчика возлагается еще и публ обяз-сть – профессиональный строительный надзор. Но многие не могут этого осуществлять (напр банки) в законе о банковской деятельности "не могут заниматься иной деят-стью..." Так в чем же смысл? Наверное в том, чтобы этот контроль был со стороны гос-ва---> разрешения на строительство, контроль и надзор и так далее

+ Обязанность заказчика по недопущению причинения вреда окр среде

• Застройщик по общему правилу = заказчику

Но есть заказчик-Застройщик --> тот кто будет первым регистрируемым собственником объекта

• Технический заказчик - возник из недр строительных площадок --> то лицо которое берет на себя "доп-ные публично правовые" обязанности которое возлагает законодатель на заказчика (надзор, контроль, консультирование). 2 пути встраивания в процесс:

1) появляется в самом верху --> заказчик заключив договор строительного подряда с ген подрядчиком, затем заключает договор возмездного оказания услуг с технич заказчиком (на управление проектом)

2) появляется между заказчиком и ген подрядчиком. Между технич заказчиком и заказчиком – договор комиссии или поручение. То есть изначальный заказчик он только платит и всеее.

• раньше это устанавливалось инвест контрактом, но ПП ВАС 54 убило инвестиционный контракт

Закон об иннвестиционной деятельности: Инвестор получается право соб-сти на объект своих инвестиций (ему не нужно з/у, поэтому для инвесторов это выгодно) --> в качестве застройщика ему не вариант быть. Всех устраивало понятие инвестиционного контракта: я даю деньги, имущество тому кто строит. А затем я получаю право соб-сти (по первоначальному основанию - говорят суды и закон об инвест деятельности). А застройщику – инвест контракт – это хорошая альтернатива кредиту, не требуется обеспечения

• ПП ВАС 54 --> инвест контрактов не существует!! Это будет либо поименнованный/непоименнованные/смешанные договоры (комиссия или поручение)

• никакие нормы инвест договора не порождают прав соб-сти (как это так: право собственности на жилое/нежилое помещение получаешь а на землю нет??? Нет, мои дорогие. Чушь ваш инвестиционный договор)  это будет КП будущей недвижимости вещи!!!!!

Но не на все распространяется 54 пленум. Есть Закон о долевом участии в строительстве - он распространяется на строительство жилых домов.

Привлекать денежные средства граждан в строительство таких объектов можно, только обладая статусом застройщика:

1. З/у дб в соб-сти, аренде, субаренде

2. Получено разрешение на строительство

3. Разместить проектную декларацию (включая подрядчиков (то есть до привлечения участников уже дб заключены договоры с генподрядчиками))

Проблема для застройщика: получение разрешения на строительство - это долгое время .... Что делать, пока ждешь? Строить без разрешения. А что потом? Если вдруг не выдадут разрешение то все сделки будут признаны ничтожными. А потом? Либо выходить со строительного рынка, либо наплевать на закон и заключать притворные сделки. Так в итоге что проще сделать застройщику? Давать взятки!!

Привлечение иных, отличной от инвестиционных, денежных средств является ничтожным. Но всем плевать. --> чтобы убить закон о долевом участии вводят следующее: сделка, совершённая вопреки запрету, не в форме договора о долевом участии, мб признана недействительной только по иску гражданина --> сделка оспоримая --> срок иск давности - 1 год, строительство 2 года. И как так??