Учебный год 2023-2024 / №5, 2009

Ссылки на увеличение издержек судов на почтовые извещения, на стремление сократить сроки судебных разбирательств должны отклоняться как несостоятельные. Суд может называться таковым, только когда он справедлив, беспристрастен и т. д. Если известны пять адресов ответчика, а суд извещает его только по одному — двум адресам, то будет ли решение справедливым? Экономия денежных средств на надлежащем извещении участников арбитражного процесса ставит суд в сомнительное положение, снижает качество правосудия и нарушает право на судебную защиту.

На первый взгляд проблема надлежащих извещений в судах кажется несущественной. Однако, как справедливо отмечено в научной литературе¹³, от них в значительной мере зависят доступность и эффективность арбитражного правосудия.

¹ В числе других методов злоупотребления процессуальными правами можно назвать: несообщение нового адреса вопреки требованиям ст. 124 АПК РФ; предъявление неосновательного встречного иска; предъявление иска с целью затягивания (блокирования) рассмотрения другого дела; подача иска до или после истечения установленного срока; предъявление иска без повода. ² Дергачёв С. А. Юридический и фактический адрес юридического лица // Вестник ВАС РФ. 2008. № 3. С. 16 — 27. ³ Сушкова С. А., Филиппова Н. Г. Проблемы государственной регистрации юридических лиц при их создании // Арбитражная практика. 2008. № 6. С.28 — 31. ⁴ Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2005 № КГ-А40/2753-05. ⁵ Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2007 № 09АП-6948/2007-ГК. ⁶ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.07.2008 № Ф08-3955/2008 по делу № А32-17821/2007-9/431. ⁷ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.06.2008 № Ф08-3005/2008 по делу № А53-22417/2007-С3/16. ⁸ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.2008 № А19-5435/08-17-Ф02-4572/08. ⁹ Гражданский кодекс РФ (п. 1, 2 ст. 55), федеральные законы «Об акционерных обществах» (п. 2, 3 ст. 5) и «Об обществах с ограниченной ответственностью» (п. 2, 3 ст. 5). ¹⁰ Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2007 по делу № А56-21099/2007. ¹¹ Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2008 № Ф09-3236/08-С4 по делу № А60-15582/2007-С1. ¹² http:// forumyuristov.ru/showthread.php?t = 25365 ¹³ Приходько И. А., Пацация М. Ш. Арбитражный процесс в современной России: актуальные проблемы. М., 2002. С. 147.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Основания отказа суда признать сделку недействительной

Мартынова Наталия Вячеславовна  ведущий юрист консалтинговой компании Walter Walls (г. Москва)

Гражданский кодекс РФ закрепляет обширный перечень оснований, по которым сделка может быть признана недействительной. Среди юристов бытует мнение, что "при желании можно опорочить в суде практически любую сделку"1. Рассмотрим некоторые основания, по которым суды выносят решение об отказе признать сделку недействительной.

Решая вопрос о возможности признать сделку недействительной, суд с учетом фактических обстоятельств ее совершения должен дать сделке правильную юридическую квалификацию. С этой целью суд исследует состав юридического действия на предмет наличия признаков недействительности, закрепленных в соответствующих правовых нормах.

Процесс квалификации недействительной сделки завершается выводом о том, какое условие действительности сделок не соблюдено (устанавливается основание недействительности) и какой нормой оно предусмотрено. Однако квалификация может завершиться констатацией факта, что совершенная сделка не содержит признаков недействительности.

Отсутствие нарушения правовых норм

Это одно из самых распространенных оснований для отказа в признании судом сделки недействительной².

• В 2008 г. Арбитражный суд Ростовской области рассматривал дело по иску гражданина Ш. к ОАО "Новочеркасскгоргаз«³ и ОАО «Ростовоблгаз» о признании недействительным протокола разногласий к заключенному ответчиками договору аренды газопроводов с предоставлением услуг по технической эксплуатации, о применении последствий недействительности протокола разногласий путем признания договора аренды заключенным на условиях, определенных в тексте самого договора и одобренных решением внеочередного общего собрания ОАО «Новочеркасскгоргаз» (с учетом уточнения иска).

В обоснование требований истец указал, что договор аренды одобрен общим собранием акционеров ОАО «Новочеркасскгоргаз» (арендодатель) как сделка с заинтересованностью, а изменения существенных условий договора, внесенные оспариваемым протоколом, общим собранием не одобрялись. По мнению истца, в результате подписания оспариваемого протокола уменьшилась прибыль общества, что повлекло ущемление прав истца как акционера ОАО «Новочеркасскгоргаз».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2008, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что предусмотренное протоколом разногласий уменьшение арендной платы по сравнению с указанной в договоре не повлекло причинения обществу убытков и нарушения прав и законных интересов истца как акционера общества.

