2. Нормативно-правове забезпечення іпотечного кредитування

Нормативно-правову базу, що регламентує ринок іпотечного кредитування, можна розділити на такі категорії:

1. Спеціалізоване іпотечне законодавство – це нормативно - правові акти, присвячені прямому регулюванню окремих аспектів іпотечного кредитування: Закон України «Про іпотеку» від 5 червня 2003р. № 898 – дає визначення найважливіших понять іпотеки, категорій кредитора і позичальника, порядку реєстрації іпотеки, оформлення іпотечного договору і заставної, порядку страхування предмету іпотеки, порядку реалізації предмету іпотеки і надання тимчасового житла у разі дефолта позичальника, порядку рефінансування іпотечних кредиторів.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечні сертифікати» від 19 червня 2003г. № 979 – дає визначення понять, пов’язаних з вторинним іпотечним ринком встановлює основні вимоги до іпотечного договору, формування іпотечних активів, формулює поняття іпотечних цінних паперів, структурує державне регулювання іпотечного кредитування і емісії іпотечних сертифікатів.

Положення «Про Державну іпотечну установу» (ДІУ) від 8 жовтня 2004г. № 492 – описує порядок створення, формування статутного капіталу установи, регламентує її діяльність, затверджує основні принципи функціонування.

Законом України «Про іпотечні облігації» від 22.12.05 р. № 3273-ІV не лише визначається порядок їх випуску та обігу, але також встановлюються вимоги до їх іпотечного покриття.

2. Загальне іпотечне законодавство – нормативно - правові акти, основною метою яких є регулювання інших, ніж іпотечне кредитування, відносин, але які побічно регулюють окремі аспекти іпотеки:

   • Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю» - регулює відносини між іпотечним кредитором і позичальником, що вкладає засоби до фонду фінансування будівництва (ФФБ) або фонд операцій з нерухомістю (ФОН) з метою фінансування будівництва.

   • Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» - визначає перелік вимог до професійних оцінювачів, методичні підходи до оцінки майна в тому числі нерухомого.

   • Цивільний і Господарський кодекси – регулюють операції, пов’язані із заставним майном, регулюють відносини, пов’язані з переходом прав власності на заставне майно. Зокрема у 2001 році було прийнято новий Земельний кодекс, який набув чинності з 1 січня 2002 року. У новому Кодексі право іпотеки земельних ділянок було значно розширене не лише за об’єктним, а й за суб’єктним складом. Відповідно до статті 133 Кодексу у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам та юридичним особам на правах власності.

Одним з головних нормативних актів,що визначає ключові нормативні положення з резулювання ринку іпотечного кредитування:

Відповідно до положень Закону України „Про іпотеку” - іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володіння і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодаржатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законодавством.

Іпотека – це:

• застава нерухомого майна з метою забезпечення зобов’язання;

• право звернення стягнення на нерухоме майно відповідно до чинного законодавства, змісту іпотечної угоди або рішення суду.

Предмет іпотеки – це нерухоме майно, яке є забезпеченням зобов’язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

• будівлі разом із належною іпотекодавцю на праві власності земельною ділянкою, на якій розташована будівля, необхідна для використання землі за цільовим призначенням (квартира, житловий будинок, приміщення, гараж та будь-яка інша споруда господарського призначення);

• земельні ділянки сільськогосподарського призначення разом із розташованими на них будівлями чи спорудами;

• об’єкти незавершеного будівництва;

• інвестиційні контракти на будівництво житла, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.

Предметом іпотеки не можуть бути:

• об’єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

• національні, культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності й занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами. Частина об’єкта нерухомого майна, що належить до нерухомого, передається в іпотеку лише після її виділення зі складу нерухомого майна.

Іпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість. Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою сторін або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності.