Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
вариант 7 семенова.doc
Скачиваний:
2
Добавлен:
21.11.2019
Размер:
148.99 Кб
Скачать

Федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра отраслевой экономики

Контрольная работа

По дисциплине : «Экономика недвижимости»

Вариант №7

Выполнил студент

Группы 3С (ТФК)-060802-63 (К) А.Л. Быков

Проверил преподаватель И.А. Семенова

Ижевск 2012

Задание

На основании исходных данных рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости с использованием трех методов анализа стоимости объекта.

Общие сведения

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа

Месторасположение: город Ижевск, улица М. Горького, дом 753.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: 22.10.2012

Собственники недвижимости: здание – Российская компания;

земля – государство.

Описание месторасположения: здание расположено на участке земли общей площадью 1300 кв.м. С ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 1989 года. Здание состоит из подвала, и семиэтажной постройки. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.

Исходные данные.

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Кирова. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 1300 кв.м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество линий.

Описание здания:

Этажность – 4 этажей и подвал.

Площадь общая – 4000 кв.м.

Площадь полезная – 3200 кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная) - 90% от полезной (2880 кв.м)

Строительный объем – 13000 куб.м.

Фундаменты – ленточные, бутобетонные.

Стены – из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия – из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.

Перегородки – кирпичные.

Кровля – из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянными стропилами.

Утеплитель – засыпной керамзит.

Лестницы – из сборных железобетонных элементов.

Полы – мраморные, паркетные, из керамической плитки.

Окна – деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.

Двери – деревянные.

Наружная отделка – штукатурка, окраска.

Внутренняя отделка – улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение – системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет 2450 руб.

Расчет стоимости здания затратным методом.

1.Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка.

Так как права пользования земельного участка 2450 рублей за 1 кв.м., здание занимает площадь 1300 кв.м. Поэтому рыночная стоимость земли будет:

РС (з.у.) = 2450 руб./кв.м. * 1300 кв.м. = 3 185 000 рублей.

2. Рассчитаем полную стоимость восстановительную стоимость строения.

Она равна:

ВСзд = Сед * V * К1 * Кц * К2 * Кпр * Кндс * Ккл , где

Сед – стоимость строительства 1 куб.м. здания в 2000 году; ; (21,7)

V – строительный объем здания куб.м.; (13000)

К1 – коэффициент перехода от цен 1969 г. к 1984 г.; (1,249)

Кц – ценностной коэффициент;

К2 – коэффициент перехода от цен 1984 г. К текущим ценам;

Кпр – коэффициент прибыльности девелопера;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС;

Ккл – коэффициент климатеческий.

Полная восстановительная стоимость здания равна:

ВСзд = 21,7*13000*1,249*1,9728*120*1,07*1,2*1*1,18=126 379 566 рублей

3. Рассчитаем износ здания, используя «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)»

Пользуясь данными таблицы 1 и таблицы 2, рассчитаем износ здания:

ИЗ = ВСзд * % износа

ИЗ = 126 379 566 * 0,3954 = 49 970 478 рублей.

4. Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здание:

ДСзд = ВСзд – ИЗ

ДСзд = 126 379 566 – 49 970 478 = 76 409 088 рублей.

5. Определим рыночную стоимость объекта:

РСон = РСзу + ДСзд

РСон = 3 185 000 + 76 409 088 = 79 594 088 рубля.

Рассчитанная таким образом стоимость здания равна 79 594 088 рубля.

Таблица 1 – Расчет общего процента износа строения.

Конструктивные

Элементы

Материал и конструкции

Таблица №

Удельный вес по таблице №

Цен-ностный коэффи-циент

Удельный вес после прим. цен. коэф.

Процент износа элемента

Процент износа элемента строению

Фундамент

Ленточный, бутобетонный до 80 см

10

3,59

35,9

0,20

7,18

Стены

Из красного глиняного кирпича толщиной 77 см, внутренние стены из того же материала

10

1,36

13,6

0,10

1,36

Перегородки

Кирпичные толщиной 0,5 кирпича

10

1,76

17,6

0,10

1,76

Перекрытия

Из сборных железобетонных плит с утеплением и пароизоляцией

16

3,84

61,44

0,20

12,288

Крыша

Из оцинкованной стали с настенными желобами и водосточными трубами

2

1,84

3,68

0,35

1,288

Полы

Щитовой паркет по обрешетке

9

1,68

15,12

0,30

4,536

проемы

Окна

Блоками с двойными переплетами окрашен и остеклен

4

0,82

3,28

0,30

0,984

Двери

Блоками с филенч. глухими однопольными полотнами

4

0,5

2

0,30

0,6

Вну. отделка

Стены

Улучшенная масляная окраска, улучшенная штукатурка

6

1,61

9,66

0,15

1,449

Потолки

Улучшенная масляная окраска, улучшенная штукатурка

6

2,06

12,36

0,15

1,854

Наруж. Отделка

Простая штукатурка по камню, простая масляная окраска по штукатурке

6

0,94

5,64

0,30

1,692

Отопление

От сетей города

4

1

4

0,75

3

Газоснабжение

От сетей города

3

1

3

0

0

Электроснабжение

От сетей города

3

1

3

0,25

0,75

Радио

От сетей города

3

1

3

0

0

Разные работы

Вентиляция, пожарохоранная сигнализация

4

1

4

0,2

0,8

Итого:

100

1,9728

0,3954

Таблица 2 – Физический износ элементов, конструкций и систем

Признаки износа

Количественная оценка

Физический износ, %

1

Фундамент ленточный, бутобетонный – мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа

Ширина трещин до 2 мм

20

2

Стены и красного глиняного кирпича – отдельные трещины и выбоины

Ширина трещин до 1 мм

10

3

Перегородки кирпичные и пенозолосиликатные – трещины в местах сопряжения перегородок с потолком.

Трещины шириной до 2мм, повреждения на площади 10%

10

4

Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам – незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, мелкие трещины в швах между плитами.

Смещение плит до 1. 5 см, повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 2 мм

20

5

Крыша. Трещины в кирпичных столбиках или опорных участках ж/б панелей, мелкие пробоины в плитах покрытия, гниль в деревянных деталях

Повреждение на площади до 20%

35

6

Кровля. Неплотности фальцев, пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям местами; просветы при осмотре чердака; повреждения настенных желобов

30

7

Полы: Отставание отдельных клепок от основания; сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами; отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах; небольшие повреждения основания.

30

8

Окна. Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть отсутствие остекления отливов

30

9

Двери. Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены

30

10

Наружная отделка. Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки

30

11

Внутренняя отделка. Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины

30

12

Инженерное обеспечение

Отопление. Капельные течи в местах врезки запор­ ной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хо­муты на стояках и магистралях; зна­чительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калори­феров

25

Газоснабжение

Электроснабжение. Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, от­ крытые проводки покрыты значительным сло­ем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)

25

Радио

Горячее водоснабжение. Капельные течи в местах резьбовых Соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магист­ралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами

25

Холодное водоснабжение. капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреж­дения трубопроводов (свищи, течи); пора­жение коррозией отдельных участков тру­бопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков

25