ФАС Северо-Кавказского округа постановлением от 25.06.2008 судебные акты нижестоящих судов оставил без изменения.

Гражданин Ш. не согласился с названными судебными актами и обратился в ВАС РФ с заявлением об их отмене, ссылаясь на: неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в оспариваемых судебных актах, обстоятельствам дела; неправильное применение судами норм материального права.

Коллегия судей ВАС РФ пришла к выводу, что дело не подлежит передаче в Президиум ВАС РФ. Чем обоснован данный отказ?

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 № 40«О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью» при рассмотрении дел об оспаривании сделок с заинтересованностью судам необходимо исходить из того, что условием для признания такой сделки недействительной является наличие неблагоприятных последствий, возникающих у акционерного общества или акционеров в результате ее совершения.

При рассмотрении подобных дел учитывается, что на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы.

В рассматриваемом деле, исследовав представленный истцом расчет недополученных обществом в 2006 г. арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций не признали его надлежащим доказательством причинения обществу и его акционерам убытков, возникших вследствие подписания оспариваемого протокола разногласий.

При таких обстоятельствах у судов имелись основания для отказа в иске.

Кроме того, в определении ВАС РФ от 25.09.2008 № 11646/08 указано: «Изучение представленных документов показало, что при вынесении оспариваемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права».

Несостоявшаяся сделка

Еще одно основание для отказа суда признать сделку недействительной — данная сделка является несостоявшейся.

Соотношение недействительных и несостоявшихся сделок

Можно выделить следующие разновидности несостоявшихся сделок:

1) сделки, не содержащие существенных условий;

2) реальные договоры, не заключенные ввиду отсутствия передачи соответствующего имущества (п. 1 ст. 433 ГК РФ);

3) договоры, подлежащие государственной регистрации и не прошедшие такой регистрации в установленном порядке (ситуация, когда в законе содержится прямое указание на то, что подобный договор считается заключенным с момента его госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ));

4) сделки, которые вообще не могли состояться в силу объективных причин (например, завещание, в котором в качестве единственного наследника указан сам наследодатель).

В цивилистике высказывалось мнение о необоснованности использования категории "несостоявшиеся сделки"⁴. Аргументы сводятся к тому, что отсутствует практическое значение выделения такой категории и нужно свести ее к разновидности недействительности. Так, В. П. Шахматов считал, что "рассматриваемый вопрос имеет под собой терминологическую основу, а не расхождения в правовой оценке природы сделок«⁵. По мнению ученого, «все несостоявшиеся» сделки не соответствуют тем или иным требованиям норм права о составе сделки. Поэтому нет надобности в этих случаях говорить о несостоявшихся сделках: все они являются недействительными.

Однако не все ученые разделяли изложенную позицию. Г. Ф. Шершеневич писал: "Недействительная сделка не должна быть смешиваема с несостоявшейся, когда стороны не пришли к полному соглашению, необходимому для силы сделки«⁶.

Судебная практика

В настоящее время в судебных решениях четко разграничиваются недействительные и несостоявшиеся сделки⁷.

• Истец оспаривал три договора купли-продажи, подписанных его филиалом, на общую сумму 114 506 руб. 64 коп.

В п. 1.1 упомянутых договоров предусмотрено, что продавец (ФГУП «Ростехинвентаризация») обязуется передать в собственность покупателя (филиал унитарного предприятия) движимое имущество (далее — товар) качеством, в комплекте и в сроки, которые предусмотрены в договорах и приложениях № 1 к ним, а покупатель — уплатить за товар цену, предусмотренную в договорах. В п. 1.3 договоров установлено, что ассортиментный и количественный перечень товара определяется в приложениях № 1 к договорам (перечень имущества), являющихся их неотъемлемой частью.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 465 ГК РФ, количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения. Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.

В материалах дела отсутствуют приложения № 1 к договорам купли-продажи. Поэтому невозможно установить, какой товар был передан ФГУПом филиалу унитарного предприятия, его наименование и количество.

