Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет»
Институт экономики и управления
Кафедра отраслевой экономики
Контрольная работа
По дисциплине : «Экономика недвижимости»
Вариант №7
Выполнил студент
Группы 3С (ТФК)-060802-63 (К) А.Л. Быков
Проверил преподаватель И.А. Семенова
Ижевск 2012
Задание
На основании исходных данных рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости с использованием трех методов анализа стоимости объекта.
Общие сведения
Тип объекта недвижимости: здание офисного типа
Месторасположение: город Ижевск, улица М. Горького, дом 753.
Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.
Дата оценки: 22.10.2012
Собственники недвижимости: здание – Российская компания;
земля – государство.
Описание месторасположения: здание расположено на участке земли общей площадью 1300 кв.м. С ровным рельефом.
Описание здания: Здание офисного типа постройки 1989 года. Здание состоит из подвала, и семиэтажной постройки. В здании завершен ремонт.
Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.
С учетом существующего здания: использовать как офисное.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.
Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.
Исходные данные.
Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Кирова. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 1300 кв.м.
Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество линий.
Описание здания:
Этажность – 4 этажей и подвал.
Площадь общая – 4000 кв.м.
Площадь полезная – 3200 кв.м.
Площадь для сдачи в аренду (нормативная) - 90% от полезной (2880 кв.м)
Строительный объем – 13000 куб.м.
Фундаменты – ленточные, бутобетонные.
Стены – из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.
Перекрытия – из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.
Перегородки – кирпичные.
Кровля – из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянными стропилами.
Утеплитель – засыпной керамзит.
Лестницы – из сборных железобетонных элементов.
Полы – мраморные, паркетные, из керамической плитки.
Окна – деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.
Двери – деревянные.
Наружная отделка – штукатурка, окраска.
Внутренняя отделка – улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.
Инженерное обеспечение – системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.
Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет 2450 руб.
Расчет стоимости здания затратным методом.
1.Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка.
Так как права пользования земельного участка 2450 рублей за 1 кв.м., здание занимает площадь 1300 кв.м. Поэтому рыночная стоимость земли будет:
РС (з.у.) = 2450 руб./кв.м. * 1300 кв.м. = 3 185 000 рублей.
2. Рассчитаем полную стоимость восстановительную стоимость строения.
Она равна:
ВСзд = Сед * V * К1 * Кц * К2 * Кпр * Кндс * Ккл , где
Сед – стоимость строительства 1 куб.м. здания в 2000 году; ; (21,7)
V – строительный объем здания куб.м.; (13000)
К1 – коэффициент перехода от цен 1969 г. к 1984 г.; (1,249)
Кц – ценностной коэффициент;
К2 – коэффициент перехода от цен 1984 г. К текущим ценам;
Кпр – коэффициент прибыльности девелопера;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС;
Ккл – коэффициент климатеческий.
Полная восстановительная стоимость здания равна:
ВСзд = 21,7*13000*1,249*1,9728*120*1,07*1,2*1*1,18=126 379 566 рублей
3. Рассчитаем износ здания, используя «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)»
Пользуясь данными таблицы 1 и таблицы 2, рассчитаем износ здания:
ИЗ = ВСзд * % износа
ИЗ = 126 379 566 * 0,3954 = 49 970 478 рублей.
4. Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здание:
ДСзд = ВСзд – ИЗ
ДСзд = 126 379 566 – 49 970 478 = 76 409 088 рублей.
5. Определим рыночную стоимость объекта:
РСон = РСзу + ДСзд
РСон = 3 185 000 + 76 409 088 = 79 594 088 рубля.
Рассчитанная таким образом стоимость здания равна 79 594 088 рубля.
Таблица 1 – Расчет общего процента износа строения.
