Внимание!

Законом № 405-ФЗ расширено право сторон договориться о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Но это право ограничено, если: предмет залога – жилое помещение, принадлежащее гражданину; предмет залога представляет культурную, историческую ценность; залогодателем является безвестно отсутствующий гражданин; в отношении заложенного имущества права требования имеют несколько созалогодержателей.

Сроки обращения взыскания на предмет залога. В ГК РФ (п. 1 ст. 348) теперь установлено правило, касающееся сроков обращения взыскания на предмет залога, возникший в силу закона. Так, если срок исполнения обеспеченного таким залогом обязательства определить невозможно, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога по истечении семи дней со дня предъявления должнику требования об исполнении обязательства (абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Кроме того, теперь в законе прямо указано, в какой момент возможно обращение взыскания на заложенное имущество, которое обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами. В этом случае обращение взыскания возможно при систематическом нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 3 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона об ипотеке). Ранее аналогичное правило содержалось только на уровне разъяснений Пленума ВАС РФ, однако на законодательном уровне закреплено не было (п.18 Постановления № 10).

Обращение взыскания по решению суда. Существенно изменен перечень оснований обращения взыскания на заложенное имущество только по решению суда. Так, из указанного перечня исключен случай, когда для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Ранее такое правило исключало возможность внесудебного обращения взыскания, например, на долю участника общества с ограниченной ответственностью, если эта доля заложена лицу, не являющемуся участником данного общества. Обращение взыскания на долю или часть доли участника общества в уставном капитале общества теперь допускается во внесудебном порядке на основании договора о залоге, содержащего такое условие (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Порядок реализации заложенного движимого имущества также можно определить заранее

Изменения, о которых шла речь выше, носят общий характер и относятся к договорам залога как движимого, так и недвижимого имущества. Однако Законом № 405-ФЗ были внесены и специальные поправки, касающиеся обращения взыскания на заложенное движимое имущество.

Обращение взыскания без исполнительной надписи нотариуса. В частности, новой редакцией Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее – Закон о залоге) установлен случай, когда обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке без совершения исполнительной надписи нотариуса и, следовательно, без нотариального удостоверения договора залога (п. 7 ст. 24.1). Это возможно, если в соответствии с договором о залоге, содержащем условие о внесудебном порядке обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя и при условии направления залогодателю соответствующего уведомления. Такое уведомление должно содержать сведения:

• об обеспеченном обязательстве;

• о договоре о залоге (в случае, если залог возник на основании договора о залоге);

• о заложенном движимом имуществе, за счет которого залогодержатель может удовлетворить свои требования;

• о способах реализации заложенного имущества, предусмотренных договором или законом;

• о цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества.

Однако, несмотря на то, что в договоре теперь можно предусмотреть условие о порядке реализации предмета залога по решению суда, из буквального толкования п. 2 ст. 28.1 Закона о залоге следует, что в таком случае единственным способом реализации движимого имущества все равно остается продажа на торгах.

Условие договора о способах обращения взыскания. Юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, также как и раньше, могут предусмотреть в договоре о залоге внесудебный порядок обращения взыскания на движимое имущество. Эта возможность была предусмотрена и ранее. Способами реализации предмета залога в таком случае являются, во-первых, оставление за собой предмета залога залогодержателем и, во-вторых, продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, если последний заключил договор комиссии с залогодержателем. Однако теперь законом дополнительно установлено, что если индивидуальный предприниматель лишился своего правового статуса в период действия договора о залоге, соответствующее условие договора, предусматривающее способы реализации предмета залога, переданного в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, все равно сохраняет силу (п. 4 ст. 28.1 Закона о залоге).

В случае если в договоре о залоге предусмотрено несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора соответствующего способа, по общему правилу, принадлежит залогодержателю (п. 4 ст. 24.1 Закона о залоге). Ранее право выбора в соответствии со ст. 320 ГК РФ принадлежало залогодателю (п. 29 Постановления № 10).

Залогодержатель может приобрести недвижимость по правилам купли-продажи

Значительные изменения были внесены Законом № 405-ФЗ в законодательство об ипотеке. В первую очередь они коснулись формы договора. Теперь специально установлено, что договор об ипотеке, а также договор, который влечет за собой ипотеку в силу закона и содержит условие о внесудебном порядке обращения взыскания, заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Ранее закон предусматривал только письменную форму договора (ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – Закон об ипотеке).