В нарушение ст. 432 и 465 ГК РФ суд не дал оценки условиям договоров купли-продажи движимого имущества. Стороны не представили приложений № 1 к договорам. Это влияет на правовую квалификацию правоотношений сторон (на оценку ограничения полномочий директора филиала, установленных в доверенности) и правильность принятого судом решения.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.12.2006 подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении арбитражному суду следует запросить, а сторонам — представить приложения № 1 к договорам купли-продажи движимого имущества. С учетом имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств суду надлежит дать оценку факту заключения договоров, достижению их цели и с учетом этого рассмотреть спор по существу заявленных требований.

Таким образом, ФАС Восточно-Сибирского округа⁸ посчитал недостаточно исследованным факт заключения договора и счел преждевременным утверждать о его недействительности.

• ВАС РФ рассмотрел в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО «Тындасвязьстрой» (далее — общество) о пересмотре в порядке надзора судебных актов нижестоящих судов по делу, возбужденному по иску прокурора области к обществу, районной администрации о признании недействительным (ничтожным) заключенного между обществом и администрацией договора и применении последствий недействительности сделки⁹.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворен полностью.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество просило их отменить, ссылаясь на то, что оспариваемый прокурором договор является незаключенным ввиду отсутствия в нем условий, указанных в ст. 76 Бюджетного кодекса РФ. Судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 304 АПК РФ, для передачи дела в Президиум ВАС РФ.

Как установлено судами, между обществом и администрацией заключен договор с дополнительными соглашениями к нему, в соответствии с которым общество приняло на себя обязательство выполнить работы по поставке и монтажу комплекта цифровой автоматической телефонной станции, а также другого телекоммуникационного оборудования, решить вопросы эксплуатации оборудования и предоставления услуг связи, а администрация — произвести оплату цены договора для приобретения оборудования и его монтажа.

Согласно п. 3.5 договора и последующим дополнительным соглашениям к нему, средства, выделяемые на закупку АТС и оборудования, являются заемными и подлежат возврату обществом после пуска АТС в эксплуатацию; возврат возможен также путем предоставления телекоммуникационных услуг.

Суды установили, что для исполнения своих обязательств администрация перечислила обществу бюджетные средства в размере 6 873 059 руб. 61 коп. в качестве заемных средств. Общество возвратило заемные средства в сумме 90 000 руб., не исполнив свои обязательства по возврату в сумме 6 498 909 руб. 24 коп.

Бюджетный кредит — это форма финансирования бюджетных расходов, которая предусматривает предоставление средств юридическим лицам или другому бюджету на возвратной и возмездной основе (ст. 6 БК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из несоответствия оспариваемого договора требованиям ст. 76 БК РФ.

Оспариваемый договор является безвозмездным, не предусматривает способа обеспечения и фактически не обеспечен.

Приведенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора доводы о том, что отсутствие в договоре согласования сторон по существенным условиям, установленным в ст. 76 БК РФ, влечет признание договора незаключенным, а не недействительным, не могут быть признаны обоснованными.

Указанная норма содержит не существенные условия, относительно которых сторонами должно быть достигнуто соглашение, а императивные требования закона к сделке по предоставлению бюджетного кредита (займа).

Критерий разграничения — способность порождать последствия

В юридической литературе высказывается мнение о том, что отличие несостоявшейся сделки от недействительной "состоит в принципиальной способности последней порождать при определенных условиях предусмотренные законом специальные правовые последствия (как общие, так и дополнительные), что связано с ее характеристикой как юридического факта.

Таким образом, в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся — нет«¹⁰.

Нельзя согласиться с утверждением о том, что несостоявшиеся сделки — разновидность недействительных. Право оценивает уже имеющийся состав социального явления, существующую реальность. Недействительность — это правовая оценка соответствующей реальности, состава социального явления (состава сделки). Социальная основа сделок состоялась, именно она оценивается правом и только при определенных обстоятельствах может быть признана недействительной.

Проведение торгов

Чем чаще стали проводиться торги, тем больше лиц, недовольных их результатами.

А. Каширин, ссылаясь на Справку по результатам изучения и обобщения споров, связанных с проведением торгов, по делам, рассмотренным в 2007 году, подготовленную отделом анализа и обобщения судебной практики ФАС Западно-Сибирского округа¹¹, называет ряд оснований для признания торгов недействительными¹²:

• извещение о проведении торгов, сделанное по радио, является ненадлежащим способом доведения информации (дело № 2-407/2004);

• сообщение информации о торгах в ненадлежащем печатном издании (дело № А45-296/ 2007-7/14);

• при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (дело № А75-7973/2006).

