8.2. Види вартості об'єктів нерухомості у матеріальній формі

Оцінювання об'єктів у матеріальній формі для їх відчуження через продаж проводиться шляхом визначення ринкової вартості. Розрізняють ринкову, інвестиційну, відновну, вартість заміщення, страхову, вартість для оподатковування (оподатковувана вартість) майна юри­дичних і фізичних осіб та ліквідаційн вартість.

Розглянемо кожну з них.

Ринкова вартість. Ринкова вартість об'єкту - це найбільш вірогідна ціна, по якій даний об'єкт може бути проданий в умовах конкуренції, коли продавець і покупець діють, маючи в своєму розпорядженні всю доступну інформацію про об'єкт оцінки, і на ціну не впливають надзвичайні обставини. Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обміні на відміну від вартості у ви­користанні (або споживчій вартості), яка відображає цінність об'єкту для конкрет­ного власника.

Інвестиційна вартість. Це вартість об'єкту нерухомості для конкретного інвестора, який збирається купити оцінюваний об'єкт або вкласти в нього фінан­сові засоби. Розрахунок інвестиційної вартості проводиться, виходячи з очікуваних даним інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації. Даний вид вар­тості носить суб'єктивний характер.

Відновна вартість (вартість відтворення об'єкту). Вона визначається ви­тратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з вико­ристанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт.

Вартість заміщення. Вона визначається витратами в поточних цінах на бу­дівництво об'єкту, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудовано­го в новому архітектурному стилі, з використанням сучасних проектних нормати­вів і прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування об'­єкту нерухомості.

Таким чином, відновна вартість виражається витратами на відтворення точ­ної копії об'єкту, а вартість заміщення - витратами на створення функціонального аналога об'єкту.

Страхова вартість. Вона розраховується на основі відновної вартості, або вартості заміщення об'єкту, який схильний до ризику знищення (руйнування).

Вартість для оподатковування (оподатковувана вартість) майна юри­дичних і фізичних осіб. Вона визначається акредитованими при податкових ін­спекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової вартості (з відповідни­ми поправочними коефіцієнтами), або відновної вартості об'єкту нерухомості.

Ліквідаційна вартість. Вона є чистою грошовою сумою, що власник об'єк­ту може одержати при ліквідації об'єкту нерухомості в строк, значно коротший від строку експозиції подібного майна, протягом якого він може бути проданий за ціною, яка дорівнює ринкової вартості. Термін "ліквідаційна вартість" пов’язаний з поняттям "зміст ліквідаційної маси".

До складу ліквідаційної маси, яка формується у разі ліквідації суб'єкта гос­подарювання, ліквідатор включає усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута. Майно банкрута, що є предметом застави, також включається до складу ліквідаційної маси. За наявності частки, яка належить банкруту в спільно­му майні, ліквідатор порушує питання про виділення цієї частки.

Після формування ліквідаційної маси визначається ліквідаційна вартість об'єктів, що в неї включені, через оцінювання і ця вартість є початковою вартістю у разі продажу майна на аукціоні.

Одним із способів розрахунку ліквідаційної вартості є застосування до ви­значеної ринкової вартості об'єкту оцінювання знижувальних коефіцієнтів. Цей спосіб застосовується з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання суб'єкта оцінювання. Якщо законодавством установлено знижувальні коефіцієнти та порядок їх застосування для визначення початкової вартості таких об'єктів, такі коефіцієнти застосовуються до ринкової вартості. Початкова вар­тість, отримана у результаті застосування знижувальних коефіцієнтів, визначаєть­ся ліквідаційною вартістю об'єкту у матеріальній формі. У цьому разі у висновку про вартість одночасно зазначається ринкова та ліквідаційна вартість такого об'єкту.

Слід підкреслити, що ліквідаційна вартість відрізняється від вартості ліквідації. Останню характеризує вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінювання, що вичер­пав корисність відповідно до своїх первісних функцій. Підкреслимо, що ліквідаційна вартість може визначитися стосовно об'єктів, які не вичерпали своєї корис­ності.