Конструктивные Элементы |
Материал и конструкции Таблица № |
Удельный вес по таблице № |
Цен-ностный коэффи-циент |
Удельный вес после прим. цен. коэф. |
Процент износа элемента |
Процент износа элемента строению |
|
Фундамент |
Ленточный, бутобетонный до 80 см |
10 |
3,59 |
35,9 |
0,20 |
7,18 |
|
Стены |
Из красного глиняного кирпича толщиной 77 см, внутренние стены из того же материала |
10 |
1,36 |
13,6 |
0,10 |
1,36 |
|
Перегородки |
Кирпичные толщиной 0,5 кирпича |
10 |
1,76 |
17,6 |
0,10 |
1,76 |
|
Перекрытия |
Из сборных железобетонных плит с утеплением и пароизоляцией |
16 |
3,84 |
61,44 |
0,20 |
12,288 |
|
Крыша |
Из оцинкованной стали с настенными желобами и водосточными трубами |
2 |
1,84 |
3,68 |
0,35 |
1,288 |
|
Полы |
Щитовой паркет по обрешетке |
9 |
1,68 |
15,12 |
0,30 |
4,536 |
|
проемы |
Окна |
Блоками с двойными переплетами окрашен и остеклен |
4 |
0,82 |
3,28 |
0,30 |
0,984 |
Двери |
Блоками с филенч. глухими однопольными полотнами |
4 |
0,5 |
2 |
0,30 |
0,6 |
|
Вну. отделка |
Стены |
Улучшенная масляная окраска, улучшенная штукатурка |
6 |
1,61 |
9,66 |
0,15 |
1,449 |
Потолки |
Улучшенная масляная окраска, улучшенная штукатурка |
6 |
2,06 |
12,36 |
0,15 |
1,854 |
|
Наруж. Отделка |
Простая штукатурка по камню, простая масляная окраска по штукатурке |
6 |
0,94 |
5,64 |
0,30 |
1,692 |
|
Отопление |
От сетей города |
4 |
1 |
4 |
0,75 |
3 |
|
Газоснабжение |
От сетей города |
3 |
1 |
3 |
0 |
0 |
|
Электроснабжение |
От сетей города |
3 |
1 |
3 |
0,25 |
0,75 |
|
Радио |
От сетей города |
3 |
1 |
3 |
0 |
0 |
|
Разные работы |
Вентиляция, пожарохоранная сигнализация |
4 |
1 |
4 |
0,2 |
0,8 |
|
Итого: |
|
100 |
|
1,9728 |
|
0,3954 |
Таблица 2 – Физический износ элементов, конструкций и систем
№ |
Признаки износа |
Количественная оценка |
Физический износ, % |
1 |
Фундамент ленточный, бутобетонный – мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа |
Ширина трещин до 2 мм |
20 |
2 |
Стены и красного глиняного кирпича – отдельные трещины и выбоины |
Ширина трещин до 1 мм |
10 |
3 |
Перегородки кирпичные и пенозолосиликатные – трещины в местах сопряжения перегородок с потолком. |
Трещины шириной до 2мм, повреждения на площади 10% |
10 |
4 |
Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам – незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, мелкие трещины в швах между плитами. |
Смещение плит до 1. 5 см, повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 2 мм |
20 |
5 |
Крыша. Трещины в кирпичных столбиках или опорных участках ж/б панелей, мелкие пробоины в плитах покрытия, гниль в деревянных деталях |
Повреждение на площади до 20% |
35 |
6 |
Кровля. Неплотности фальцев, пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям местами; просветы при осмотре чердака; повреждения настенных желобов |
|
30 |
7 |
Полы: Отставание отдельных клепок от основания; сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами; отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах; небольшие повреждения основания. |
|
30 |
8 |
Окна. Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть отсутствие остекления отливов |
|
30 |
9 |
Двери. Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены |
|
30 |
10 |
Наружная отделка. Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки |
|
30 |
11 |
Внутренняя отделка. Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины |
|
30 |
12 |
Инженерное обеспечение |
|
|
|
Отопление. Капельные течи в местах врезки запор ной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов |
|
25 |
|
Газоснабжение |
|
|
|
Электроснабжение. Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, от крытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ) |
|
25 |
|
Радио |
|
|
|
Горячее водоснабжение. Капельные течи в местах резьбовых Соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами |
|
25 |
|
Холодное водоснабжение. капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков |
|
25 |