Тема 8. Оцінка вартості майна

8.1. Принципи оцінки нерухомості

8.2. Види вартості об’єктів нерухомості у матеріальній формі

8.3. Метологичні підходи до оцінки підприємств

8.4. Оцінка вартості цілісного майнового комплексу

8.5. Оцінювання нерухомого майна

8.6. Оцінювання вартості нематеріальних активів і рухомого майна

8.7. Визначення ліквідаційної вартості підприємства

8.1. Принципи оцінки об'єктів нерухомості

В процесі санації, реорганізації чи ліквідації підприємства важливою про­блемою є оцінювання вартості майна.

Вартість об'єкта оцінювання - це еквівалент його цінності, виражений у ймовірній сумі грошей. Визначення вартості будь-якого об’єкту належить до найскладніших питань фінансів підприємств та антикризового менеджменту і потребує використання принципів оцінки.

Особливою складністю відзначаються оцінювання вартості підприємства як ці­лісного майнового комплексу та оцінювання корпоративних прав суб'єкта госпо­дарювання, якщо дані права не котируються на біржі. Вчені попереджають про те, що хоча вартість підприємст­ва інколи може дорівнювати ринковій вартості його активів, слід розуміти, що ці поняття не тотожні.

При оцінюванні вартості підприємства мова йде насамперед про вартість, що створюється в результаті функціонування бізнесу. В цьому випадку оцінювання підприємс­тва здійснюється, як правило, на базі ринкової вартості як ймовірної суми грошей, за яку можлива купівля-продаж об'єкта оцінювання на ринку.

Робота з оцінювання вартості май­на підприємств з оцінювання (організаційна, методична та практична) виконується двома варіантами: власними фінансовимиі підрозділами підприємства або в порядку підрядних робіт особами, котрі за­ймаються професійною оціночною діяльністю. Останні проводять незалежне оцінювання майна на договірних основах. В Україні органом державної влади, що очолює державне регулювання оціночної діяльності, веде Державний реєстр оцінювачів, які отри­мали відповідне кваліфікаційне свідоцтво є Фонд державного майна України.

Оціночна діяльність спирається на діюче в країні нормативно-правове та методичне забезпечення, основу яконо складають такі документи:

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (2001р.);

Методика оцінювання майна (Постанова Кабінету Міністрів України, 2003р., №1891);

Національний стандарт оцінки №1 «Загальні засади оцінки майна і майно­вих прав» (Постанова Кабінету Міністрів України, 2003р., №1440);

Національний стандарт оцінювання №2 «Оцінка нерухомого майна» (По­станова Кабінету Міністрів України, 2004р. №1442).

Оцінювання в Україні базується на таких основних групах принципів:

1) принципи користувача, як сукупність принципів: корисності, заміщення й очікування. Сутність першого з них (корисності) полягає в тому, що всякий об'єкт нерухо­мості має вартість тільки в тому випадку, коли він корисний для потенційного власника і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб. Принцип корисності характеризує здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби ко­ристувача в даному місці й протягом даного часу. Відповідно до принципу очікування вартість об'єкту, що прино­сить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе. Важливо при цьому, враховувати, що гроші з часом знецінюються, тобто гривня, яка є в інвестора, сьогодні коштує більше, ніж гривня, яка буде отримана завтра.

2) принцип заміщення полягає в тому, що раціональний покупець не за­платить за об'єкт нерухомості більше ніж мінімальна ціна за другий аналогічний об'єкт такої ж корисності, або максимальна вартість оцінюваного об'єкта визнача­ється найменшою вартістю, по якій може бути придбаний інший аналогічний об'­єкт з еквівалентною корисністю;