Зверніть увагу на те, що до ліквідаційної маси не включається:

=> орендоване майно;

=> майно, яке знаходиться на відповідальному зберіганні; О особисте майно працівників;

=> об'єкти житлового фонду, дитячих дошкільних установ, виробничої і кому­нальної інфраструктури, що відповідно до законодавства повинні бути при­йняті на баланс відповідних органів місцевого самоврядування чи державної влади.

Необхідно звернути увагу на особливості оцінки підприємств у процесі антикризового управління:

1) Оцінка активів неспроможних підприємств і самих підприємств в цілому здійснюється на всіх етапах антикризового управління:

- на етапі досудової санації,

- на етапі спостереження;

- на етапі зовнішнього управління

- на етапі конкурсного виробництва.

2) Об'єктом оцінки на різних етапах арбітражного процесу банкрутства не­спроможного підприємства можуть бути:

- або окремі активи підприємства,

- або йо­го майновий комплекс,

- або підприємство як бізнес,

- склад і розмір грошових зобов'язань й обов'язкових платежів підприємства-боржника.

Склад і розмір грошових зобов'язань і обов'язкових платежів визначається на мо­мент подачі в господарський суд заяви про визнання боржника банкрутом.

Функції оцінки. Функції оцінки в процесі судового управління можна під­розділити на кілька рівнів:

% перший - головна функція - визначення співвідношення між вартостями

майна і зобов'язань підприємства. % другий - рівень, що відповідає трьом основним судовим процедурам (ета­пам): спостереженню, зовнішньому управлінню і конкурсному виробницт­ву (тобто функції оцінки для цих процедур). % третій - рівень особливих функцій оцінки, пов'язаних з оцінкою особли­вих процедур банкрутства (банкрутства містоутворюючих підприємств, сільськогосподарських, страхових і кредитних організацій, професійних учасників ринку цінних паперів, громадян, індивідуальних підприємців, селянських (фермерських) господарств, відсутнього боржника).

Дата оцінки. Дата оцінки визначається багатьма чинниками:

склад і розмір грошових зобов'язань і обов'язкових платежів підприємства-боржника розраховуються на момент подання до господарського суду за­яви про визнання боржника банкрутом;

дата проведення інвентаризації майна підприємства;

дата огляду об'єкту оцінки;

дата проведення зборів кредиторів.

Методичні особливості оцінки. На етапах досудової санації, спостережен­ня і зовнішнього управління оцінюється, як правило, ринкова вартість підприємства, а на етапі конкурсного виробництва - ліквідаційна вартість (хоча можуть бу­ти використані й інші види вартості).

Ліквідаційна вартість підрозділяється на:

• упорядковану ліквідаційну вартість активів підприємства;

• примусову ліквідаційну вартість активів підприємства;

• ліквідаційну вартість припинення існування активів підприємства. Визначення наведених вище підвидів вартості пов'язане з обліком в оцінці:

• особливостей сектора ринку;

• особливостей самого об'єкту оцінки;

• наявність і міра достовірності початкової інформації;

• кваліфікації експертів-оцінювачів і інших особливостей.

При розрахунку ринкової і ліквідаційної вартості неспроможних підпри­ємств важливо правильно враховувати їх зобов'язання. При визначенні ринкової вартості підприємства в період зовнішнього управління грошові зобов'язання і обов'язкові платежі не включаються до складу майнового комплексу підприємст­ва (більш того, вони віднімаються із загальної вартості підприємства). При про­дажі неспроможного підприємства в період конкурсного виробництва підприємс­тво ліквідується як юридична особа і борги цього підприємства не переходять до покупця. У зв'язку із цим при визначенні ліквідаційної вартості цього підприємст­ва в період конкурсного виробництва зобов'язання підприємства не віднімаються із загальної вартості активів.