Автор также называет причины, которые не могут служить основанием для отказа в признании торгов недействительными:

1) нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, поскольку они не связаны с правилами проведения торгов (дела № А45-19288/2006-07-42/1, № А45-9449/06-42/245);

2) заинтересованность в надлежащем проведении торгов и выручении наибольшей суммы в силу п. 5 ст. 447 ГК РФ (дело № А27-18843/ 2006-1).

Данные обстоятельства часто встречаются и в других регионах России¹³.

Судебная практика

• Заместитель прокурора обратился с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом, совету депутатов и ООО «ТЗК „Агроинвест“» о признании недействительными решения совета депутатов, утвердившего условия приватизации муниципального имущества, торгов по продаже этого недвижимого имущества, протокола об итогах аукциона и договора купли-продажи, заключенного между КУМИ и обществом.

Иск заявлен со ссылкой на ст. 448, 449 ГК РФ, п. 1, 3 ст. 15, п. 3 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивирован тем, что решение совета депутатов не содержало сведений о форме подачи предложений о цене имущества и не было опубликовано в установленном порядке, а состоявшиеся торги по продаже имущества проведены при ненадлежащем извещении потенциальных покупателей (информационное сообщение о проведении торгов опубликовано в малотиражной газете и менее чем за 30 дней до их проведения).

Решением арбитражного суда от 22.01.2007 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что, несмотря на неопубликование решения в СМИ, все необходимые сведения о проведении торгов содержались в приложении, являющемся частью официального источника опубликования правовых актов местного самоуправления — газеты N. Суд также пришел к выводу об отсутствии нарушений действующего законодательства при проведении торгов. В решении указано, что в законе отсутствуют требования относительно объема тиража газеты, а опубликование сообщения менее чем за 30 дней до проведения торгов не нарушило права заинтересованных лиц, поскольку был соблюден 25-дневный срок на подачу заявок.

Постановлением апелляционного суда от 28.05.2007 решение отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд исходил из того, что торги проведены с нарушением требований Закона о приватизации: не соблюден порядок извещения потенциальных покупателей о проведении торгов. Кроме того, в торгах приняли участие только два участника, которые были связаны между собой через формирование исполнительных органов. По мнению суда, это свидетельствовало о заинтересованности участников в сохранении (незначительном увеличении) начальной цены реализуемого на торгах имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании оспариваемого решения совета депутатов были проведены торги в форме аукциона. Победителем торгов, согласно протоколу об итогах аукциона, признано ООО «ТЗК „Агроинвест“», и с ним КУМИ заключил договор купли-продажи.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу названной нормы основанием для признания торгов недействительными в судебном порядке являются нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом.

Согласно п. 3 ст. 18 Закона о приватизации, форма подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества определяется решением об условиях приватизации, и оно в силу п. 1 ст. 15 названного Закона подлежит опубликованию в установленном порядке в официальных изданиях. В нарушение закона в решении совета депутатов не определена форма подачи предложений о цене муниципального имущества (закрытая или открытая).

Официальным печатным изданием для опубликования правовых актов совета депутатов города является газета N. Однако апелляционный суд установил, что ответчики не представили доказательств опубликования в указанном официальном издании оспариваемого решения совета депутатов, содержащего сведения о форме подачи предложений о цене имущества. В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение не соответствует требованиям закона.

Кроме того, согласно п. 2, 3 ст. 15 Закона о приватизации, опубликованию в СМИ, определенных органами местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до дня осуществления продажи подлежит и информационное сообщение о продаже муниципального имущества.

В нарушение названных норм сообщение о проведении торгов по продаже муниципального имущества было опубликовано не в газете N, а в приложении, которое не зарегистрировано в качестве самостоятельного СМИ и, имея незначительный тираж, не могло быть приложено ко всем экземплярам номера газеты N. Как следствие, помещенная в приложении информация не могла быть доступна всем подписчикам газеты N и розничным покупателям через сеть «Союзпечать».

Апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что торги проведены с нарушением закона, и правомерно признал торги, а также заключенный по итогам их проведения договор купли-продажи имущества недействительными на основании ст. 448, 449 ГК РФ.

Ссылки заявителей кассационных жалоб на отсутствие в законе каких-либо требований к объему тиража и способу распространения печатного издания, в котором публикуется информационное сообщение о проведении торгов, не могут быть положены в основу отмены обжалуемого постановления.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ, цель проведения торгов в форме аукциона —получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь. По смыслу данной нормы извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены). Несоответствие этим требованиям является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными.

