Види іпотеки:

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Об’єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується передачею в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним суб’єктам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, що вже є предметом іпотеки. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставодержателя виконуються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставодержателя.

Умовна іпотека виникає тоді, коли іпотечним договором установлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цим договором умови.

3. Етапи іпотечного кредитування

Основними етапами іпотечного банківського кредитування є наступні:

При розгляді питання про надання іпотечного кредиту фізичній особі, банк вимагає від потенційного позичальника наступні документи:

• Анкету-заяву встановленої форми із зазначенням відомостей щодо позичальника і членів його сім’ї;

• підтверджувальні документи про доходи (оригінал довідки з місця роботи та інше);

• копію документу про займану посаду;

• копію документу про сімейний стан;

• копію паспорту позичальника та його дружини/чоловіка;

• копію довідки про присвоєння ідентифікаційного номеру платника податків позичальника (коопію довідки чоловіка/дружини);

• документи по забезпеченню кредиту (правовстановлюючі документи на нерухомість, витяг з державного реєстру нерухомого майна (довідка-характеристика БТІ) та/або довідка про оціночну вартість земельної ділянки, довідка за формою №3 із ЖЕКу або виписка з будинкової книги про склад зареєстрованих осіб, технічний паспорт на нерухомість тощо);

• інформацію про користування банківськими кредитами у минулому та своєчасність погашення їх, відсотків, комісій за ними, а також користування іншими банківськими послугами (при наявності).

При необхідності, банк може вимагати надання інших документів.

При розгляді питання про надання іпотечного кредиту юридичній особі, банк вимагає від потенційного позичальника наступні документи:

• клопотання (заява) на ім'я керівника установи анку про видачу іпотечного кредиту;

• анкету позичальника;

• установчі та реєстраційні документи;

• фінансові документи;

• комерційні документи;

• документи про забезпечення кредитних зобов'язань.

У залежності від виду діяльності, галузевої специфіки, організаційної структури підприємства – позичальника, банк може вимагати іншу інформацію у позичальника.

Усі документи, що надаються потенційним позичальником – юридичною особою, повинні бути підписані уповноваженими посадовими особами позичальника та завірені відбитком його печатки.

4. Кредитні ризики при іпотечному кредитуванні та способи їх мінімізації

Банківські установи в ролі постачальників іпотечних кредитів вступають у взаємодію з групою типових для даної операції ризиків.

Під іпотечним ризиком слід розуміти економічну категорію, що характеризує ймовірність настання події, пов‘язаної з фінансовими втратами або іншими негативними наслідками для суб‘єкта ринку іпотечного кредитування внаслідок несприятливих змін на цьому ринку.

На думку Євтуха О.Т., з методологічної точки зору іпотечні ризики слід розподіляти на дві основні групи. Перша група – це ризики, пов‘язані з нерухомим майном. Друга група – це ризики, пов‘язані з ринком капіталу.

До системи ризиків, на які наражається іпотечний кредитор, відносять: кредитний, ринковий, процентний, ризик ліквідності, валютний, операційно-технологічний, ризик репутації, юридичний.

Кредитний ризик – ризик втрат, що спричинений зміною кредитоспроможності позичальника і зумовлює ймовірність непогашення останнім основної суми боргу та ціни іпотечного кредиту. Цей вид ризиків є домінуючим в системі і потребує розробки відокремленої моделі управління ним.

Ринковий ризик – визначає можливість втрат під впливом зміни ціни на об‘єкти нерухомого майна. У випадку дефолту позичальника, який характеризується ймовірністю непогашення основної суми отриманого кредиту, банки вимушені реалізовувати заставлене майно. При падінні ринкової вартості нерухомості в банку існує ймовірність збитків або недоотримання доходу.

Процентний ризик – ризик втрат та зниження рівня прибутковості діяльності кредитора, що викликаний коливанням відсоткових ставок, незбалансованістю строків і сум активів та боргових зобов‘язань.

Ризик ліквідності доцільно розглядати в двох аспектах. Ліквідність іпотечного капіталу – характеризує ймовірність виникнення дефіциту ліквідних ресурсів банку, спричиненого іпотечною специфікою їх розміщення, для виконання поточних боргових зобов‘язань. Ліквідність предмета іпотеки – передбачає ускладнення процедури реалізації заставленого майна із-за неможливості його продажу в силу різних причин.

Валютний ризик – спричинений можливістю втрат внаслідок несприятливих змін на валютному ринку.

Операційно - технологічний ризик відноситься до системи внутрішньобанківських і пояснюється недосконалістю системи внутрішнього контролю або неадекватністю процесу обробки інформації.

Ризик репутації формується під впливом узагальнення інформації про діяльність банківської установи, негативні параметри якої можуть істотно вплинути на рівень ресурсної бази.

Юридичний ризик – може мати місце при невиконанні банком основних нормативних положень, що регламентують його діяльність на ринку іпотечного кредитування.

Подана система іпотечних ризиків є обмеженою і потребує, на нашу думку, розширення на декілька складових. Доцільним, вважаємо, віднести до іпотечних:

• ризик альтернативного вибору – що здатний викликати ймовірність недоотримання банком частини прибутку, враховуючи можливість дострокового погашення позичальником кредиту. Цей вид ризику є самостійним компонентом системи і не може розглядатися як різновид кредитного;

• адміністративний ризик – ризик можливих втрат частини банківського прибутку, при перевищенні граничної норми витрат на формування ресурсної бази, видачі іпотечних кредитів, і їх обслуговуванням.

