§ 2. Условия осуществления приватизации

Приватизация осуществляется с соблюдением следующих условий:

1) безвозмездно. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" вступил в силу в июле 1991 г. И до внесения в него изменений и дополнений в декабре 1992 г. приватизация не была бесплатной в полном объеме. На основании ст. ст. 12, 13 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в редакции от 4 июля 1991 г. общая площадь в размере 18 кв. м на человека и дополнительно 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, но местным органам предоставлялось право увеличивать размер бесплатно передаваемых жилых помещений с учетом потребительских качеств жилья, материального положения и других обстоятельств. Площадь квартиры, превышающая нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами.

После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежат возврату;

2) в соответствии со ст. 1 и ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, но только один раз.

Таким образом, вторым условием приватизации является положение о том, что правом на приватизацию допускается воспользоваться однократно;

3) наконец, наиболее важное и существенное условие приватизации. Федеральным законом "О введении в действие ЖК РФ" был наложен ряд важных ограничений на процесс приватизации.

Во-первых, срок приватизации ограничен. Допустимо ее проведение до 1 марта 2010 г.

Во-вторых, в ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" был внесен ряд изменений. В результате этого до отмены данного положения Конституционным Судом РФ 23 июня 2006 г. действовала норма, по которой не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Кроме того, ограничения действуют в отношении жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Если жилое помещение не отнесено ни к одной из вышеперечисленных категорий, у нанимателей есть право приватизировать эти помещения в срок до 1 марта 2010 г.

§ 3. Порядок проведения приватизации.

Право на деприватизацию

В соответствии со ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").

В соответствии со ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Граждане, изъявившие желание приватизировать занимаемое жилое помещение, подают в соответствующий орган (организацию), осуществляющий функции по приватизации жилищного фонда, заявление. Заявление подлежит обязательной регистрации в книге регистрации заявлений. Оно должно быть подписано лично нанимателем, всеми членами семьи нанимателя старше 14 лет, законными представителями несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, гражданами, сохранившими в установленном порядке право пользования жилым помещением. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, сохранивших право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и заверенное в установленном законом порядке согласие временно отсутствующего.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы (кроме заявления на приватизацию):

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- при необходимости документ органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В письме Минобразования России от 9 июня 1999 г. "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" дается также следующее указание. В целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от формы их устройства их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка.

Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Согласно ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ"). В этом же срок может быть дано заключение об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения. Оно должно быть мотивированным и доведено до сведения заявителей в срок не более двух месяцев. Основаниями для отказа могут быть сведения об аварийности жилого помещения, дома; об имеющихся обременениях и ограничениях, наложенных на жилое помещение; об имеющихся исковых требованиях к нанимателям и иные сведения, на основании которых приватизация жилого помещения не допускается. Отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Федеральный закон "О введении в действие ЖК РФ" в ст. 20 предусматривает возможность проведения лицами, осуществившими в соответствии с требованиями законодательства приватизацию занимаемых ими жилых помещений, так называемой деприватизации. Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. На соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.