Как и в отношении залога движимого имущества, Законом № 405-ФЗ установлена возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса только на основании нотариально удостоверенного договора. Кроме того, теперь копию нотариально заверенного договора ипотеки (или договора, влекущего ипотеку в силу закона) необходимо предоставлять в регистрирующий орган (ст. 9 Закона об ипотеке). Несоблюдение данного требования влечет невозможность применения условия о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1.1).

Согласно новой редакции ст. 55 Закона об ипотеке в случае, если договор предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, сторонами может быть предусмотрен альтернативный способ реализации предмета ипотеки – оставление залогодержателем заложенного имущества за собой по его рыночной стоимости. При этом к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже.

Следует особо отметить, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

Ранее Законом об ипотеке запрещалось приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки являлся земельный участок, однако теперь это ограничение исключено (п. 3 ст. 55). Кроме того, исключен такой способ реализации заложенного недвижимого имущества, как его приобретение залогодержателем для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

Право залога земельного участка распространяется на расположенные на нем здания и сооружения

Согласно последним изменениям договор об ипотеке земельного участка не может ограничивать распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).

Налицо попытка привести законодательство в соответствие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Вместе с тем аналогичные изменения не были внесены в п. 4 ст. 340 ГК РФ, что фактически приводит к противоречию между ГК РФ и Законом об ипотеке. Однако указанное противоречие решается в пользу Закона об ипотеке, который является специальным законом по отношению к ГК РФ. Кроме того, не до конца ясно, необходимо ли залогодержателю предоставлять отдельное заявление для государственной регистрации ипотеки здания или сооружения.

Значительно упрощена ипотека зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке. Так, Закон об ипотеке теперь прямо говорит об отсутствии в таком случае необходимости закладывать право аренды вместе с недвижимостью. Аналогичное правило, которое ранее уже было установлено в п. 11 Постановления № 10, закреплено в отношении нежилых помещений.

Также к положительным изменениям, внесенным Законом № 405-ФЗ, однозначно можно отнести существенное сокращение сроков государственной регистрации ипотеки. В дополнение к ранее установленному пятидневному сроку регистрации ипотеки жилых помещений, до 15 рабочих дней сокращен срок регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений (ранее такой срок составлял 30 дней). При этом установлено, что регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для регистрации ипотеки находящихся на нем зданий, строений или сооружений. Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение 5 рабочих дней.

Заявление о государственной регистрации ипотеки может подать нотариус

Закон № 405-ФЗ также внес некоторые изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Изменения коснулись государственной регистрации ипотеки, погашения регистрационной записи об ипотеке, а также участия нотариуса в государственной регистрации прав на недвижимость. В целом внесенные изменения направлены на упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Теперь порядок реализации заложенного имущества по решению суда, а также сведения о возможности обращения взыскания во внесудебном порядке должны быть отражены в ЕГРП в графе «Особые пометки».

Кроме того, Закон о государственной регистрации дополнен новой статьей (25.4), которая устанавливает особенности государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания. Так, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Еще одним немаловажным изменением является предоставление нотариусу, удостоверившему договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, права подавать заявление о государственной регистрации ипотеки.

Теперь нотариусу также предоставлено право:

• подавать заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и все необходимые для этого документы;

• подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, нотариально удостоверенные договоры, документы, подтверждающие исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства;

• получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного нотариального действия (ст. 20 Закона об ипотеке).

Поправки предоставят сторонам договора о залоге больше свободы

Таким образом, сторонам договора о залоге, как движимого, так и нежвижимого имущества, предоставлено больше свободы в определении условий договора. Кроме того, несмотря на отдельные недостатки, можно сказать, что рассмотренные изменения направлены на предоставление залогодержателю реальной возможности обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. Стороны договора о залоге, как движимого, так и недвижимого имущества, станут заметно свободнее в определении условий договора.

Однако главная роль в процессе внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество отводится нотариусу. И в этой связи, учитывая, что российские нотариусы зачастую незаконно отказывают в совершении отдельных нотариальных действий, не желая брать на себя риски, связанные с совершением таких действий, или просто потому, что не имеют соответствующие квалификацию и опыт, представляется, что должно пройти определенное количество времени, прежде чем этот механизм действительно заработает.