Пересада А.А. до групи ризиків інвестиційного кредитування відносить політичний, форс-мажорний ризики, що також мають місце в іпотечній сфері.

Найважливішим завданням банківської діяльності є необхідність в межах виробничо-господарської цільової системи знайти оптимальне співвідношення між прибутком, ризиком і ліквідністю. Для успішного функціонування банку важливою є розробка відповідної стратегії управління ризиком. Проблеми, які постають перед банком, можна подолати лише застосовуючи системний підхід до управління ризиками.

Такий підхід передбачає комплексне врахування методів запобігання та шляхів оптимізації рівня іпотечних ризиків.

Доцільним для банку є застосування методу управління банківським ризиком за допомогою врахування ризикових складових ціни іпотечного кредиту. Такий метод дозволяє побудувати прямо пропорційну залежність між рівнем ризику кредитної операції і величиною його вартості. Тому, крім загальних факторів, що визначають величину відсоткової ставки, необхідно враховувати надбавки за ті види зику, які притаманні даній іпотечній операції.

Назва	Причини виникнення	Методи управління
Кредитний ризик	Погіршення фінансового стану позичальника; недосконала оцінка кредитоспроможності потенційного позичальника на момент видачі кредиту; несвоєчасна реакція на виникнення передумов проблемного кредиту.	Контроль за якістю іпотечних кредитів, що надаються; удосконалення системи андерайтингу, кредитного моніторингу; якісна оцінка забезпечення та страхування; дотримання коефіцієнта співвідношення заборгованості до вартості предмета іпотеки; дотримання резервних вимог НБУ; диверсифікація кредитного портфеля в розрізі іпотечного кредитування.
Ринковий ризик	Коливання цін на об‘єкти нерухомого майна.	Дотримання коефіцієнта співвідношення заборгованості до вартості предмета іпотеки; страхування життя і працездатності позичальника; посилення вимог до оцінки кредитоспроможності позичальника.
Процентний ризик	Непередбачена зміна відсоткових ставок на ринку; незбалансованість активів і зобов‘язань банку.	Застосування індексованих інструментів іпотечного кредитування; дотримання нормативів ліквідності банку.
Ризик ліквідності	Недостатність ліквідних ресурсів банків для виконання поточних боргових зобов‘язань.	Формування довгострокових ресурсів за допомогою рефінансування іпотечних банківських кредитів, тобто перерозподіл ризику на інвесторів цінних паперів на вторинному ринку заставних.
Валютний ризик	Зміни валютного курсу.	Застосування похідних фінансових документів (валютні форварди, ф‘ючерси, опціони, свопи); обґрунтування доцільності кредитування в іноземній валюті.
Операційно-технологічний ризик	Недосконалість системи внутрішнього контролю; неадекватність процесу обробки інформації.	Удосконалення системи управління; підвищення рівня кваліфікації персоналу, залучення спеціалістів незалежних компаній.
Ризик репутації	Несприятливе формування іміджу банківської установи.	Удосконалення роботи банку та застосування маркетингових підходів формування позитивної репутації.
Юридичний ризик	Порушення вимог нормативних документів, що регламентують діяльність банку на ринку іпотечного капіталу.	Юридичне обґрунтування параметрів діяльності банківської установи.
Ризик вибору	Можливість дострокового погашення позичальником суми кредиту.	Формування умов кредитного договору без врахування можливостей альтернативного вибору для клієнта.
Адмініст-ративний ризик	Неефективність прийняття управлінських рішень щодо формування витрат банку.	Удосконалення підходів банку до зменшення собівартості банківських операцій.

З метою уникнення проблемної заборгованості банку при використанні іпотеки необхідно забезпечити всебічний суворий контроль за супроводженням кожної кредитної операції окремо. Доцільно дотримуватись загальних принципів, які є важливими для забезпечення успішної кредитної діяльності банківської установи:

• розробка комплексної системи оцінки фінансового стану позичальника, сприятливої для формування чіткої динаміки показників та визначення майбутніх тенденцій;

• контроль за цільовим використанням кредиту;

• моніторинг обслуговування позичальником кредитної заборгованості;

• перевірка умов збереження та використання предмета застави.

Запроваджені заходи повинні цілком відповідати принципам економічної доцільності та своєчасності для зменшення ймовірності виникнення проблемних кредитів та позитивного впливу на якість кредитного портфеля в розрізі іпотечних відносин.

Процес управління ризиками повинен мати ознаки комплексної фінансової операції, яку проводить банк з метою оптимізації сукупного рівня ризику іпотечної діяльності. Така операція передбачає ґрунтовну роботу ризик – менеджерів банку як в період підготовки до укладання угоди, так і в період її реалізації. Підготовка до здійснення операції має послідовні складові елементи:

• ідентифікація можливих ризиків;

• прогнозування параметрів виникнення ризиків на різних етапах іпотечного кредитування;

• розробка критеріїв якості управління ризиками;

• розробка методів управління ризиками;

• формування групи ризик-менеджерів;

• вирішення організаційних питань та розробка механізму контролю за функціонуванням системи управління ризиками.

Процес безпосереднього проведення операції формується з наступних етапів:

• реалізація методів, що передують видачі кредиту;

• реалізація методів, що супроводжують дію кредитної угоди;

• виявлення та ліквідація недоліків запроваджених підходів.

Застосування комплексного підходу до формування моделі управління банком ризиками іпотечної сфери дозволить прискорити динаміку розвитку ринку іпотечного капіталу, наростити частку іпотечних кредитів в портфелі банківських установ та покращити якість роботи кожного з учасників.

12