Разрешая спор, апелляционный суд правильно исходил из того, что извещение не было направлено на привлечение наибольшего количества потенциальных покупателей, поскольку информация о торгах оказалась практически недоступной для заинтересованных лиц.

Также не могут служить основанием для отмены постановления доводы заявителей о том, что установленный апелляционным судом факт участия в аукционе связанных между собой через исполнительные органы участников не является нарушением правил проведения торгов. Суд основывал свои выводы не только на указанных обстоятельствах, не рассматривал их как единственные и достаточные для принятия обжалуемого постановления.

Кассационный суд оставил постановление апелляционного суда без изменения.

Таким образом, отсутствие информирования населения о предстоящих торгах в установленном законом порядке, когда потенциальные покупатели спорного недвижимого имущества были лишены права реализовать возможность участия в нем, повлекло нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Вследствие этого суд правомерно удовлетворил иск о признании недействительными решения об утверждении условий приватизации муниципального имущества, торгов по его продаже, а также протокола об итогах аукциона и договора купли-продажи (постановление ФАС Московского округа от 27.08.2007 № КГ-А41/8127-07-1,2,3).

Правовым последствием признания недействительными торгов является недействительность заключенного на торгах договора. Это, в свою очередь, означает приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных таким договором.

¹ Щёкин Д. М. Налоговые последствия недействительных сделок // Ваш налоговый адвокат. Консультации, рекомендации. М.: ИД ФБК-Пресс, 1999. Вып. 2(8). С. 11. ² См., напр., определения ВАС РФ от 03.12.2008 № 13147/08 по делу № А73-5784/2006-30, от 27.11.2008 № 9532/08 по делу № А32-18507/2007-53-343, от 25.11.2008 № 15001/08 по делу № А40-7504/07-132-45. ³ См. определение ВАС РФ от 25.09.2008 № 11646/08 по делу № А53-20341/2007-С1-33. ⁴ См.: Шахматов В. П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967. С. 81 — 93. ⁵ Там же. С. 97. ⁶ Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 126. ⁷ См., напр., определения ВАС РФ от 24.11.2008 № 14829/08 по делу № А57-726/2007-19, от 24.11.2008 № 15078/08 по делу № А55-18753/2007. ⁸ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2007 № А19-22798/06-31-Ф02-1146/07. ⁹ См. определение ВАС РФ от 30.09.2008 № 8211/08. ¹⁰ Киселёв А. А. Понятие недействительной сделки и его соотношение с понятием несостоявшейся сделки // Нотариус. 2007. № 6. С. 39-43. ¹¹ СПС «Консультант Плюс». ¹² См.: Каширин А. Недействительные торги // СПС «Консультант Плюс». ¹³ Постановления ФАС Центрального округа от 30.09.2008 по делу № А48-4697/07-7, от 29.07.2008 по делу № А14-12769/2007/408/13, от 22.01.2008 по делу № А48-2789/06-4; ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2003 № Ф08-2845/2003; ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2008 по делу № А28-9532/2007-289/22.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Нежилые помещения внутри зданий как объект договора аренды

Сафронов Михаил Иванович  судья Арбитражного суда Челябинской области, кандидат юридических наук

В настоящее время договор аренды нежилых помещений, расположенных внутри зданий, является одним из самых востребованных. Надлежащим образом оформленный договор не только предоставляет арендатору возможность беспрепятственно пользоваться предметом аренды в течение всего срока, но и служит основанием для включения затрат по арендной плате в себестоимость продукции арендатора.

При использовании нежилых помещений возникают конфликты не только с собственником арендуемого помещения, но и с собственниками, пользователями смежных помещений. Как правило, конфликты вызваны использованием общего имущества собственников помещений, распределением расходов на его содержание.

В судебной практике распространены споры о правах на нежилые помещения, общее имущество в здании, земельные участки, примыкающие к зданию, а также споры по вопросу заключения и расторжения договоров аренды.

Объект аренды

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор в силу ст. 432 ГК РФ будет незаключенным.

Так, не может служить объектом аренды неизолированное помещение. По указанной причине отсутствуют основания для регистрации договоров аренды торговых мест, павильонов, киосков, расположенных, например, в фойе какого-либо здания. Думается, такой договор следует относить к числу договоров об оказании услуг по предоставлению торгового места.

В качестве объекта аренды не может выступать доля в праве собственности, поскольку «доля» — понятие, прежде всего, идеальное. Имущество же, предаваемое в аренду, должно быть конкретно определено. В противном случае, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор будет считаться незаключенным.