13. Договір купівлі-продажу (складання та зміст)

Під договором купівлі-продажу нерухомості розуміється угода, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність другій стороні (покупцеві) визначене договором нерухоме майно, а покупець у свою чергу зобов'язаний заплатити за це нерухоме майно узгоджену сторонами плату. Для договору нерухомості передбачена письмова форма. Зміст договору купівлі-продажу являє собою сукупність всіх його умов, якими встановлюються і конкретизуються права та обов'язки сторін. Зазвичай у всякому договорі купівлі-продажу виділяються групи умов, що визначають обов'язки відповідно продавця та покупця. До умов, що визначає обов'язки продавця, відносяться: умова про товар, про порядок і строк його передачі покупцеві. Умовами договору, що регламентують порядок прийняття та оплати товару, визначаються обов'язки покупця. Істотними ж умовами договору визнаються умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст . 432 ГК РФ). Предмет будь-якого договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії продавця і покупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття і оплата. У тих випадках, коли продається будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомості, що визначається за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням, і продавець є власником земельної ділянки, предмет договору включає в себе і об'єкт третього роду: права на земельну ділянка, що передаються покупцеві разом з об'єктом нерухомості. У порівнянні із загальними положеннями про купівлю - продаж товарів, законодавець посилює вимога щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути вказані дані, що дозволяють чітко встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності в тексті договору відповідного пункту договір проте, повинен вважатися укладеним, оскільки необхідне істотне умова міститься в договорі ("договорі - правовідносинах") у тому вигляді, як воно визначено диспозитивної нормою (п. 2 ст. 552 ДК РФ). У тих же випадках, коли продавець нерухомості не є власником земельної ділянки, умова про права на земельну ділянку не відноситься до істотних умов договору, а правило про права на земельну ділянку, які переходять до покупця нерухомості, визначено імперативною нормою і перебуває поза межами договору продажу нерухомості. Значно відрізняється від загальних положень про договори і таке істотне умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ГК РФ). По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (статті 424 і 485), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Невиконання продавцем зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки крім обов'язку відшкодувати покупцеві завдані збитки.